別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
松田 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
松田 5-1 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　原　哲也   TEL.
鑑定評価額 12,200,000 円  １㎡当たりの価格 140,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 足柄上郡松田町松田惣領字張間田下１２１６番１１
 ②地積
　(㎡)		 87  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,354)

1:2		 店舗

Ｓ4F1B		 小売店舗、飲食店等
が建ち並ぶ駅前の商
業地域		 南5.9m町道 水道、下水 新松田近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    65 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　        87 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　５．
９ｍ町道		 交通

施設		 新松田駅北方近接

 法令

規制		 商業
(90,354)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 駅前商業地域だが繁華性はやや少ない。新型コロナからの回復が認められるが、地価動向は弱含みに留まる。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    144,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     56,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は松田町及び近隣市町における商業地域と判定した。典型的な需要者は圏内で事業を営む地元企業が中心と
なる。圏内においては、新型コロナによる商況悪化が回復しているが元々繁華性が乏しいエリアであることから需要は
横這い程度で推移している。取引自体が少ない地域である為、市場での中心となる価格帯は見出しにくい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は新松田駅至近の駅前商業地域である。典型的な需要者は自用目的の地元企業等であり周辺には賃貸物件も存
するが、純粋に不動産の収益性に着目して取引が行われることは少なく、元本価格に見合った賃料水準が形成されてい
るとは言い難い。従って本件においては比準価格を重視し、賃貸用不動産の建築を想定する収益価格を比較考量し、代
表標準地との検討を踏まえ上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　秦野 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    150,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[107.7]		 [100.0]
100		 139,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    140,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇すなわち貨幣価値の下落が続いてお
り、不動産価格に全般的に上昇圧力が掛かっ
ている。


急行停車駅の駅前商業地域であるがやや商況
は低い。新型コロナからの回復は見られるが
需要は弱含みである。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 松田 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１２
０１Ｄ
-55		 足柄上郡松田町

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北7m町道、
中間画地
商業

(90,400)
b １０６１２
０６Ｄ
-10		 秦野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西15m県道、
中間画地
１住居

(70,200)
c １０６１２
０５
-3		 秦野市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西12.5m市
道、
南東12m、
角地
商業

(100,400)
d １０６１２
０５
-2		 秦野市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北11m市道、
中間画地
近商

(90,200)
e １０６１２
１１Ｄ
-130		 秦野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東12.1m県
道、南西4m、
角地
商業
居住誘導区域
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
106,275  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.0]
125,029 		 100
[  86.9]
143,877 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
144,000 
b (　           ) 
117,251  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
117,251 		 100
[  82.2]
142,641 
143,000 
c (　           ) 
167,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
185,556 		 100
[ 114.2]
162,483 
162,000 
d (　           ) 
140,600  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
156,222 		 100
[ 100.2]
155,910 
156,000 
e (　           ) 
156,327  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
150,314 		 100
[ 103.1]
145,794 
146,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    144,000 円／㎡]  



松田 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象不動産は既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,881,487 
1,170,064 
4,711,423 
4,469,360 
242,063 		 （　0.9504）
230,057 		 （  4.9 -  0.2 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      4,894,830 円　　　　（　     56,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
松田 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 69.00 ＲＣ5 291.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   354 ％   87 ㎡      6.6 m x   13.9 m  前面道路：町道     　   5.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階：店舗、３～５階：事務所、いずれもフロア貸し ⑦有効率　  88.8 ％
の理由		 標準的な共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
69.00 
85.0 
58.65 
2,762 
161,991 		 8.0  1,295,928 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
55.50 
90.0 
49.95 
2,072 
103,496 		 5.0  517,480 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
55.50 
90.0 
49.95 
1,657 
82,767 		 3.0  248,301 
0.0  0 

 4～ 4		 事務所
55.50 
90.0 
49.95 
1,657 
82,767 		 3.0  248,301 
0.0  0 

 5～ 5		 事務所
55.50 
90.0 
49.95 
1,657 
82,767 		 3.0  248,301 
0.0  0 

計
291.00 
88.8 
258.45 

513,788 		 2,558,311 
0 
⑨年額支払賃料        513,788 円　×　12ヶ月　＝　       6,165,456 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     258.45 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,165,456 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       308,273 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,857,183 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,558,311 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          24,304 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,881,487 円　　　　（　        67,603 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１２０８
Ｔ
　　　　-29		 2,583  
(   2,506) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
2,808 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,780 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,762 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６１２０８
Ｔ
　　　　-30		 2,391  
(   2,385) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[100.0]
2,748 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
松田 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 322,000 円  　　　　     64,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 184,964 円  　　　        6,165,456　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       83,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      450,800 円  　　　　     64,400,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        64,400 円  　　　　     64,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        64,400 円  　　　　     64,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,170,064 円　（　　　　　　        13,449 円／㎡）　　（経費率　　  19.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9504    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 64,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 215,000 円／㎡　×　     291.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0694     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0523 ×　 35 ％　＋　0.0650 ×  35 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,469,360 円  
（　　　　　        51,372 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,881,487 円      
②総費用 1,170,064 円      
③純収益　①－② 4,711,423 円      
④建物等に帰属する純収益 4,469,360 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 242,063 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 230,057 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,644 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,894,830 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      56,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 松田 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　足柄上郡松田町松田惣領字張間田下１２１６番１１
 0203000414010-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
松田 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
松田 5-1 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　齋藤　隆一   TEL.
鑑定評価額 12,200,000 円  １㎡当たりの価格 140,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 足柄上郡松田町松田惣領字張間田下１２１６番１１
 ②地積
　(㎡)		 87  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,354)

1:2		 店舗

Ｓ4F1B		 小売店舗、飲食店等
が建ち並ぶ駅前の商
業地域		 南5.9m町道 水道、下水 新松田近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    65 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.6 ｍ、奥行　約　　  13.9 ｍ、規模　　        87 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５．９ｍ町道 交通

施設		 新松田駅北方近接

 法令

規制		 商業
(90,354)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、近隣住民向け店舗を中心とした駅前商業地域であり、価格形成に影響を与える格別の変動要因は少
なく、背後住宅の市場動向や周辺住民の生活利便性等から今後も実需を中心に現状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    144,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     68,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は松田町及び周辺市町に位置する商業地域一円である。需要者の中心は地縁性を有する個人乃至法人企業を
主体として利便性の高いエリアに関しては一部大手チェーン店等の外部需要も考えられる。小規模店舗が建ち並ぶ駅周
辺の商業地域であり、周辺地域において目立った開発等の動向や積極的な投資需要は少ないものの、背後住宅の市場動
向や周辺住民の生活利便性等から実需を中心とした需給関係で推移している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺地域は駅に近接した商業地域であり、当該地域においては、小規模な店舗が多く、周辺には収益物件も存するもの
の、郡部全体においては収益物件への積極的な投資需要は少なく、自己所有、保有取引が主体である。本件では、実証
的で市場性を十分反映した比準価格を中心に投資採算性を反映した収益価格を考量して、単価と総額との関連も留意の
うえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。この価格は代表標準地の価格と対比させても妥当なものと判断する。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　秦野 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    150,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[107.8]		 [100.0]
100		 139,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    140,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 足柄上郡は発展的要因の少ない地方都市であ
り、開発の進む生活利便性を有するエリアを
除き、社会構造的な人口減少、高齢化等の問
題を抱えている。

地域要因の変動は少ないが、背後住宅の市場
動向や周辺住民の生活利便性等から実需を中
心とした需給関係で推移している。


地域内の標準的画地であるので個別的要因に
変動はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 松田 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１２
０１Ｄ
-55		 足柄上郡松田町

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北7m町道、
中間画地
商業

(90,400)
b １０６１２
１１Ｄ
-130		 秦野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東12.1m県
道、南西4m、
角地
近商

(90,300)
c １０６１２
１３
-38		 小田原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西15m市道、
中間画地
商業
高度地区4種
(100,400)
d １０６１２
０４
-26		 足柄上郡開成町

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東14m県道、
南5m、角地
近商

(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
106,275  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.0]
125,029 		 100
[  94.6]
132,166 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
132,000 
b (　           ) 
156,327  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
154,779 		 100
[ 101.5]
152,492 
152,000 
c (　           ) 
150,830  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
150,830 		 100
[ 102.2]
147,583 
148,000 
d (　     46,006) 
115,015  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
113,876 		 100
[  86.2]
132,107 
132,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.7 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.7 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    144,000 円／㎡]  



松田 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,211,083 
1,232,946 
4,978,137 
4,684,500 
293,637 		 （　0.9504）
279,073 		 （  4.9 -  0.2 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      5,937,723 円　　　　（　     68,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
松田 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 65.00 ＲＣ5 305.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   354 ％   87 ㎡      6.6 m x   13.9 m  前面道路：町道     　   5.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～５階事務所（フロア貸し）を想定した。 ⑦有効率　  80.0 ％
の理由		 標準的な共用部分を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
65.00 
80.0 
52.00 
2,720 
141,440 		 5.0  707,200 
0.0  0 

 2～ 5		 事務所
60.00 
80.0 
48.00 
2,185 
104,880 		 3.0  314,640 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
305.00 
80.0 
244.00 

560,960 		 1,965,760 
0 
⑨年額支払賃料        560,960 円　×　12ヶ月　＝　       6,731,520 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     244.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,731,520 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       538,522 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,192,998 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,965,760 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          18,085 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,211,083 円　　　　（　        71,392 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１２０１
Ｔ
　　　　-9		 2,842  
(   2,757) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
2,845 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,730 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,720 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６１２０１
Ｔ
　　　　-10		 2,239  
(   2,172) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]
2,611 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
松田 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 337,500 円  　　　　     67,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 201,946 円  　　　        6,731,520　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       86,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      472,500 円  　　　　     67,500,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        67,500 円  　　　　     67,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        67,500 円  　　　　     67,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,232,946 円　（　　　　　　        14,172 円／㎡）　　（経費率　　  19.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9504    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 67,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 215,000 円／㎡　×　     305.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0694     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0523 ×　 35 ％　＋　0.0650 ×  35 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,684,500 円  
（　　　　　        53,845 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,211,083 円      
②総費用 1,232,946 円      
③純収益　①－② 4,978,137 円      
④建物等に帰属する純収益 4,684,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 293,637 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 279,073 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,208 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,937,723 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      68,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 松田 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　足柄上郡松田町松田惣領字張間田下１２１６番１１
 0203000414010-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
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備考