別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
愛川 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
愛川 -1 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　三平　治憲   TEL.
鑑定評価額 19,500,000 円  １㎡当たりの価格 75,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 59,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 愛甲郡愛川町春日台３丁目２７番６
 ②地積
　(㎡)		 257  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)

（その他）

1.2:1		 住宅

Ｗ1		 一般住宅が建ち並ぶ
区画整然とした住宅
地域		 北西5.5m町道 水道、ガス、下水 本厚木

12.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　５
．５ｍ町道		 交通

施設		 本厚木駅北方

12.0km		 法令

規制		 １低専
(50,100)
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅が整然と建ち並ぶ住宅地域として成熟し、今後も現在の住環境を維持すると思われる。町内において生
活利便性は比較的良好で新規建設も見られ一定の需要が存在する。地価はやや強含みで推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     30,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は愛川町及び隣接市で、バス便利用を中心とする住宅地域である。需要者の中心は愛川町及び隣接する厚木
市及び相模原市等に地縁性を有する一次取得者で他圏域からの転入は少ない。「本厚木駅」から遠く交通接近性が劣り
選好性に欠けるが、内陸工業団地に近く、付近に生活利便施設が存し相応の需要が存在する。土地は２６０㎡程度で１
７００万円から２２００万円程度、新築戸建は２７００万円から３７００万円程度が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地は利便性や快適性が重視されるバス便利用の低層住宅地で、自用目的の取引が中心である。同一需給圏内の複数
の信頼性の高い取引事例が収集できたことから得られた比準価格は説得力が高い。付近にアパート等も見られるが資産
保有を目的としたもので、収益性に着目した取引は少なく収益価格は相対的に限界がある。したがって、より市場性を
反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     74,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　愛川（県） -1              　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     74,800 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 愛川町の人口は減少、世帯数は微増傾向にあ
る。高齢化率は高い水準にあり上昇が続いて
いる。総じて地域経済は弱く、不動産需要も
軟調である。

最寄駅から遠隔の住宅地域で地域要因に特段
の変化は見られない。町内では生活利便性が
比較的良好で一定の需要を有し、地価はやや
強含みである。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.3 ％ +1.2 ％
３　試算価格算定内訳 愛川 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１１
０３
-29		 愛甲郡愛川町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西4.5m未舗
装町道、
中間画地
１中専

(60,180)
b １０６１１
１０
-14		 愛甲郡愛川町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4.4m町道
、中間画地
１中専

(60,176)
c １０６１１
０１
-39		 愛甲郡愛川町

 更地


   
（　          ） 		 台形 北6m道路、
中間画地
１中専

(60,200)
d １０６１１
０７Ｄ
-82		 愛甲郡愛川町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6.5m町道
、北東4.7m、
角地
１住居

(70,200)
e １０６１１
０７Ｄ
-70		 愛甲郡愛川町

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東5m町道、
中間画地
１中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
73,256  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
75,798 		 100
[  98.5]
76,952 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
77,000 
b (　           ) 
76,915  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.0]
84,193 		 100
[ 100.0]
84,193 
84,200 
c (　           ) 
94,000  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
97,837 		 100
[ 112.3]
87,121 
87,100 
d (　           ) 
70,579  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
70,579 		 100
[  93.1]
75,810 
75,800 
e (　           ) 
87,032  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
91,698 		 100
[ 107.0]
85,699 
85,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +0.7 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.1 交通・接近　  +0.3 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.9 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.4 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +0.3 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.4 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.4 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     81,000 円／㎡]  



愛川 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  標準地は既成市街地内の既存宅地につき原価法は適用困難と判断した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,780,619 
676,070 
3,104,549 
2,717,880 
386,669 		 （　0.9695）
374,876 		 （  4.8 -  0.0 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      7,809,917 円　　　　（　     30,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
愛川 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 124.00 Ｗ2 232.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 50 ％   100 ％   100 ％   257 ㎡     17.0 m x   15.2 m  前面道路：町道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺の利用状況及び敷地規模を勘案し、ファミリータイプ、平均床面積約５８㎡を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
116.00 
100.0 
116.00 
1,340 
155,440 		 2.0  310,880 
1.0  155,440 

 2～ 2		 住宅
116.00 
100.0 
116.00 
1,370 
158,920 		 2.0  317,840 
1.0  158,920 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
232.00 
100.0 
232.00 

314,360 		 628,720 
314,360 
⑨年額支払賃料        314,360 円　×　12ヶ月　＝　       3,772,320 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     232.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により十分担保されている  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,772,320 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       150,893 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,621,427 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           628,720 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,036 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          314,360 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         153,156 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,780,619 円　　　　（　        14,711 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１１１０
Ｔ
　　　　-21		 1,395  
(   1,336) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
1,501 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,430 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,370 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６１１１０
Ｔ
　　　　-20		 1,336  
(   1,333) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
1,438 
c １０６１１１０
Ｔ
　　　　-22		 1,320  
(   1,318) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[105.0]		 100
[ 95.0]
1,350 
愛川 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 174,000 円  　　　　     34,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 113,170 円  　　　        3,772,320　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       40,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      278,400 円  　　　　     34,800,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        34,800 円  　　　　     34,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        34,800 円  　　　　     34,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         676,070 円　（　　　　　　         2,631 円／㎡）　　（経費率　　  17.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9695    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 34,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     232.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0781     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0842 ×  40 ％　＋ 0.0950 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,717,880 円  
（　　　　　        10,575 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,780,619 円      
②総費用 676,070 円      
③純収益　①－② 3,104,549 円      
④建物等に帰属する純収益 2,717,880 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 386,669 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 374,876 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,459 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,809,917 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      30,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 愛川 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　愛甲郡愛川町春日台三丁目２７番６
 0204000000671-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
愛川 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
愛川 -1 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　谷口　洋介   TEL.
鑑定評価額 19,500,000 円  １㎡当たりの価格 75,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 59,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 愛甲郡愛川町春日台３丁目２７番６
 ②地積
　(㎡)		 257  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)

（その他）

1.2:1		 住宅

Ｗ1		 一般住宅が建ち並ぶ
区画整然とした住宅
地域		 北西5.5m町道 水道、ガス、下水 本厚木

12.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  15.2 ｍ、規模　　       257 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　５
．５ｍ町道		 交通

施設		 本厚木駅北方

12.0km		 法令

規制		 １低専
(50,100)
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成している。鉄道利用の利便性に劣るも、移動手段は自動車中心で雇用の
受け皿たる事業所が多く立地しており、住環境も良好で需要は根強い。当面現状維持での推移と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     78,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     28,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は愛川町内のほか相模原市・厚木市の外縁部を含む住宅地域。需要者は内陸工業団地等の町内就業者や地縁
のある地元居住者等が中心。鉄道利用の利便性に劣るも日常の移動手段は自動車であり、就業の受け皿となる事業所が
多く所在するため地区により根強い需要がある。需要の中心となる価格帯は、土地２００～２５０㎡程度であれば１，
０００万円台後半から２，０００万円前後、新築土地建物で総額３，０００万円台前半から後半程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は愛川町中津地区、春日台地区の住宅地取引事例に基づき試算したもので、実証的且つ客観的な価格と考える
。収益価格は土地価格に見合うだけの賃料水準が形成されていないため低位に試算された。当該地域は収益性よりも居
住の快適性や利便性を重視する住宅地域であるので、本件では主たる需要者の観点から、市場性を反映した比準価格を
重視し、収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     74,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　愛川（県） -1              　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     74,800 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 マイナス金利解除はなされていないこともあ
り、変動型を中心とした住宅ローンへのマイ
ナス影響は顕在化しておらず、住宅需要は依
然旺盛である。

内陸工業団地近傍に位置する住宅地域で、住
環境は良好。鉄道利用の利便性は劣るも自動
車利用の生活利便性は町内では優位性を持つ
地域。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.3 ％ +1.2 ％
３　試算価格算定内訳 愛川 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１１
０７Ｄ
-87		 愛甲郡愛川町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西5.5m町道
、南西5.5m、
角地
１低専

(60,100)
b １０６１１
０１
-39		 愛甲郡愛川町

 更地


   
（　          ） 		 台形 北6m道路、
中間画地
１中専

(60,200)
c １０６１１
０７Ｄ
-82		 愛甲郡愛川町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6.5m町道
、北東4.7m、
角地
１住居

(70,200)
d １０６１１
０３
-29		 愛甲郡愛川町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西4.5m未舗
装市道、
中間画地
１中専

(60,180)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
68,577  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.1]
66,032 		 100
[ 100.0]
66,032 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
66,000 
b (　           ) 
94,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
94,564 		 100
[  94.8]
99,751 
99,800 
c (　           ) 
70,579  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
68,272 		 100
[  98.8]
69,101 
69,100 
d (　           ) 
73,256  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
75,050 		 100
[  95.9]
78,259 
78,300 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     78,000 円／㎡]  



愛川 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,864,026 
696,459 
3,167,567 
2,811,600 
355,967 		 （　0.9695）
345,110 		 （  4.8 -  0.0 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      7,189,792 円　　　　（　     28,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
愛川 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 124.00 Ｗ2 232.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 50 ％   100 ％   100 ％   257 ㎡     17.0 m x   15.2 m  前面道路：町道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ５８㎡前後のファミリー向け住戸４戸からなる２階建の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外廊下等は床面積不参入のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
116.00 
100.0 
116.00 
1,372 
159,152 		 1.0  159,152 
1.0  159,152 

 2～ 2		 居宅
116.00 
100.0 
116.00 
1,400 
162,400 		 1.0  162,400 
1.0  162,400 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
232.00 
100.0 
232.00 

321,552 		 321,552 
321,552 
⑨年額支払賃料        321,552 円　×　12ヶ月　＝　       3,858,624 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     232.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,858,624 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       154,345 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,704,279 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           321,552 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,087 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          321,552 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         156,660 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,864,026 円　　　　（　        15,035 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１１０１
Ｔ
　　　　-47		 1,395  
(   1,336) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,582 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,460 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,400 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６１１０１
Ｔ
　　　　-48		 1,320  
(   1,318) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 98.0]
1,374 
c １０６１１０１
Ｔ
　　　　-49		 1,040  
(   1,040) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 98.0]
1,140 
愛川 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 180,000 円  　　　　     36,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 115,759 円  　　　        3,858,624　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       40,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      288,000 円  　　　　     36,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        36,000 円  　　　　     36,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        36,000 円  　　　　     36,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         696,459 円　（　　　　　　         2,710 円／㎡）　　（経費率　　  18.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9695    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 36,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　     232.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0781     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0842 ×  40 ％　＋ 0.0950 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,811,600 円  
（　　　　　        10,940 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,864,026 円      
②総費用 696,459 円      
③純収益　①－② 3,167,567 円      
④建物等に帰属する純収益 2,811,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 355,967 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 345,110 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,343 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,189,792 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      28,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 愛川 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　愛甲郡愛川町春日台三丁目２７番６
 0204000000671-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
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備考