令和6年1月15日　提出 大磯 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大磯 -10 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　杉本　隆司   TEL.

鑑定評価額 9,400,000 円  １㎡当たりの価格 27,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.5 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 中郡大磯町黒岩字寺窪５７番２ ②地積 　(㎡) 348   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,100) （その他） 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅の周囲に農 地が広がる住宅地域 南6m町道 水道 二宮 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.3 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       348 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ町道 交通 施設 二宮駅北方 3.5km 法令 規制 ｢調区｣  (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は大磯町山間部の市街化調整区域内の農家住宅地域であり、交通接近条件、公法規制等から大きな変動 要因はなく、今後ともその性格を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は平塚市から中郡、足柄上郡、秦野市、小田原市などに位置する市街化調整区域内の住宅地域である。需要 者の中心は同一需給圏内の居住者が殆どで、他地域からの転入者は少ない。農家住宅は開発素地として地元不動産業者 を中心とした需要が見込めるが、最近の景気動向、都心回帰等の動きを反映して需給は弱含みである。取引自体が少な く、取引の諸事情による乖離も大きいことから、市場で中心となる価格帯の把握は見出せない状態である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の市街化調整区域内の取引事例から求めたもので、市場性を反映し実証的で規範性は高い。収 益価格は大磯町郊外の市街化調整区域内の住宅地域であり、アパート等の賃貸需要や供給が乏しく賃貸市場が未成熟な 状況にあるため試算しなかった。従って比準価格を標準として、標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小田原 -22                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,900 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [100.0] 100 [133.2] [100.0] 100 26,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 駅徒歩圏の住宅地は需要堅調で上昇傾向、バ ス利用の郊外住宅地は底値感から、横這い乃 至若干の上昇傾向を示している。 山間部の市街化調整区域内の住宅地域で、交 通利便性、地縁的選考性等から需要は弱く、 地価は小幅ながら依然下落傾向を示している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％