別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大磯 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大磯 5-2 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　宮城　博之   TEL.
鑑定評価額 39,600,000 円  １㎡当たりの価格 205,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 165,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中郡大磯町大磯字坂田山付８７８番１２外
 ②地積
　(㎡)		 193  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
高度2種最高15m


(90,200)
台形
2:1		 店舗

ＲＣ2		 低層店舗ビルが建ち
並ぶ駅前商業地域
 北西（駅前広場）町道 水道、下水 大磯駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西     6 ｍ、南     0 ｍ、北    24 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 （駅前広場）町道 交通

施設		 大磯駅前広場接面

 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
高度2種最高15m
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 低層の飲食・物販・事務所ビルが並ぶ駅前商業地である。商業地域の範囲が狭く商況はやや乏しい。地域要因に
特別な変動はないが、地価の持ち直しの傾向が見られる。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    216,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    106,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大磯町及びその周辺市町の駅前及びその周辺の商業地域である。需要者の中心は地元企業及び個人事業
主、チェーン展開している企業である。大型店舗に比べ集客力に劣る規模の小さい画地は、一般に競争力が弱く新規出
店は少ない。駅前は学校法人等の非営利施設の割合が多く、商業施設の用地が少ない。商況が乏しく商業としての需要
はやや弱い。商業地は業態等により取引価格はまちまちであり、取引の中心価格帯を見出すのは難しい状態である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 駅前の商業地域であるが、繁華性が乏しい。このような地域にあって想定される需要者は自己使用目的、あるいは低廉
の賃料で賃借する事業者であるため、不動産が投資目的で売買されることは限られる。取引価格に見合う賃料収入が得
られないことから収益価格は、低位に求められたものと判断される。取引市場の特性を反映した比準価格を重視し、収
益価格を参酌して代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　神奈川二宮 5-1             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    176,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 83.0]		 [ 99.0]
100		 206,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    204,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 住宅ブランド等から都心等からの転入者があ
る。価格低下が続いていたが、交通利便性が
劣る地域を除き価格上昇の傾向がある。


駅前を整備する計画が検討されているが、地
形的に拡張性が乏しく地域の特段の変動は無
い。地価の下落基調から反転の兆しが見られ
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大磯 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１２
０８Ｄ
-16		 中郡大磯町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西14m国道、
南東4m、角地
近商
高度2種最高15m
(100,200)
b １０６１２
０８Ｄ
-8		 中郡大磯町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北15m国道、
中間画地
近商
高度2種最高15m
(90,300)
c １０６１２
１１Ｄ
-113		 秦野市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東10.4m県道、
中間画地
２住居
高度2種最高15m
(70,200)
d １０６１２
０３
-33		 小田原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東12m国道、
北東1.8m、
角地
近商
高度2種最高15m
(90,200)
e １０６１２
１０Ｄ
-36		 小田原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西11.8m国道、
中間画地
商業
高度4種最高31m
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
224,551  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
219,755 		 100
[  70.1]
313,488 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.0]
　　　　 100
310,000 
b (　           ) 
135,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.0]
147,620 		 100
[  70.5]
209,390 
207,000 
c (　           ) 
106,280  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
112,097 		 100
[  52.5]
213,518 
211,000 
d (　           ) 
122,617  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
125,498 		 100
[  55.2]
227,351 
225,000 
e (　           ) 
256,053  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
258,357 		 100
[ 117.7]
219,505 
217,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　  -8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.5 環境　　　　 -42.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -17.6 環境　　　　 -33.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +23.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    216,000 円／㎡]  



大磯 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価を適切に求める事が困難であるため適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,383,843 
1,236,141 
5,147,702 
4,127,830 
1,019,872 		 （　0.9445）
963,269 		 （  4.9 -  0.2 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     20,495,085 円　　　　（　    106,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大磯 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 103.00 Ｓ3 309.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度2種最高15m
 90 ％   200 ％   200 ％   193 ㎡     22.9 m x   10.0 m  前面道路：町道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階、３階事務所 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 類似不動産の有効率を参考に算出。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
103.00 
85.0 
87.55 
2,610 
228,506 		 6.0  1,371,036 
0.0  0 

 2～ 3		 事務所
103.00 
90.0 
92.70 
1,874 
173,720 		 4.0  694,880 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
309.00 
88.3 
272.95 

575,946 		 2,760,796 
0 
⑨年額支払賃料        575,946 円　×　12ヶ月　＝　       6,911,352 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     272.95 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,911,352 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       552,908 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,358,444 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,760,796 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          25,399 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,383,843 円　　　　（　        33,077 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１２０８
Ｔ
　　　　-23		 2,300  
(   2,233) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,556 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,613 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,610 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６１２１１
Ｔ
　　　　-10		 3,301  
(   3,292) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,728 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大磯 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 270,500 円  　　　　     54,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 207,341 円  　　　        6,911,352　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      271,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      378,700 円  　　　　     54,100,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        54,100 円  　　　　     54,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        54,100 円  　　　　     54,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,236,141 円　（　　　　　　         6,405 円／㎡）　　（経費率　　  19.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9445    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 54,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　     309.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0763     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 35 ％　＋　0.0783 ×  35 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,127,830 円  
（　　　　　        21,388 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,383,843 円      
②総費用 1,236,141 円      
③純収益　①－② 5,147,702 円      
④建物等に帰属する純収益 4,127,830 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,019,872 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 963,269 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,991 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     20,495,085 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     106,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大磯 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中郡大磯町大礒字坂田山付８７８番１２
 0217000256064-0000
2 　中郡大磯町大礒字北本町１００９番４
 0217000256525-0000
3 　中郡大磯町大礒字北本町１００９番１２
 0217000256530-0000
4 　中郡大磯町大礒字北本町１００９番１３
 0217000256531-0000
5 　中郡大磯町大礒字北本町１００９番１４
 0217000256532-0000
6 　中郡大磯町大礒字北本町１００９番１８
 0217000256535-0000
7 　中郡大磯町大礒字北本町１０１０番２
 0217000256539-0000
8 　中郡大磯町大礒字北本町１０１０番９
 0217000256545-0000
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大磯 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大磯 5-2 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　山口　隆一   TEL.
鑑定評価額 39,400,000 円  １㎡当たりの価格 204,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 165,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中郡大磯町大磯字坂田山付８７８番１２外
 ②地積
　(㎡)		 193  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
高度2種最高15m


(90,200)
台形
2:1		 店舗

ＲＣ2		 低層店舗ビルが建ち
並ぶ駅前商業地域
 北西（駅前広場）町道 水道、下水 大磯駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西     6 ｍ、南     0 ｍ、北    24 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       193 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 （駅前広場）町道 交通

施設		 大磯駅前広場接面

 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
高度2種最高15m
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 休日は観光客による一定の客足があるが、平日は繁華性が低い駅前商業地域。地域要因に特別な変動はなく、今
後とも現状維持と予測する。地価は概ね横ばい傾向で推移している。
(3)最有効使用の判定 低層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    217,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    111,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東海道本線沿線で、大磯町のほか周辺市町を含む広域的なエリアの駅周辺商業地域である。需要者は地元
企業、個人業者が中心であるが、全国展開するフランチャイズチェーン業者等の需要も或程度は見込める。駅周辺商業
地域とはいえ繁華性は低いが、駅前立地の稀少性があり、地価は概ね横ばい傾向にある。商業地であり取引規模等によ
り取引総額は一定ではなく需要の中心となる価格帯の把握は難しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格と収益価格には開差が生じた。比準価格は、同一需給圏内の商業地の取引事例を比較検討して求めた価格であ
り、取引市場の実態を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は、駅前広場に面し商業地域としての稀少性が認
められるものの、現状では繁華性が乏しく収益性が低いため低位に求められたものである。したがって、本件では、比
準価格を中心に、収益価格を比較考量のうえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　神奈川二宮 5-1             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    176,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 84.0]		 [ 99.0]
100		 203,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    204,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県西地区の商業地は一部の繁華性が高い地域
を除くと依然として需要は回復途上にあるも
のの、地価は、横ばいまたは上昇地点が多く
なっている。

休日は観光客による一定の客足があるが、平
日は繁華性が低い駅前商業地域。地域要因に
特別な変動はない。地価は概ね横ばい傾向。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大磯 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１２
１０Ｄ
-6		 中郡大磯町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南13.2m国道、
西4.5m、
準角地
１住居
高度2種最高15m
(80,200)
b １０６１２
０８Ｄ
-16		 中郡大磯町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西14m国道、
南東4m、
準角地
近商
高度2種最高15m
津波災害警戒区域
(100,200)
c １０６１２
０７
-4		 小田原市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南8m市道、
中間画地
商業
高度4種最高31m
(100,400)
d １０６１２
０７Ｄ
-32		 小田原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南16.5m市道、
中間画地
商業
高度4種最高31m
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
170,008  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
165,056 		 100
[  73.4]
224,872 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.0]
　　　　 100
223,000 
b (　           ) 
224,551  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
220,191 		 100
[  80.0]
275,239 
272,000 
c (　           ) 
271,821  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
278,617 		 100
[ 130.0]
214,321 
212,000 
d (　           ) 
285,358  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
293,348 		 100
[ 134.4]
218,265 
216,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.1 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +11.1 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +21.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +11.1 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    217,000 円／㎡]  



大磯 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、原価法の適用が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,858,359 
1,347,665 
5,510,694 
4,448,290 
1,062,404 		 （　0.9445）
1,003,441 		 （  4.9 -  0.2 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     21,349,809 円　　　　（　    111,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大磯 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 105.00 Ｓ3 315.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度2種最高15m
 90 ％   200 ％   200 ％   193 ㎡     22.9 m x   10.0 m  前面道路：町道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２～３階：事務所を想定。 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 地域の標準的な建物の有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
105.00 
85.0 
89.25 
2,736 
244,188 		 6.0  1,465,128 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
105.00 
90.0 
94.50 
2,052 
193,914 		 3.0  581,742 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
105.00 
90.0 
94.50 
1,915 
180,968 		 3.0  542,904 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
315.00 
88.3 
278.25 

619,070 		 2,589,774 
0 
⑨年額支払賃料        619,070 円　×　12ヶ月　＝　       7,428,840 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     278.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,428,840 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       594,307 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,834,533 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,589,774 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          23,826 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,858,359 円　　　　（　        35,536 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１２１１
Ｔ
　　　　-9		 2,237  
(   2,233) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 80.4]		 100
[100.0]
2,782 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,750 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,736 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６１２１１
Ｔ
　　　　-10		 3,301  
(   3,292) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[104.5]		 100
[100.0]
3,159 
c １０６１２１２
Ｔ
　　　　-34		 2,097  
(   1,929) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 76.8]		 100
[100.0]
2,730 
大磯 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 291,500 円  　　　　     58,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 222,865 円  　　　        7,428,840　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      308,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      408,100 円  　　　　     58,300,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        58,300 円  　　　　     58,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        58,300 円  　　　　     58,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,347,665 円　（　　　　　　         6,983 円／㎡）　　（経費率　　  19.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9445    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 58,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　     315.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0763     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 35 ％　＋　0.0783 ×  35 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,448,290 円  
（　　　　　        23,048 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,858,359 円      
②総費用 1,347,665 円      
③純収益　①－② 5,510,694 円      
④建物等に帰属する純収益 4,448,290 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,062,404 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,003,441 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,199 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     21,349,809 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     111,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大磯 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中郡大磯町大礒字坂田山付８７８番１２
 0217000256064-0000
2 　中郡大磯町大礒字北本町１００９番４
 0217000256525-0000
3 　中郡大磯町大礒字北本町１００９番１２
 0217000256530-0000
4 　中郡大磯町大礒字北本町１００９番１３
 0217000256531-0000
5 　中郡大磯町大礒字北本町１００９番１４
 0217000256532-0000
6 　中郡大磯町大礒字北本町１００９番１８
 0217000256535-0000
7 　中郡大磯町大礒字北本町１０１０番２
 0217000256539-0000
8 　中郡大磯町大礒字北本町１０１０番９
 0217000256545-0000
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備考