別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
山北 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
山北 5-1 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　下村　太   TEL.
鑑定評価額 6,710,000 円  １㎡当たりの価格 50,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 足柄上郡山北町山北字清水１３５６番１３
 ②地積
　(㎡)		 134  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 近商
(80,200)
準防
（その他）
土砂災害警戒区域


(90,200)

1:1.5		 店舗兼住宅

Ｗ2		 一般住宅のほか店舗
等も見られる近隣商
業地域		 南6.4m町道 水道、下水 山北

340m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西   150 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       134 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６．４ｍ町道 交通

施設		 山北駅東方

340m		 法令

規制		 （都） 近商
(90,200)
準防 
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅のほか店舗等も見られる近隣商業地域である。格別の変動要因はなく、将来も概ね現状のまま推移する
ものと予測される。商圏は狭く繁華性も低いため、地価は弱含みである。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     25,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ね神奈川県西地域及びその周辺の商業地域と判定した。主な需要者は山北町内及びその周辺で事業を
行う地元企業、個人事業主である。近隣地域及びその周辺は、一般住宅のほか低層店舗、店舗付住宅等が見られる近隣
商業地域で繁華性は低く、商圏も限られているため、供給は少なく需要も弱含みである。山北町内の商業地の取引件数
は少なく、個別性も強いため、取引の中心となる価格水準を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内から広域的に複数の取引事例を収集して試算されており信頼性は高い。近隣地域は自用の店
舗が中心で賃貸物件は少ない。そのため、収益価格は土地価格に見合う適正な賃料水準が形成されていないため低位に
試算され信頼性は劣る。したがって、豊富な資料に基づき市場性を反映して求められた比準価格を重視し、低位に試算
された収益価格を比較考量の上、類似する標準地との検討を踏まえ、標記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　松田 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    140,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[279.6]		 [100.0]
100		 50,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     50,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、このところ一部に足踏みもみられる
が、緩やかに回復している。県西部の不動産
市況は、箱根などの観光地を除き依然弱含ん
でいる。

一般住宅のほか店舗等も見られる近隣商業地
域である。格別の地域要因の変動は認められ
ない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　+169.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 山北 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１２
０９Ｄ
-45		 秦野市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東17m国道、
北西4m、角地
２住居

(80,200)
b １０６１２
１２
-2		 秦野市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
c １０６１２
０３
-36		 小田原市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東10.8m市道、
北4m、角地
１中専
高度2種最高15m
(80,200)
d １０６１２
０２
-7		 足柄下郡湯河原町

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北13m県道、
中間画地
（都） 商業

(90,400)
e １０６１２
０４
-4		 南足柄市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東10.5m県
道、中間画地
近商

(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
71,202  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
70,497 		 100
[ 139.8]
50,427 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
50,400 
b (　           ) 
75,540  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
75,540 		 100
[ 130.0]
58,108 
58,100 
c (　           ) 
74,501  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
73,763 		 100
[ 148.7]
49,605 
49,600 
d (　           ) 
72,898  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
80,998 		 100
[ 119.3]
67,894 
67,900 
e (　           ) 
53,805  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
53,644 		 100
[ 112.2]
47,811 
47,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +60.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     51,500 円／㎡]  



山北 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,433,668 
613,341 
2,820,327 
2,651,030 
169,297 		 （　0.9711）
164,404 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      3,355,184 円　　　　（　     25,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
山北 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 107.00 ＬＳ2 214.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 近商 準防
土砂災害警戒区域
 90 ％   200 ％   200 ％   134 ㎡     10.2 m x   14.3 m  前面道路：町道     　   6.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２階：１ＤＫ、平均専有面積３５㎡程度、３戸 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
107.00 
100.0 
107.00 
1,561 
167,027 		 3.0  501,081 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
107.00 
100.0 
107.00 
1,249 
133,643 		 1.0  133,643 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
214.00 
100.0 
214.00 

300,670 		 634,724 
0 
⑨年額支払賃料        300,670 円　×　12ヶ月　＝　       3,608,040 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     214.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,608,040 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       180,402 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,427,638 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           634,724 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,030 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,433,668 円　　　　（　        25,624 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１２０６
Ｔ
　　　　-35		 2,095  
(   2,089) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[130.0]		 100
[100.0]
1,465 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,565 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,561 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６１２０６
Ｔ
　　　　-36		 2,391  
(   2,385) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[125.0]		 100
[100.0]
1,663 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
山北 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 176,500 円  　　　　     35,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 108,241 円  　　　        3,608,040　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       10,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      247,100 円  　　　　     35,300,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        35,300 円  　　　　     35,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        35,300 円  　　　　     35,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         613,341 円　（　　　　　　         4,577 円／㎡）　　（経費率　　  17.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9711    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 35,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　     214.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0751     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0796 ×  40 ％　＋ 0.0957 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,651,030 円  
（　　　　　        19,784 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,433,668 円      
②総費用 613,341 円      
③純収益　①－② 2,820,327 円      
④建物等に帰属する純収益 2,651,030 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 169,297 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 164,404 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,227 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,355,184 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      25,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 山北 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　足柄上郡山北町山北字清水１３５６番１３
 0203010056432-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
山北 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
山北 5-1 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　川嶋　創   TEL.
鑑定評価額 6,710,000 円  １㎡当たりの価格 50,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 足柄上郡山北町山北字清水１３５６番１３
 ②地積
　(㎡)		 134  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 近商
(80,200)
準防
（その他）
土砂災害警戒区域


(90,200)

1:1.5		 店舗兼住宅

Ｗ2		 一般住宅のほか店舗
等も見られる近隣商
業地域		 南6.4m町道 水道、下水 山北

340m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西   150 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       134 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６．４ｍ町道 交通

施設		 山北駅東方

340m		 法令

規制		 （都） 近商
(90,200)
準防 
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 山北駅に近い住宅も混在する近隣商業地域である。店舗需要が少ないことから、今後は住宅地としての性格が強
まっていくものと予測する。地価は商業地需要及び人口減少により下落傾向で推移していくものと思われる。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     34,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は山北町及びその周辺市町における繁華性の低い商業地域と判断した。需要者は、圏内で事業を営む個人事
業主が中心であり、圏外からの流入は殆ど見られない。圏内では人口が少ない事もあり、幹線道路沿いのスーパー等が
中心で、旧来からの駅周辺にある商業地域の衰退が著しい。人口減少及び高齢化により商業地需要は減少しており、取
引も少ないことから、中心となる価格帯は把握できない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 山北駅に近いが繁華性に乏しく、住宅が多く混在する近隣商業地域である。地元住民の買物需要は東山北に存する商業
施設に流れており、当該地域の商業地としての需要は薄れる一方である。個人商店は散見されるが、収益性が低いこと
から収益目的の取引は殆ど認められない。以上より、本件では実証的な比準価格を重視し、収益価格を若干参酌し、標
準地価格との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　松田 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    140,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[280.0]		 [100.0]
100		 50,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     50,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 山北町は県内でも特に少子高齢化が進んでお
り、商業地需要は依然低いままである。



駅周辺の商業地域は空洞化が一段と進んでい
る。地価は商業地需要の減少に伴い住宅地価
格に近づいている。地域要因に特段の変動要
因はない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　+167.0
行政　　　　　　  +7.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 山北 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１２
０８
-19		 足柄上郡松田町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北9m県道、
中間画地
１住居

(70,200)
b １０６１２
０３
-10		 足柄上郡山北町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東8.5m県道
、北4m、
角地
（都） １住居

(60,200)
c １０６１２
０１Ｄ
-28		 足柄上郡開成町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東5m町道、
中間画地
１住居

(70,200)
d １０６１２
０６Ｄ
-16		 足柄上郡山北町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南7m町道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
59,008  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
59,485 		 100
[ 110.0]
54,077 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
54,100 
b (　           ) 
27,020  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
26,699 		 100
[  59.3]
45,024 
45,000 
c (　           ) 
84,205  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
85,056 		 100
[ 143.1]
59,438 
59,400 
d (　           ) 
55,175  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
55,009 		 100
[ 106.7]
51,555 
51,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 -15.0 環境　　　　 +70.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     51,000 円／㎡]  



山北 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,203,183 
562,648 
2,640,535 
2,410,710 
229,825 		 （　0.9711）
223,183 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      4,554,755 円　　　　（　     34,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
山北 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 107.00 ＬＳ2 214.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 近商 準防
土砂災害警戒区域
 90 ％   200 ％   200 ％   134 ㎡     10.2 m x   14.3 m  前面道路：町道     　   6.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺の利用状況により、１階は店舗、２階は約３５㎡各３戸の共同住宅（１ＤＫ）を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
107.00 
100.0 
107.00 
1,476 
157,932 		 3.0  473,796 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
107.00 
100.0 
107.00 
1,181 
126,367 		 1.0  126,367 
1.0  126,367 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
214.00 
100.0 
214.00 

284,299 		 600,163 
126,367 
⑨年額支払賃料        284,299 円　×　12ヶ月　＝　       3,411,588 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     214.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,411,588 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       272,927 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,138,661 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           600,163 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,521 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          126,367 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　          59,001 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,203,183 円　　　　（　        23,904 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１２０４
Ｔ
　　　　-3		 2,021  
(   2,017) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[120.0]		 100
[ 89.0]		 100
[150.0]		 100
[100.0]
1,262 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,480 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,476 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６１２０８
Ｔ
　　　　-30		 2,391  
(   2,385) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[150.0]		 100
[100.0]
1,696 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
山北 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 160,500 円  　　　　     32,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 102,348 円  　　　        3,411,588　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       10,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      224,700 円  　　　　     32,100,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        32,100 円  　　　　     32,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        32,100 円  　　　　     32,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         562,648 円　（　　　　　　         4,199 円／㎡）　　（経費率　　  17.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9711    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 32,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     214.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0751     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0796 ×  40 ％　＋ 0.0957 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,410,710 円  
（　　　　　        17,990 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,203,183 円      
②総費用 562,648 円      
③純収益　①－② 2,640,535 円      
④建物等に帰属する純収益 2,410,710 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 229,825 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 223,183 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,666 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,554,755 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      34,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 山北 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　足柄上郡山北町山北字清水１３５６番１３
 0203010056432-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考