別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
箱根 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
箱根 -2 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　酒井　義直   TEL.
鑑定評価額 3,670,000 円  １㎡当たりの価格 34,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月17日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 足柄下郡箱根町宮城野字上河原８７９番５
 ②地積
　(㎡)		 106  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １住居
(60,200)
準防 国立公(普通)
（その他）



(70,160)

1:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅のほか事業
所等が見られる住宅
地域		 西4m私道 水道、下水 強羅

2.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  10.5 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 明神ヶ岳の山麓、国道１３８
号と早川の間に位置する一般
住宅が多い住宅地域		 街

路		 基準方位北、４ｍ私
道		 交通

施設		 強羅駅北西方

2.1km		 法令

規制		 （都） １住居
(70,160)
準防 国立公(普通)
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅が多い既成住宅地域で、周囲には開発の余地が少なく、当面は現状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     14,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、箱根町を中心に周辺自治体の一般住宅等を中心とする地域一円。需要者は、地縁性を有する一次所得者
層等が多い。同一需給圏内でも価格水準が相対的に安価で、町による移住・定住に対する支援等もあり、圏域外からの
転入も若干見られる。しかし、圏内でも利便性が劣ること、町内人口は減少基調・高齢化率は高く需要者の絶対量が少
ないことから、価格の上昇圧力は弱い。中心となる価格帯は土地１００㎡～３００㎡程度で数百万円程度と把握。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格が収益価格より高位に試算された。比準価格は、町内一般住宅地域に存する取引事例を適切に補・修正し得た
ことから、市場性が反映されており信頼性が高い。収益価格の試算に当たっては、賃料・利回り等を適切に想定したが
典型的需要者が自用目的の個人であることから、相対的な信頼性にやや劣る。従って、比準価格を重視し収益価格を比
較考量し、さらに同一需給圏内の類似地域の標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　湯河原 -2                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     43,500 円／㎡		 [100.5]
100		 100
[102.0]		 100
[125.1]		 [101.0]
100		 34,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     34,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 観光が町の主産業であることから、コロナ後
のペントアップ需要は、全体的に好影響。但
し、地域や用途によっては需要に濃淡が認め
られる。

近隣地域周辺では、格別の変動はない。今後
は、宿泊業界従業員向けのアパート需要や民
泊需要の動向にも要留意。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 箱根 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１２
０５
-22		 足柄下郡箱根町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南5m県道、
中間画地
（都） 商業
国立公（普通）
(90,300)
b １０６１２
０５
-16		 足柄下郡箱根町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m町道、
中間画地
（都） ２低専
国立公（２種）
特別用途地区
(20,40)
c １０６１２
０６
-16		 足柄下郡箱根町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東4.6m町道
、南西2.2m、
角地
（都） １住居
国立公（普通）
(70,184)
d １０６１２
０８Ｄ
-46		 足柄下郡箱根町

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西10.5m町
道、中間画地
（都） １住居
国立公（普通）
(70,200)
e １０６１２
０５Ｄ
-39		 足柄下郡箱根町

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西1.8m町道
、中間画地
（都） １住居
国立公（普通）
土砂災害警戒区域
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
39,458  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
38,684 		 100
[ 129.2]
29,941 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
30,200 
b (　           ) 
29,486  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.9]
32,438 		 100
[  72.5]
44,742 
45,200 
c (　           ) 
29,475  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
29,534 		 100
[  87.4]
33,792 
34,100 
d (　           ) 
19,625  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  81.6]
24,050 		 100
[  83.2]
28,906 
29,200 
e (　           ) 
29,694  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  86.4]
34,299 		 100
[  79.5]
43,143 
43,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 +14.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.5 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.6 交通・接近　  -8.5 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.5 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -18.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -13.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     36,700 円／㎡]  



箱根 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,452,672 
275,560 
1,177,112 
1,105,500 
71,612 		 （　0.9718）
69,593 		 （  4.9 -  0.2 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      1,480,702 円　　　　（　     14,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
箱根 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 55.00 ＬＳ2 100.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） １住居 準防

 70 ％   200 ％   160 ％   106 ㎡     10.8 m x   10.4 m  前面道路：私道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 標準地の画地条件や近隣地域周辺の賃貸動向等を勘案し、ファミリー向け（約５０㎡）を各階１戸と想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外廊下及び外階段につき有効率１００％
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
50.00 
100.0 
50.00 
1,190 
59,500 		 1.0  59,500 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
50.00 
100.0 
50.00 
1,210 
60,500 		 1.0  60,500 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
100.00 
100.0 
100.00 

120,000 		 120,000 
0 
⑨年額支払賃料        120,000 円　×　12ヶ月　＝　       1,440,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　          72,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,440,000 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　          72,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　        60,480 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,451,520 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           120,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,152 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,452,672 円　　　　（　        13,704 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１２０５
Ｔ
　　　　-41		 1,114  
(   1,114) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[ 95.0]		 100
[108.0]
1,234 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,211 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,210 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６１２０５
Ｔ
　　　　-42		 1,282  
(   1,229) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[110.0]		 100
[103.0]
1,204 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
箱根 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 75,000 円  　　　　     15,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 45,360 円  　　　        1,512,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　        6,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      118,500 円  　　　　     15,000,000　×　　  50.0 ％　×　  15.80 /1000
④損害保険料        15,000 円  　　　　     15,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        15,000 円  　　　　     15,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         275,560 円　（　　　　　　         2,600 円／㎡）　　（経費率　　  19.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9718    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 15,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     100.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0737     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0783 ×  40 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,105,500 円  
（　　　　　        10,429 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,452,672 円      
②総費用 275,560 円      
③純収益　①－② 1,177,112 円      
④建物等に帰属する純収益 1,105,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 71,612 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 69,593 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          657 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      1,480,702 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      14,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 箱根 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　足柄下郡箱根町宮城野字上河原８７９番５
 0203000088563-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
箱根 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
箱根 -2 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　下村　太   TEL.
鑑定評価額 3,650,000 円  １㎡当たりの価格 34,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 足柄下郡箱根町宮城野字上河原８７９番５
 ②地積
　(㎡)		 106  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １住居
(60,200)
準防 国立公(普通)
（その他）



(70,160)

1:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅のほか事業
所等が見られる住宅
地域		 西4m私道 水道、下水 強羅

2.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.8 ｍ、奥行　約　　  10.4 ｍ、規模　　       106 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　４ｍ私
道		 交通

施設		 強羅駅北西方

2.1km		 法令

規制		 （都） １住居
(70,160)
準防 国立公(普通)
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅のほか事業所等も見られる住宅地域である。地域要因に格別の変動要因は認められず、将来も概ね現状
のまま推移するものと予測される。生活利便施設が少ないため、需要は弱く地価は下落傾向である。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     12,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ね箱根町及びその周辺市町の住宅地域と判定した。主な需要者は、町内に居住または町内の事業所へ
通勤するエンドユーザーである。近隣地域及びその周辺は、一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域である。小売店等の生活利
便施設が少なく、都市部へのアクセスも劣るため域外からの転入は殆ど見られず需要は弱含みである。地価水準は低く
地価の下落率は縮小しつつある。需要の中心となる価格帯は、１００㎡程度の更地で５００万円以下である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、神奈川県西部から広域的に取引事例を収集し、適正に補正して試算されており信頼性は高い。収益価格は
、近隣地域及びその周辺にアパート等の賃貸物件が少なく土地価格に見合う適正な賃料水準が形成されていないために
低位に試算され比準価格に比べ信頼性は劣る。従って、豊富な資料に基づき市場性を反映して求められた比準価格を重
視し、低位に試算された収益価格を参酌し、類似する標準地との検討を踏まえ、標記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　湯河原 -2                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     43,500 円／㎡		 [100.5]
100		 100
[102.0]		 100
[126.0]		 [101.0]
100		 34,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     34,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、このところ一部に足踏みもみられる
が、緩やかに回復している。県西部の不動産
市況は、箱根などの観光地を除き依然弱含ん
でいる。

一般住宅のほか事業所等が見られる住宅地域
である。格別の地域要因の変動は認められな
い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +26.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 箱根 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１２
０５Ｄ
-43		 足柄下郡箱根町

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東4.4m町道
、中間画地
（都） １住居
国立公（普通）
土砂災害警戒区域
(70,176)
b １０６１２
０５
-22		 足柄下郡箱根町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南5m県道、
中間画地
（都） 商業
国立公（普通）
(90,300)
c １０６１２
０９Ｄ
-24		 足柄下郡湯河原町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西4m私道、
南西4m、角地
（都） 

(60,100)
d １０６１２
０３
-22		 足柄上郡山北町

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西2.4m道路
、東1.5m、
角地
（都） １住居

(60,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
33,634  		 100
[ 100.0]		 [  98.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.0]
35,280 		 100
[ 101.2]
34,862 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
35,200 
b (　           ) 
39,458  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
38,684 		 100
[ 113.3]
34,143 
34,500 
c (　           ) 
23,622  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
23,321 		 100
[  78.4]
29,746 
30,000 
d (　           ) 
34,597  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.8]
37,612 		 100
[ 106.8]
35,217 
35,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     35,000 円／㎡]  



箱根 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,479,185 
282,774 
1,196,411 
1,134,980 
61,431 		 （　0.9718）
59,699 		 （  4.9 -  0.2 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      1,270,191 円　　　　（　     12,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
箱根 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 51.00 ＬＳ2 100.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） １住居 準防

 70 ％   200 ％   160 ％   106 ㎡     10.8 m x   10.4 m  前面道路：私道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＬＤＫ、平均専有面積５０㎡、２戸 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
50.00 
100.0 
50.00 
1,224 
61,200 		 1.0  61,200 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
50.00 
100.0 
50.00 
1,249 
62,450 		 1.0  62,450 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
100.00 
100.0 
100.00 

123,650 		 123,650 
0 
⑨年額支払賃料        123,650 円　×　12ヶ月　＝　       1,483,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　          72,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,483,800 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　          72,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　        77,790 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,478,010 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           123,650 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,175 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,479,185 円　　　　（　        13,955 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１２０６
Ｔ
　　　　-37		 1,211  
(   1,210) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,275 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,250 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,249 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６１２０６
Ｔ
　　　　-38		 1,248  
(   1,196) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,225 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
箱根 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 77,000 円  　　　　     15,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 46,674 円  　　　        1,555,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　        6,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      121,600 円  　　　　     15,400,000　×　　  50.0 ％　×　  15.80 /1000
④損害保険料        15,400 円  　　　　     15,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        15,400 円  　　　　     15,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         282,774 円　（　　　　　　         2,668 円／㎡）　　（経費率　　  19.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9718    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 15,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 154,000 円／㎡　×　     100.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0737     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0783 ×  40 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,134,980 円  
（　　　　　        10,707 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,479,185 円      
②総費用 282,774 円      
③純収益　①－② 1,196,411 円      
④建物等に帰属する純収益 1,134,980 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 61,431 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 59,699 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          563 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      1,270,191 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      12,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 箱根 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　足柄下郡箱根町宮城野字上河原８７９番５
 0203000088563-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
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備考