別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
湯河原 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
湯河原 5-1 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　丸山　孝樹   TEL.
鑑定評価額 21,500,000 円  １㎡当たりの価格 105,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 84,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 足柄下郡湯河原町土肥４丁目２番１５
 ②地積
　(㎡)		 205  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
準防
（その他）
土砂災害警戒区域


(90,400)

1:3		 店舗兼住宅

ＲＣ3		 小売店舗、アパート
等が混在する商業地
域		 北15m町道 水道、ガス、下水 湯河原

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  24.4 ｍ、規模　　       205 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ町道 交通

施設		 湯河原駅南東方

350m		 法令

規制		 （都） 商業
(90,400)
準防 
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺に地域変動要因は見当たらず、当面は現状を維持するものと判断される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    108,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     54,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ東海道線の真鶴駅～湯河原駅の商業地域と判定した。需要者の中心は飲食、物販、小売等を中心とし
た個人乃至中小零細企業であり、繁華性の低さから大手企業の需要は見込めない。中心となる価格帯は、商業地の取引
事例が少ないうえ、取引事例の個別性も強いため見出せない状態である。また、同一需給圏では店舗の出店ニーズは弱
く、需要は弱含みで推移しているものの、住宅地の需要増から地価は上昇傾向が見受けられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域等は、店舗、店舗付住宅、一般住宅等が混在する商業地域である。比準価格は規範性の高い取引事例から比準
しており、説得力の高い比準価格が得られたものと判定される。一方、近隣地域等は自己利用に係る取引が中心であり
、収益目的の取引が少ないため、収益価格は比準価格に比して説得力が劣るものと判断される。以上から、比準価格を
重視して、収益価格を比較考量の上、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    105,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 湯河原町では住宅地は上昇し、商業地は下落
基調である。店舗等の新規出店は乏しく、供
給も限定的である。


町内の商業地は弱含みで推移しているものの
、住宅地の需要増から下げ止まり感が見受け
られる。当面は現状を維持するものと判断さ
れる。

特段の変動要因はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 湯河原 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１２
０９Ｄ
-14		 足柄下郡湯河原町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西6m町道、
南5.7m、
北2.5m、
三方路
（都） 商業

(100,360)
b １０６１２
０９Ｄ
-78		 足柄下郡湯河原町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西11.9m町道、
中間画地
（都） 商業
特別用途地区
(90,400)
c １０５１２
０２Ｄ
-15		 足柄下郡湯河原町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西6m町道、
中間画地
（都） 商業
第２種観光地区
(90,360)
d １０６１２
０２Ｄ
-5		 足柄下郡湯河原町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東4m町道、
中間画地
（都） 商業
第２種観光地区
(90,240)
e １０６１２
０２
-29		 足柄下郡湯河原町

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南東6m町道、
中間画地
（都） 商業
第２種観光地区
(90,360)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
94,627  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
105,141 		 100
[  95.9]
109,636 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
110,000 
b (　           ) 
101,525  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
101,525 		 100
[ 102.0]
99,534 
99,500 
c (　           ) 
108,108  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
108,108 		 100
[  91.2]
118,539 
119,000 
d (　           ) 
100,842  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
100,842 		 100
[  86.6]
116,446 
116,000 
e (　           ) 
123,086  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
123,086 		 100
[  92.2]
133,499 
133,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    108,000 円／㎡]  



湯河原 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,128,015 
1,526,681 
6,601,334 
6,042,960 
558,374 		 （　0.9445）
527,384 		 （  4.9 -  0.2 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     11,220,936 円　　　　（　     54,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
湯河原 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 160.00 Ｓ3 480.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 準防
土砂災害警戒区域
 90 ％   400 ％   400 ％   205 ㎡      8.5 m x   24.4 m  前面道路：町道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一階は店舗、共同住宅は戸当たり３５㎡、間取り１ＬＤＫ、総戸数４戸のアパートを想定した。 ⑦有効率　  84.7 ％
の理由		 地域における標準的な有効率を想定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
160.00 
80.0 
128.00 
2,200 
281,600 		 6.0  1,689,600 
0.0  0 

 2～ 3		 居宅
160.00 
87.0 
139.20 
1,540 
214,368 		 1.0  214,368 
1.0  214,368 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
480.00 
84.7 
406.40 

710,336 		 2,118,336 
428,736 
⑨年額支払賃料        710,336 円　×　12ヶ月　＝　       8,524,032 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     406.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　          72,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,524,032 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　          72,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       687,683 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,908,349 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,118,336 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          19,489 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          428,736 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         200,177 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,128,015 円　　　　（　        39,649 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１２０９
Ｔ
　　　　-22		 1,914  
(   1,833) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,127 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,211 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,200 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６１２０９
Ｔ
　　　　-12		 2,504  
(   2,500) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,385 
c １０６１２０９
Ｔ
　　　　-23		 1,266  
(   1,213) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,809 
湯河原 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 396,000 円  　　　　     79,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 257,881 円  　　　        8,596,032　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       61,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      653,400 円  　　　　     79,200,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        79,200 円  　　　　     79,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        79,200 円  　　　　     79,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,526,681 円　（　　　　　　         7,447 円／㎡）　　（経費率　　  18.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9445    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 79,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　     480.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0763     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 35 ％　＋　0.0783 ×  35 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,042,960 円  
（　　　　　        29,478 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,128,015 円      
②総費用 1,526,681 円      
③純収益　①－② 6,601,334 円      
④建物等に帰属する純収益 6,042,960 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 558,374 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 527,384 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,573 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     11,220,936 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      54,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 湯河原 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　足柄下郡湯河原町土肥四丁目２番１５
 0203000032218-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
湯河原 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
湯河原 5-1 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　伊東　良平   TEL.
鑑定評価額 21,500,000 円  １㎡当たりの価格 105,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 84,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 足柄下郡湯河原町土肥４丁目２番１５
 ②地積
　(㎡)		 205  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
準防
（その他）
土砂災害警戒区域


(90,400)

1:3		 店舗兼住宅

ＲＣ3		 小売店舗、アパート
等が混在する商業地
域		 北15m町道 水道、ガス、下水 湯河原

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  24.4 ｍ、規模　　       205 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ町道 交通

施設		 湯河原駅南東方

350m		 法令

規制		 （都） 商業
(90,400)
準防 
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 　近隣商店を中心とした駅に近い商業地域であり、街路・区画が整然とし、住宅街区としても環境は良好である
。近隣環境に大きな変化はなく、今後も当面は現在の地域の特性を維持するものと考えられる。
(3)最有効使用の判定 中層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    106,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     58,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、小田原市南西部から足柄下郡各町の商業地域の範囲と考えられ、主たる需要者は、地域住民向けの小
売店・飲食店の出店や賃貸を意図した事業主や不動産業者、住宅用地を取得する個人と考えられる。住宅用地の需要は
高まってるものの、商業用地の需要は弱く、住宅地と商業地の価格差はほぼなくなっている。湯河原駅から門川地区（
海側）方面の地価は坪３０万円程度と認識されており、駅周辺の地価は上昇傾向が見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　比準価格は、同一需給圏内の類似した店舗用地の取得または利便性の良い住宅用地の事例から求めており、規範性が
高い。地域では商業店舗の建設に見合った賃料を収受することが困難で、自用ではなく他者への賃貸を想定した収益価
格は低位に試算された。よって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、表記のとおり鑑定評価額
を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    105,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 湯河原町をはじめ足柄下郡の小売業の商況は
依然弱く、住宅地の需要が商業地の需要を上
回っている。


日用品販売店舗や地元居住者向けの飲食店が
中心の商業地域で、観光客の集客が見込める
立地ではない。周辺では住宅建設が引続き進
んでいる。

特に変動要因はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 湯河原 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１２
０９Ｄ
-78		 足柄下郡湯河原町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西11.9m町道、
中間画地
（都） 商業
特別用途地区
(90,400)
b １０６１２
０９Ｄ
-14		 足柄下郡湯河原町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西6m町道、
南5.7m、
北2.5m、
三方路
（都） 商業

(100,360)
c １０６１２
０２
-33		 足柄下郡湯河原町

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 南5.5m町道、
中間画地
（都） 商業
第２種観光地区
(90,330)
d １０６１２
０２
-9		 足柄下郡湯河原町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東6.5m町道
、中間画地
（都） 商業
地区計画等
(90,390)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
101,525  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
103,149 		 100
[ 100.6]
102,534 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
103,000 
b (　           ) 
94,627  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.5]
95,192 		 100
[  92.1]
103,357 
103,000 
c (　           ) 
97,746  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
103,405 		 100
[  85.7]
120,659 
121,000 
d (　           ) 
82,222  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
81,093 		 100
[  84.7]
95,741 
95,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    106,000 円／㎡]  



湯河原 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,200,866 
1,522,914 
6,677,952 
6,081,110 
596,842 		 （　0.9445）
563,717 		 （  4.9 -  0.2 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     11,993,979 円　　　　（　     58,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
湯河原 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗併用住宅 161.00 Ｓ3 483.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 準防
土砂災害警戒区域
 90 ％   400 ％   400 ％   205 ㎡      8.5 m x   24.4 m  前面道路：町道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は一括賃貸、２・３階は１ＤＫタイプ（賃貸面積：３５㎡）８戸を想定する。 ⑦有効率　  84.9 ％
の理由		 上階出入口の確保と共用廊下の確保。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
161.00 
80.7 
130.00 
2,194 
285,220 		 6.0  1,711,320 
2.0  570,440 

 2～ 2		 住宅
161.00 
87.0 
140.00 
1,371 
191,940 		 1.0  191,940 
1.0  191,940 

 3～ 3		 住宅
161.00 
87.0 
140.00 
1,440 
201,600 		 1.0  201,600 
1.0  201,600 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
483.00 
84.9 
410.00 

678,760 		 2,104,860 
963,980 
⑨年額支払賃料        678,760 円　×　12ヶ月　＝　       8,145,120 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     410.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　          72,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,145,120 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　          72,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       495,907 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,721,213 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,104,860 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          19,786 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          963,980 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         459,867 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,200,866 円　　　　（　        40,004 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１２０９
Ｔ
　　　　-16		 1,507  
(   1,445) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[103.0]		 100
[103.0]
1,495 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,430 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,371 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６１２０２
Ｔ
　　　　-64		 1,043  
(   1,042) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
1,350 
c １０６１２０２
Ｔ
　　　　-63		 1,030  
(     987) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,446 
湯河原 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 398,500 円  　　　　     79,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 246,514 円  　　　        8,217,120　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       61,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      657,500 円  　　　　     79,700,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        79,700 円  　　　　     79,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        79,700 円  　　　　     79,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,522,914 円　（　　　　　　         7,429 円／㎡）　　（経費率　　  18.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9445    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 79,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　     483.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0763     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 35 ％　＋　0.0783 ×  35 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,081,110 円  
（　　　　　        29,664 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,200,866 円      
②総費用 1,522,914 円      
③純収益　①－② 6,677,952 円      
④建物等に帰属する純収益 6,081,110 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 596,842 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 563,717 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,750 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     11,993,979 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      58,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 湯河原 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　足柄下郡湯河原町土肥四丁目２番１５
 0203000032218-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考