別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
愛川 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
愛川 -2 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　今井　勝   TEL.
鑑定評価額 7,020,000 円  １㎡当たりの価格 67,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 53,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 愛甲郡愛川町中津字松台７１８番９
 ②地積
　(㎡)		 104  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）



(60,184)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中に農地
が混在する住宅地域
 北西4.6m町道 水道、下水 本厚木

11.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北４．６ｍ
町道		 交通

施設		 本厚木駅北方

11.0km		 法令

規制		 １中専
(60,184)
⑤地域要因の将
　来予測		 バス便圏の愛川町の住宅地域で、町内に中心部に比較的近い地域である。将来予測を想定させるような変動要因
もなく、地価は下げ止まりを見せてきており、地価は緩やかに上昇傾向で推移すると思われる。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     21,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、愛川町内の住宅地域と判断した。典型的な需要は、町内勤務の会社員等を中心に、本厚木駅周辺に勤務
する会社員等である。地域柄、他県からの流入者が少ない。賃貸市場については、交通利便性が劣り、空室も多い状況
である。地価は１２０㎡前後の土地で１０００万円前後、新築戸建てで２５００万円が中心価格帯であると思われる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域や周辺地域は、主として一般住宅が多くみられるが、一部、アパート等もみられる地域である。不動産取引の
需要の中心は自己としての居住用としての利用であり、比準価格が標準になると思われる。また、アパート等も見られ
るが、立地もバス便のため期待されるような賃料を見込むことができず、収益価格はやや低い価格水準となる。したが
って、比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡等も考慮し、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　愛川 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     74,000 円／㎡		 [102.3]
100		 100
[100.0]		 100
[112.1]		 [100.0]
100		 67,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     66,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 内閣府発表の月例経済報告によると、景気は
、緩やかに回復しているが、世界的な金融引
締めの影響や中国経済の先行き懸念などに留
意が必要である。

本厚木駅からバス便の住宅地域で地域要因に
特段の変化はなく、地価は下げ止まりを見せ
てきており、緩やかに上昇で推移すると推測
する。

道路の北西側に接する標準画地で、個別的要
因の変動はなし。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +0.5
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 愛川 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１１
０３
-29		 愛甲郡愛川町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西4.5m未舗
装市道、
中間画地
１中専

(60,180)
b １０６１１
１０
-14		 愛甲郡愛川町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4.4m町道
、中間画地
１中専

(60,176)
c １０６１１
０２
-24		 愛甲郡愛川町

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 南東6.2m町道
、中間画地
準工

(60,200)
d １０６１１
０７Ｄ
-34		 愛甲郡愛川町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西5m町道、
中間画地
１中専

(60,200)
e １０６１１
０７Ｄ
-84		 愛甲郡愛川町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西3m町道、
中間画地
１中専

(60,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
73,256  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
74,208 		 100
[ 105.9]
70,074 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
70,100 
b (　           ) 
76,915  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
77,448 		 100
[  99.9]
77,526 
77,500 
c (　           ) 
51,997  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  87.6]
60,129 		 100
[ 101.8]
59,066 
59,100 
d (　           ) 
84,615  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
85,362 		 100
[ 103.2]
82,715 
82,700 
e (　           ) 
62,760  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
63,319 		 100
[  96.2]
65,820 
65,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.1 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.1 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.8 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -12.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.2 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.8 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     71,000 円／㎡]  



愛川 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難なため不適用とする。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,599,556 
293,020 
1,306,536 
1,194,930 
111,606 		 （　0.9695）
108,202 		 （  4.8 -  0.0 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      2,254,208 円　　　　（　     21,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
愛川 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 60.00 Ｗ2 102.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専

 60 ％   200 ％   184 ％   104 ㎡      8.9 m x   11.7 m  前面道路：町道     　   4.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 共同住宅５１㎡×２戸。標準的使用及び最有効使用を考慮して想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
51.00 
100.0 
51.00 
1,290 
65,790 		 1.0  65,790 
1.0  65,790 

 2～ 2		 居宅
51.00 
100.0 
51.00 
1,320 
67,320 		 1.0  67,320 
1.0  67,320 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
102.00 
100.0 
102.00 

133,110 		 133,110 
133,110 
⑨年額支払賃料        133,110 円　×　12ヶ月　＝　       1,597,320 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     102.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,597,320 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　        63,893 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,533,427 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           133,110 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,278 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          133,110 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　          64,851 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,599,556 円　　　　（　        15,380 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１１０１
Ｔ
　　　　-47		 1,395  
(   1,336) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,453 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,377 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,320 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６１１１０
Ｔ
　　　　-20		 1,336  
(   1,333) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,377 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
愛川 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 76,500 円  　　　　     15,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 47,920 円  　　　        1,597,320　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       15,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      122,400 円  　　　　     15,300,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        15,300 円  　　　　     15,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        15,300 円  　　　　     15,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         293,020 円　（　　　　　　         2,818 円／㎡）　　（経費率　　  18.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9695    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 15,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     102.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0781     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0842 ×  40 ％　＋ 0.0950 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,194,930 円  
（　　　　　        11,490 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,599,556 円      
②総費用 293,020 円      
③純収益　①－② 1,306,536 円      
④建物等に帰属する純収益 1,194,930 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 111,606 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 108,202 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,040 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,254,208 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      21,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 愛川 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　愛甲郡愛川町中津字松台７１８番９
 0204000022026-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
愛川 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
愛川 -2 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　竹島　政治   TEL.
鑑定評価額 7,020,000 円  １㎡当たりの価格 67,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 53,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 愛甲郡愛川町中津字松台７１８番９
 ②地積
　(㎡)		 104  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）



(60,184)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中に農地
が混在する住宅地域
 北西4.6m町道 水道、下水 本厚木

11.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　４
．６ｍ町道		 交通

施設		 本厚木駅北方

11.0km		 法令

規制		 １中専
(60,184)
⑤地域要因の将
　来予測		 町内幹線道路背後の一般住宅が立ち並ぶ住宅地域であり、新たな開発計画等はなく当面現状の住環境を維持する
ものと見込まれる。コロナ禍からの経済回復等により、地価は横ばいから上昇傾向に転じるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     22,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は愛川町内及び隣接市の当町に近いバス便利用の住宅地域。需要者の中心は町内居住者ないし中津工業団地
に勤務する一次取得者層である。都心部ないし隣接市中心部への接近性に劣るが、商業施設等が建ち並ぶ町内幹線道路
背後の地域で、生活利便性が認められることから、一定の住宅需要は存する。買主主導の取引価格が多くみられ、中心
価格帯は土地１００㎡程度で５００万円から８００万円程度、新築戸建で２０００万円から２５００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は実際に発生した取引事例に基づいて試算された実証的な価格である。これに対し、収益価格は土地所有者が
有効活用の一環としてアパート経営する場合が多く、投資する金額に見合う賃料が得られず、収益価格は低位にしか試
算されなかった。対象地は居住の快適性や利便性を重視した住宅地域であるため、市場性を反映した比準価格を中心に
、収益価格を参酌し、代表標準地との価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　愛川 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     74,000 円／㎡		 [102.3]
100		 100
[100.0]		 100
[112.7]		 [100.0]
100		 67,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     66,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 町内の人口は減少傾向、高齢化率は県内でも
高い水準にあり上昇を続けている。地域経済
はやや弱いが、不動産需要を持ち直している
地域も見られる。

交通利便性に劣り、町外に通勤するには厳し
い地域であるが、一本松交差点周辺にはスー
パー等の商業施設があり一応の生活利便性は
認められる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 愛川 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１１
０７Ｄ
-82		 愛甲郡愛川町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6.5m町道
、北東4.7m、
角地
１住居

(70,200)
b １０６１１
０２
-24		 愛甲郡愛川町

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 南東6.2m町道
、中間画地
準工

(60,200)
c １０６１１
０４Ｄ
-58		 愛甲郡愛川町

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西3.3m町道
、中間画地
１中専

(60,160)
d １０６１１
０７Ｄ
-84		 愛甲郡愛川町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西3m町道、
中間画地
１中専

(60,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
70,579  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
69,209 		 100
[ 102.0]
67,852 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
67,900 
b (　           ) 
51,997  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.0]
61,601 		 100
[ 100.0]
61,601 
61,600 
c (　           ) 
61,141  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.2]
67,845 		 100
[  97.0]
69,943 
69,900 
d (　           ) 
62,760  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
64,747 		 100
[  94.1]
68,807 
68,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  -8.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     68,900 円／㎡]  



愛川 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,575,641 
289,000 
1,286,641 
1,171,500 
115,141 		 （　0.9695）
111,629 		 （  4.8 -  0.0 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      2,325,604 円　　　　（　     22,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
愛川 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 56.00 Ｗ2 100.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専

 60 ％   200 ％   184 ％   104 ㎡      8.9 m x   11.7 m  前面道路：町道     　   4.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプの２ＬＤＫ、平均床面積約５０㎡を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
50.00 
100.0 
50.00 
1,320 
66,000 		 1.0  66,000 
1.0  66,000 

 2～ 2		 居宅
50.00 
100.0 
50.00 
1,330 
66,500 		 1.0  66,500 
1.0  66,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
100.00 
100.0 
100.00 

132,500 		 132,500 
132,500 
⑨年額支払賃料        132,500 円　×　12ヶ月　＝　       1,590,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,590,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　        79,500 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,510,500 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           132,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,259 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          132,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　          63,882 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,575,641 円　　　　（　        15,150 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１１１０
Ｔ
　　　　-22		 1,320  
(   1,318) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[110.0]		 100
[ 95.0]
1,330 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,387 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,330 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６１１１０
Ｔ
　　　　-21		 1,395  
(   1,336) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,409 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
愛川 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 75,000 円  　　　　     15,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 47,700 円  　　　        1,590,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       16,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      120,000 円  　　　　     15,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        15,000 円  　　　　     15,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        15,000 円  　　　　     15,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         289,000 円　（　　　　　　         2,779 円／㎡）　　（経費率　　  18.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9695    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 15,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     100.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0781     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0842 ×  40 ％　＋ 0.0950 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,171,500 円  
（　　　　　        11,264 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,575,641 円      
②総費用 289,000 円      
③純収益　①－② 1,286,641 円      
④建物等に帰属する純収益 1,171,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 115,141 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 111,629 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,073 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,325,604 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      22,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 愛川 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　愛甲郡愛川町中津字松台７１８番９
 0204000022026-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
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備考