鑑定評価書

令和6年1月11日　提出
神奈川二宮 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

神奈川二宮 5-1

神奈川県

神奈川第１２

氏名

不動産鑑定士　柳　彰彦

TEL.

鑑定評価額

79,200,000 円

１㎡当たりの価格

176,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	130,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中郡二宮町二宮字西浜端１９８番１外				②地積　(㎡)	450 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）高度3種最高20m (90,200)
	1:1.2	店舗Ｓ2	飲食店、小売店舗等が建ち並ぶ駅前商業地域	東（駅前広場）町道、北側道	水道、下水	二宮駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 0 ｍ、南 50 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 24.0 ｍ、規模　　 450 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

（駅前広場）町道

交通

施設

二宮駅前広場接面

法令

規制

近商
(90,200)
準防
高度3種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

東海道線二宮駅前広場にある店舗である。今後も格別の変動要因はなく、現状を維持してゆくものと想定される
。地価は長期にわたって下落してきたが、現在はほぼ下げ止まりの状況にある。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 183,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 120,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は二宮町の他、周辺市町を含む広域地域に存する商業地域の圏域である。需要者の中心は小売、サ－ビス、
飲食業を営む個人、法人事業者である。二宮駅前広場を形成する商業地域とはいえ、店舗の集積がないため、繁華性は
低い。このような状況下、商業地の取引は少なく、立地、画地条件等の相違により取引価格の幅は広く、中心価格帯は
一概には見いだせない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象不動産は繁華性、商業集積度の低い二宮駅前商業地域にある店舗である。繁華性が低いため、当該地域では自己利
用目的が取引の中心で、収益目的の取引はほとんど見受けられない。従って、市場の実態を反映した比準価格を重視し
、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    176,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　■基準地
指定基準地等番号
　[　二宮 5-2                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    177,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

二宮町の地価は長期の下落傾向を脱し、よう
やく緩やかではあるが上昇基調に入ったもの
と思われる。

東海道線二宮駅前広場にある店舗である。特
段の地域要因の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

-0.6 ％

３　試算価格算定内訳

神奈川二宮 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０６１２１１Ｄ -34	中郡二宮町		更地	（　）	ほぼ長方形	南3.2m町道、中間画地		近商高度3種最高20m (90,200)
b	１０６１２０８Ｄ -8	中郡大磯町		更地	（　）	長方形	北15m国道、中間画地		近商高度2種最高15m (90,300)
c	１０６１２１２ -12	秦野市		更地	（　）	長方形	北東7m市道、西2m、角地		１住居高度2種最高15m (80,200)
d	１０６１２１１Ｄ -125	小田原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東13.5m国道、中間画地		近商高度3種最高20m 都市機能誘導区域 (90,300)
e	１０６１２１３ -38	小田原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西15m市道、中間画地		商業高度4種最高31m (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 168,539	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	169,550	100 [ 80.1]	211,673	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	216,000
b	(　 ) 135,000	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	170,100	100 [ 95.4]	178,302		182,000
c	(　 ) 187,658	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	184,346	100 [ 95.7]	192,629		196,000
d	(　 ) 181,990	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	182,718	100 [ 99.0]	184,564		188,000
e	(　 ) 150,830	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	159,562	100 [ 91.6]	174,194		178,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.0	交通・接近　 -6.9	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -14.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.6	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.3	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -8.1	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.6	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -21.5	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +11.1	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 183,000 円／㎡]

神奈川二宮 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			本件は既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	17,316,963	3,262,324	14,054,639	11,368,700	2,685,939	（　0.9445） 2,536,869	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	53,975,936 円　　　　（　 120,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神奈川二宮 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	300.00	Ｓ3	900.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度3種最高20m	90 ％	200 ％	200 ％	450 ㎡	19.0 m x 24.0 m	前面道路：町道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３階建て鉄骨造の店舗兼事務所を想定。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

類似不動産の有効率を参考に算出。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	300.00	85.0	255.00	2,380	606,900	10.0	6,069,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	300.00	85.0	255.00	1,900	484,500	6.0	2,907,000
							0.0	0
3～ 3	事務所	300.00	85.0	255.00	1,900	484,500	6.0	2,907,000
							0.0	0
～

～

計		900.00	85.0	765.00		1,575,900		11,883,000
								0

⑨年額支払賃料	1,575,900 円　×　12ヶ月　＝　 18,910,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 765.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,910,800 円　　×　　 9.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,701,972 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,208,828 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	11,883,000 円　×　　 91.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 108,135 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	17,316,963 円　　　　（　 38,482 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０６１２０８Ｔ　　　　-23	2,300 ( 2,233)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,421	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,400 円/㎡　月額支払賃料（　 2,380 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０６１２１１Ｔ　　　　-11	2,567 ( 2,560)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,567
c	１０６１２１２Ｔ　　　　-34	2,097 ( 1,929)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	2,140

神奈川二宮 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	745,000 円	149,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	567,324 円	18,910,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 609,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,043,000 円	149,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	149,000 円	149,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	149,000 円	149,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,262,324 円　（　　　　　　 7,250 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9445

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	149,000,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 900.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0763	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 35 ％　＋　0.0783 × 35 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,368,700 円（　　　　　 25,264 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	17,316,963 円
②総費用	3,262,324 円
③純収益　①－②	14,054,639 円
④建物等に帰属する純収益	11,368,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,685,939 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,536,869 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,637 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,975,936 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 120,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

神奈川二宮 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	中郡二宮町二宮字西浜端１９８番６	0217000301278-0000
2	中郡二宮町二宮字西浜端２０８番１	0217000301294-0000
3	中郡二宮町二宮字西浜端２０８番３	0217000301296-0000
4	中郡二宮町二宮字西浜端２０８番８	0217000301301-0000
5	中郡二宮町二宮字西浜端２０９番１	0217000301303-0000
6	中郡二宮町二宮字西浜端１９８番１	0217000301273-0000
7	中郡二宮町二宮字西浜端１９８番４	0217000301276-0000
8	中郡二宮町二宮字西浜端２０９番５	0217000301307-0000
9	中郡二宮町二宮字西浜端２０９番７	0217000301309-0000
10	中郡二宮町二宮字西浜端２０９番８	0217000301310-0000
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
神奈川二宮 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

神奈川二宮 5-1

神奈川県

神奈川第１２

氏名

不動産鑑定士　山口　隆一

TEL.

鑑定評価額

79,200,000 円

１㎡当たりの価格

176,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	130,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中郡二宮町二宮字西浜端１９８番１外				②地積　(㎡)	450 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）高度3種最高20m (90,200)
	1:1.2	店舗Ｓ2	飲食店、小売店舗等が建ち並ぶ駅前商業地域	東（駅前広場）町道、北側道	水道、下水	二宮駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 0 ｍ、南 50 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 19.0 ｍ、奥行　約　　 24.0 ｍ、規模　　 450 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

（駅前広場）町道

交通

施設

二宮　駅前広場接面

法令

規制

近商
(90,200)
準防
高度3種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

駅前広場に面し、中低層の飲食店、小売店舗等が建ち並ぶ駅前商業地域である。地域要因に特別な変動はなく、
当分の間は現状維持と予測する。地価は概ね横ばい傾向で推移している。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 186,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 149,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、二宮町及び隣接市町の近隣商業地域乃至普通商業地域一円である。需要者は、町内及び近接市町の商業
経営者等のほか、広域的にフランチャイズチェーンを展開する大手業者等が考えられる。郊外型大型店舗との競合等の
マイナス面もあるが、駅前商業地域であり、その稀少性から一定の潜在的な需要が認められる。商業地であり画地規模
等により取引価格はまちまちであり、取引の中心価格帯を見出すのは難しい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、同一需給圏内の商業地の取引事例を比較検討して求めた価格であり、取引市場の実態を反映した実証的な
価格である。また、駅前広場に面し、中低層の店舗等が建ち並ぶ商業地域としての稀少性から、事業用賃貸物件への潜
在的需要が認められる地域であり、収益性を反映した収益価格にも説得力がある。したがって本件では、比準価格を中
心に、収益価格を関連づけて、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    176,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　二宮 5-2                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    176,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県西地区の商業地は一部の繁華性が高い地域
を除くと依然として需要は回復途上にあるも
のの、地価は、横ばいまたは上昇地点が多く
なっている。

地域要因に特別な変動はない。繁華性が低い
が、駅前立地の稀少性が認められる。地価は
横ばい傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

神奈川二宮 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０６１２１２ -28	中郡二宮町		更地	（　）	ほぼ長方形	北14m国道、中間画地		１住居高度2種最高15m (70,200)
b	１０６１２１３Ｄ -12	中郡二宮町		更地	（　）	不整形	北東9m町道、中間画地		１住居高度2種最高15m (70,200)
c	１０６１２０４Ｄ -25	小田原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東15m国道、中間画地		１住居高度2種最高15m (70,200)
d	１０６１２１０Ｄ -3	小田原市		建付地	（　）	不整形	南16m国道、南西4.3m、準角地		１住居高度2種最高15m (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 159,866	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	159,866	100 [ 88.2]	181,254	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	185,000
b	(　 ) 126,563	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	158,204	100 [ 87.2]	181,427		185,000
c	(　 ) 124,244	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	124,244	100 [ 69.5]	178,768		182,000
d	(　 ) 175,214	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	177,163	100 [ 95.0]	186,487		190,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -9.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.1	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.1	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -29.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.1	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.1	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 186,000 円／㎡]

神奈川二宮 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、原価法の適用が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,682,219	3,605,708	16,076,511	12,742,100	3,334,411	（　0.9445） 3,149,351	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	67,007,468 円　　　　（　 149,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神奈川二宮 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	300.00	Ｓ3	900.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度3種最高20m	90 ％	200 ％	200 ％	450 ㎡	19.0 m x 24.0 m	前面道路：町道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（フロア貸し）、２～３階：事務所（部分貸し、平均専用面積９０㎡）

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

地域の標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	300.00	85.0	255.00	2,639	672,945	5.0	3,364,725
							0.0	0
2～ 2	事務所	300.00	90.0	270.00	2,111	569,970	3.0	1,709,910
							0.0	0
3～ 3	事務所	300.00	90.0	270.00	1,979	534,330	3.0	1,602,990
							0.0	0
～

～

計		900.00	88.3	795.00		1,777,245		6,677,625
								0

⑨年額支払賃料	1,777,245 円　×　12ヶ月　＝　 21,326,940 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 795.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,326,940 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,706,155 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,620,785 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,677,625 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 61,434 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,682,219 円　　　　（　 43,738 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０６１２０６Ｔ　　　　-14	2,050 ( 2,045)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 81.9]	100 [100.0]	2,503	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,650 円/㎡　月額支払賃料（　 2,639 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０６１２１３Ｔ　　　　-22	3,150 ( 3,058)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [113.9]	100 [100.0]	2,766
c	１０６１２１３Ｔ　　　　-27	2,225 ( 2,160)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 82.8]	100 [100.0]	2,687

神奈川二宮 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	835,000 円	167,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	639,808 円	21,326,940　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 627,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,169,000 円	167,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	167,000 円	167,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	167,000 円	167,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,605,708 円　（　　　　　　 8,013 円／㎡）　　（経費率　　 18.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9445

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	167,000,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 900.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0763	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 35 ％　＋　0.0783 × 35 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,742,100 円（　　　　　 28,316 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,682,219 円
②総費用	3,605,708 円
③純収益　①－②	16,076,511 円
④建物等に帰属する純収益	12,742,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,334,411 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,149,351 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,999 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 67,007,468 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 149,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

神奈川二宮 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	中郡二宮町二宮字西浜端１９８番６	0217000301278-0000
2	中郡二宮町二宮字西浜端２０８番１	0217000301294-0000
3	中郡二宮町二宮字西浜端２０８番３	0217000301296-0000
4	中郡二宮町二宮字西浜端２０８番８	0217000301301-0000
5	中郡二宮町二宮字西浜端２０９番１	0217000301303-0000
6	中郡二宮町二宮字西浜端１９８番１	0217000301273-0000
7	中郡二宮町二宮字西浜端１９８番４	0217000301276-0000
8	中郡二宮町二宮字西浜端２０９番５	0217000301307-0000
9	中郡二宮町二宮字西浜端２０９番７	0217000301309-0000
10	中郡二宮町二宮字西浜端２０９番８	0217000301310-0000
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考