別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
松田 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
松田 -2 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　齋藤　隆一   TEL.
鑑定評価額 14,400,000 円  １㎡当たりの価格 89,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 72,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 足柄上郡松田町松田惣領字下原１０番２１
 ②地積
　(㎡)		 160  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
地区計画等


(70,160)

1.5:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅が建ち並ぶ
区画整然とした住宅
地域		 北東4m町道 水道、下水 新松田

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.7 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、　　４
ｍ町道		 交通

施設		 新松田駅南方

1.1km		 法令

規制		 １中専
(70,160)
準防 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は一般住宅が多い区画整然とした住宅地域として熟成し、街区や住環境は良好であり、価格形成に影響
を与える格別の変動要因はなく、今後も実需を中心に現状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     92,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     42,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は松田町内及び近隣市町に位置する住宅地域一円である。需要者は町内もしくは近隣市町の居住者、通勤者
が中心となっている。周辺地域を含め、地域要因に大きな変動はないが、区画整然とした住宅地域であるため、住環境
、街区の整然性が良好であることから全体として需給動向・取引件数・成約価格は安定した需給動向で推移している。
標準的な土地は１０００万～２０００万台、新築戸建住宅は２０００万～３０００万台程度が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺地域は一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、当該地域内においては、投資目的としての収益性よりも居住の快適
性や利便性を優先する地域であり、自己所有や利用を目的とした資産保有取引が主体となっているため、地域の市場実
態を反映した比準価格を重視し、投資採算性を反映した収益価格を考量して、単価と総額との関連も留意のうえ、上記
のとおり鑑定評価額を決定した。この価格は代表標準地の公示価格と対比させても妥当なものと判断する。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　松田 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    102,000 円／㎡		 [101.0]
100		 100
[102.0]		 100
[114.3]		 [101.0]
100		 89,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     89,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 足柄上郡は発展的要因の少ない地方都市であ
り、開発の進む生活利便性を有するエリアを
除き、社会構造的な人口減少、高齢化等の問
題を抱えている。

駅徒歩圏内外の区画整然とした住宅地域であ
り、格別な地域要因の変動はないが、値頃感
、住環境等から需給動向は安定している。


地域内の標準的画地であるので方位格差のほ
か個別的要因に変動はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +9.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 松田 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１２
０８
-2		 足柄上郡松田町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西4m町道、
南4.5m、角地
１中専

(60,160)
b １０６１２
０７Ｄ
-21		 足柄上郡松田町

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南8m町道、
中間画地
１中専

(60,200)
c １０６１２
１１
-11		 足柄上郡大井町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4m町道、
中間画地
１中専

(60,160)
d １０６１２
１１Ｄ
-124		 足柄上郡大井町

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北7.4m町道、
中間画地
２中専

(60,200)
e １０６１２
１１Ｄ
-71		 足柄上郡大井町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北4m町道、
中間画地
１中専

(60,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
85,476  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
83,968 		 100
[  96.6]
86,923 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
87,800 
b (　           ) 
66,515  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
83,144 		 100
[  91.8]
90,571 
91,500 
c (　           ) 
91,552  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
89,936 		 100
[  95.8]
93,879 
94,800 
d (　           ) 
93,121  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
93,214 		 100
[ 101.7]
91,656 
92,600 
e (　           ) 
87,791  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
87,967 		 100
[  92.7]
94,894 
95,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     92,500 円／㎡]  



松田 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,653,689 
457,102 
2,196,587 
1,864,610 
331,977 		 （　0.9718）
322,615 		 （  4.9 -  0.2 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      6,864,149 円　　　　（　     42,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
松田 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 90.00 ＬＳ2 164.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
地区計画等
 70 ％   200 ％   160 ％   160 ㎡     14.7 m x   10.0 m  前面道路：町道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺の利用状況・敷地規模等を勘案し、専有面積４０㎡程度の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外廊下等は床面積不算入のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
82.00 
100.0 
82.00 
1,300 
106,600 		 1.0  106,600 
1.0  106,600 

 2～ 2		 住宅
82.00 
100.0 
82.00 
1,320 
108,240 		 1.0  108,240 
1.0  108,240 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
164.00 
100.0 
164.00 

214,840 		 214,840 
214,840 
⑨年額支払賃料        214,840 円　×　12ヶ月　＝　       2,578,080 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     164.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　          72,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,578,080 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　          72,000 円　　×　　       ％　＝　　       103,123 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,546,957 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           214,840 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,062 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          214,840 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         104,670 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,653,689 円　　　　（　        16,586 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１２０１
Ｔ
　　　　-29		 1,250  
(   1,248) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 95.6]		 100
[ 99.0]
1,362 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,380 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,320 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６１２０１
Ｔ
　　　　-30		 1,103  
(   1,057) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 83.6]		 100
[ 99.0]
1,403 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
松田 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 126,500 円  　　　　     25,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 79,502 円  　　　        2,650,080　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       23,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      177,100 円  　　　　     25,300,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        25,300 円  　　　　     25,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        25,300 円  　　　　     25,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         457,102 円　（　　　　　　         2,857 円／㎡）　　（経費率　　  17.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9718    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 25,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 154,000 円／㎡　×　     164.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0737     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0783 ×  40 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,864,610 円  
（　　　　　        11,654 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,653,689 円      
②総費用 457,102 円      
③純収益　①－② 2,196,587 円      
④建物等に帰属する純収益 1,864,610 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 331,977 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 322,615 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,016 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,864,149 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      42,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 松田 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　足柄上郡松田町松田惣領字下原１０番２１
 0203000409740-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
松田 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
松田 -2 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　原　哲也   TEL.
鑑定評価額 14,400,000 円  １㎡当たりの価格 89,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 72,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 足柄上郡松田町松田惣領字下原１０番２１
 ②地積
　(㎡)		 160  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
地区計画等


(70,160)

1.5:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅が建ち並ぶ
区画整然とした住宅
地域		 北東4m町道 水道、下水 新松田

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　４ｍ
町道		 交通

施設		 新松田駅南方

1.1km		 法令

規制		 １中専
(70,160)
準防 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 居住環境及び利便性が中庸な住宅地域。今後も地域要因の特段の変動はないと推測し、今後の地価水準は、横這
い傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     92,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     40,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、松田町及びその隣接市町に存する住宅地域と判定した。典型的な需要者は戸建住宅の敷地としての利用
を目的とする個人のエンドユーザーが中心となる。圏内は新松田駅を中心に交通接近性が概ね良好なエリアであること
から普通程度の需要が認められる。市場での需要の中心となる価格帯は、敷地４０坪程度で、土地１，０００～１，５
００万円前後、新築住宅で２，０００～２，５００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は松田町及び大井町の一般住宅地事例から試算された実証的な価格である。一方収益価格は一般住宅を賃貸に
供する事を想定した理論的な価格である。対象地における典型的な需要者は一般住宅として自ら利用を目的とするエン
ドユーザーであることから、比準価格の規範性は収益価格のそれより勝るものと思料する。従って本件においては比準
価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　松田 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    102,000 円／㎡		 [101.0]
100		 100
[102.0]		 100
[114.3]		 [101.0]
100		 89,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     89,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇すなわち貨幣価値の下落が続いてお
り、不動産価格に全般的に上昇圧力が掛かっ
ている。


居住環境・利便性が中庸な地域。需要は横這
い傾向。その他特段の地域要因の変動はない



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 松田 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１２
０８
-32		 足柄上郡松田町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m私道、
中間画地
１中専

(70,200)
b １０６１２
０８
-1		 足柄上郡松田町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西4m町道、
北4.5m、角地
１中専

(70,160)
c １０６１２
０１Ｄ
-36		 足柄上郡松田町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m私道、
中間画地
１住居

(60,160)
d １０６１２
０７
-24		 足柄上郡大井町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東6m町道、
中間画地
１住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
92,640  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
90,824 		 100
[  97.9]
92,772 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
93,700 
b (　           ) 
87,948  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
85,386 		 100
[  99.8]
85,557 
86,400 
c (　           ) 
101,163  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
100,161 		 100
[ 104.0]
96,309 
97,300 
d (　           ) 
99,414  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
97,465 		 100
[ 106.0]
91,948 
92,900 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     92,600 円／㎡]  



松田 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象不動産は既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,591,006 
449,128 
2,141,878 
1,827,760 
314,118 		 （　0.9718）
305,260 		 （  4.9 -  0.2 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      6,494,894 円　　　　（　     40,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
松田 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 89.60 ＬＳ2 165.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
地区計画等
 70 ％   200 ％   160 ％   160 ㎡     14.7 m x   10.0 m  前面道路：町道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＬＤＫ、約４１㎡／戸、４戸 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段の為。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
82.80 
100.0 
82.80 
1,268 
104,990 		 1.0  104,990 
1.0  104,990 

 2～ 2		 居宅
82.80 
100.0 
82.80 
1,294 
107,143 		 1.0  107,143 
1.0  107,143 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
165.60 
100.0 
165.60 

212,133 		 212,133 
212,133 
⑨年額支払賃料        212,133 円　×　12ヶ月　＝　       2,545,596 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     165.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　          72,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,545,596 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　          72,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       130,880 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,486,716 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           212,133 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,015 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          212,133 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         102,275 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,591,006 円　　　　（　        16,194 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１２０８
Ｔ
　　　　-25		 1,250  
(   1,248) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]
1,357 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,350 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,294 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６１２０８
Ｔ
　　　　-26		 1,213  
(   1,213) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 89.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
1,336 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
松田 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 124,000 円  　　　　     24,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 78,528 円  　　　        2,617,596　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       23,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      173,600 円  　　　　     24,800,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        24,800 円  　　　　     24,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        24,800 円  　　　　     24,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         449,128 円　（　　　　　　         2,807 円／㎡）　　（経費率　　  17.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9718    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 24,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     165.60 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0737     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0783 ×  40 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,827,760 円  
（　　　　　        11,424 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,591,006 円      
②総費用 449,128 円      
③純収益　①－② 2,141,878 円      
④建物等に帰属する純収益 1,827,760 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 314,118 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 305,260 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,908 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,494,894 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      40,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 松田 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　足柄上郡松田町松田惣領字下原１０番２１
 0203000409740-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
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備考