鑑定評価書

令和6年1月10日　提出
箱根 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

箱根 5-1

神奈川県

神奈川第１２

氏名

不動産鑑定士　下村　太

TEL.

鑑定評価額

117,000,000 円

１㎡当たりの価格

135,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月5日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	93,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	足柄下郡箱根町元箱根字御殿６番８外				②地積　(㎡)	870 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,300) 準防国立公(２種) （その他）土砂災害警戒区域 (40,160)
	台形 2:1	店舗Ｓ2	土産物店、飲食店等が建ち並ぶ観光地の商業地域	西9.4m国道	水道、下水	小涌谷 8.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 35 ｍ、南 60 ｍ、北 180 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 42.5 ｍ、奥行　約　　 24.0 ｍ、規模　　 870 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

９．４ｍ国道

交通

施設

小涌谷駅南西方

8.0km

法令

規制

（都）商業
(40,160)
準防国立公(２種)
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の将
　来予測

土産物店、飲食店等が建ち並ぶ観光地の路線商業地域である。将来も概ね現状のまま推移するものと予測される
。新型コロナの行動制限緩和や円安の影響で地価は上昇基調で推移している。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 145,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 112,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ね箱根町及びその周辺市町の観光地の商業地域である。主な需要者は、観光地で店舗経営を行う中小
事業者の他、全国展開する法人や不動産開発業者等である。日本を代表する観光地でポテンシャルは高く、新型コロナ
５類移行により観光客は戻りつつある。令和４年の町内の観光消費額はピーク時の９０％以上まで回復しており、商業
地の需要は底堅い。供給が少ないため取引件数も少なく、取引の中心となる価格水準を把握することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、箱根町及びその周辺の市町から複数の取引事例を収集し、適正に補正して試算されており信頼性は高い。
近隣地域及びその周辺は自用の物件が中心で賃貸物件は少なく、土地価格に見合う適正な賃料水準が十分に形成されて
いないため、収益価格はやや低位に試算された。したがって、豊富な資料に基づき市場性を反映して求められた比準価
格を重視し、収益価格を比較考量の上、単価と総額との関連にも留意して、標記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、このところ一部に足踏みもみられる
が、緩やかに回復している。県西部の不動産
市況は、箱根などの観光地を除き依然弱含ん
でいる。

土産物店や飲食店等が建ち並ぶ観光地の路線
商業地域である。観光需要は回復しつつあり
、地価は上昇基調で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

％

３　試算価格算定内訳

箱根 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０６１２０６Ｄ -2	足柄下郡箱根町		建付地	（　）	長方形	北西8m町道、南西5m、角地		（都）１住居特別用途地区 (70,200)
b	１０６１２０８Ｄ -45	足柄下郡箱根町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西5m町道、中間画地		（都）商業自然公園法 (40,160)
c	１０６１２０５Ｄ -44	足柄下郡箱根町		建付地	（　）	ほぼ台形	東9.7m県道、中間画地		（都）１住居特別用途地区国立公（普通） (70,200)
d	１０６１２０１Ｄ -16	足柄下郡湯河原町		更地	（　）	長方形	西12m町道、中間画地		（都）商業観光地区３種 (90,400)
e	１０６１２０１Ｄ -46	小田原市		建付地	（　）	ほぼ台形	南（駅前広場）市道、中間画地		近商高度地区2種土地区画整理 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 96,411	100 [ 100.0]	[ 107.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	104,405	100 [ 72.0]	145,007	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	145,000
b	(　 ) 148,773	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	155,021	100 [ 85.6]	181,099		181,000
c	(　 ) 103,004	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	107,639	100 [ 73.5]	146,448		146,000
d	(　 ) 155,618	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	155,618	100 [ 104.7]	148,632		149,000
e	(　 ) 194,954	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	194,954	100 [ 139.1]	140,154		140,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +20.0	環境　　　　 -40.0
a	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +22.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +24.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 145,000 円／㎡]

箱根 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	20,137,788	3,836,600	16,301,188	11,445,000	4,856,188	（　0.9445） 4,586,670	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	97,588,723 円　　　　（　 112,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

箱根 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	300.00	Ｓ2	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防土砂災害警戒区域	40 ％	300 ％	160 ％	870 ㎡	42.5 m x 24.0 m	前面道路：国道　 9.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸し店舗

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	店舗	300.00	100.0	300.00	3,025	907,500	6.0	5,445,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		600.00	100.0	600.00		1,815,000		10,890,000
								0

⑨年額支払賃料	1,815,000 円　×　12ヶ月　＝　 21,780,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,780,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,742,400 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	20,037,600 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,890,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 100,188 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	20,137,788 円　　　　（　 23,147 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０６１２０６Ｔ　　　　-39	3,487 ( 3,292)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	3,032	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,040 円/㎡　月額支払賃料（　 3,025 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０６１２０６Ｔ　　　　-40	2,736 ( 2,654)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,040
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

箱根 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	750,000 円	150,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	653,400 円	21,780,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 948,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,185,000 円	150,000,000　×　　 50.0 ％　×　 15.80 /1000
④損害保険料	150,000 円	150,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	150,000 円	150,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,836,600 円　（　　　　　　 4,410 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9445

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	150,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0763	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 35 ％　＋　0.0783 × 35 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,445,000 円（　　　　　 13,155 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	20,137,788 円
②総費用	3,836,600 円
③純収益　①－②	16,301,188 円
④建物等に帰属する純収益	11,445,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,856,188 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,586,670 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,272 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 97,588,723 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 112,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

箱根 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	足柄下郡箱根町元箱根字御殿６番８	0203000107630-0000
2	足柄下郡箱根町元箱根字御殿６番１３	0203000107635-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月11日　提出
箱根 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

箱根 5-1

神奈川県

神奈川第１２

氏名

不動産鑑定士　酒井　義直

TEL.

鑑定評価額

117,000,000 円

１㎡当たりの価格

135,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	93,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月17日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	足柄下郡箱根町元箱根字御殿６番８外				②地積　(㎡)	870 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,300) 準防国立公(２種) （その他）土砂災害警戒区域 (40,160)
	台形 2:1	店舗Ｓ2	土産物店、飲食店等が建ち並ぶ観光地の商業地域	西9.4m国道	水道、下水	小涌谷 8.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 35 ｍ、南 60 ｍ、北 180 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 880 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

元箱根港周辺に位置する芦ノ
湖畔の中心的な観光商業地域

街

路

９．４ｍ国道

交通

施設

小涌谷駅南西方

8.0km

法令

規制

（都）商業
(40,160)
準防国立公(２種)
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の将
　来予測

町内においても有数の観光地。飲食店・土産物店やホテル等が建ち並ぶ商業地として、当面は現状を維持するも
のと予測する。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 143,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 103,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、町内の観光地的な側面を持つ商業地域が中心。主たる需要者は、物品販売・飲食業等の地元法人等であ
るが、希少性の高い立地や纏まった規模の土地については、大手開発事業者等の資本流入や投資目的の需要者層も考え
られる。コロナ禍から国内レジャー動向は回復し、インバウンド需要も中国以外はほぼ回復しているため、需要の顕在
化・拡大が期待される。条件如何で当事者間の思惑が強く働くことから取引価格は幅広く、中心価格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格が収益価格よりやや高位に試算された。比準価格は、同一需給圏内の取引事例を適切に補・修正し得たことか
ら、市場性が反映されている。収益価格の試算に当たっては想定要素が含まれるが、近隣地域周辺は芦ノ湖畔の代表的
な観光地であり、投資目的の需要者層も相応に期待できる。以上より、標準地の潜在的な利用価値・市場性及び近隣地
域の賃貸動向等を勘案し、比準価格をやや重視し、収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

観光が町の主産業であることから、コロナ後
のペントアップ需要は、全体的に好影響。但
し、地域や用途によっては需要に濃淡が認め
られる。

近隣地域周辺では、格別の変動はない。町内
各地では複数のホテル開発・計画があり、中
長期的にはコロナ前を超えて観光客が増加す
ると予測。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

％

３　試算価格算定内訳

箱根 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０６１２０６ -42	足柄下郡箱根町		建付地	（　）	長方形	西12.5m県道、東10m、二方路		（都）国立公（２種）土砂災害警戒区域 (50,100)
b	１０６１２０８Ｄ -45	足柄下郡箱根町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西5m町道、中間画地		（都）商業国立公（２種）土砂災警特別区域 (40,160)
c	１０６１２０６Ｄ -2	足柄下郡箱根町		建付地	（　）	長方形	北西8m町道、南西5m、角地		（都）１住居国立公（普通）特別用途地区 (70,200)
d	１０６１２０５Ｄ -44	足柄下郡箱根町		建付地	（　）	ほぼ台形	東9.7m県道、中間画地		（都）１住居国立公（普通）特別用途地区 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 66,482	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	65,700	100 [ 60.0]	109,500	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	110,000
b	(　 ) 148,773	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	151,748	100 [ 84.6]	179,371		179,000
c	(　 ) 96,411	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	100,657	100 [ 77.3]	130,216		130,000
d	(　 ) 103,004	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	105,785	100 [ 71.8]	147,333		147,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -40.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.5	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -32.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 143,000 円／㎡]

箱根 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	20,271,427	3,888,080	16,383,347	11,902,800	4,480,547	（　0.9445） 4,231,877	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	90,039,936 円　　　　（　 103,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

箱根 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	300.00	Ｓ2	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防土砂災害警戒区域	40 ％	300 ％	160 ％	870 ㎡	42.5 m x 24.0 m	前面道路：国道　 9.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

標準地の画地条件・立地条件や同一需給圏内の賃貸動向等を勘案し、一括貸の店舗と想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一括貸につき有効率１００％

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	店舗	300.00	100.0	300.00	3,030	909,000	12.0	10,908,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		600.00	100.0	600.00		1,818,000		21,816,000
								0

⑨年額支払賃料	1,818,000 円　×　12ヶ月　＝　 21,816,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,816,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,745,280 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	20,070,720 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	21,816,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 200,707 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	20,271,427 円　　　　（　 23,300 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０６１２０５Ｔ　　　　-43	3,139 ( 3,004)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 94.0]	100 [120.0]	100 [110.0]	2,976	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,060 円/㎡　月額支払賃料（　 3,030 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０６１２０５Ｔ　　　　-44	3,557 ( 3,350)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [115.0]	100 [103.0]	3,229
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

箱根 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	780,000 円	156,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	654,480 円	21,816,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 909,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,232,400 円	156,000,000　×　　 50.0 ％　×　 15.80 /1000
④損害保険料	156,000 円	156,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	156,000 円	156,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,888,080 円　（　　　　　　 4,469 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9445

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	156,000,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0763	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 35 ％　＋　0.0783 × 35 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,902,800 円（　　　　　 13,681 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	20,271,427 円
②総費用	3,888,080 円
③純収益　①－②	16,383,347 円
④建物等に帰属する純収益	11,902,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,480,547 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,231,877 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,864 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 90,039,936 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 103,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

箱根 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	足柄下郡箱根町元箱根字御殿６番８	0203000107630-0000
2	足柄下郡箱根町元箱根字御殿６番１３	0203000107635-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考