別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大磯 -9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大磯 -9 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　杉本　隆司   TEL.
鑑定評価額 20,600,000 円  １㎡当たりの価格 121,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 96,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中郡大磯町東町３丁目２２９９番９外
｢東町３－４－２９｣		 ②地積
　(㎡)		 170  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
高度2種最高15m
津波災害警戒区域

1:1.5		 住宅

ＬＳ2		 一般住宅、共同住宅
等が混在する住宅地
域		 南西4.5m道路 水道、ガス、下水 大磯

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.6 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　４
．５ｍ道路		 交通

施設		 大磯駅北東方

1.4km		 法令

規制		 準工
(60,200)
高度2種最高15m
津波災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄駅からやや離れた大磯町の東端部に近い一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域である。地域内に格別の
変動要因はなく当分は現状の土地利用を維持していくものと予測するが、地価は上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    126,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     67,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東海道本線沿線で大磯町及び近隣市町の住宅地域一円である。需要者は大磯町及び近隣市町の居住者・通
勤者が中心であるが、一部には東京、横浜方面からの転入者も見られ一次取得層のほかに転売による買い替え需要も見
られる。近隣地域は最寄駅からやや離れているものの平塚市に近接した地域であり、一定の需要はある。取引の中心と
なる価格帯は、標準的な土地で２１００万円前後、新築の戸建住宅で総額３６００万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中規模一般住宅の外、アパート等の収益物件も混在する住宅地域であるが、収益性よりも居住の快適性が重視される地
域のため収益価格は相対的に説得力が劣り、また最寄駅からやや離れた住宅地域で、土地価格に見合う賃料水準が形成
されていないため低位に試算された。自用目的での取引が主で信頼性のある取引事例により求めた比準価格を重視し、
収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大磯 -6                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    152,000 円／㎡		 [102.0]
100		 100
[100.0]		 100
[130.0]		 [101.0]
100		 120,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    120,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 駅徒歩圏の住宅地は需要堅調で上昇傾向、バ
ス利用の郊外住宅地は底値感から、横這い乃
至若干の上昇傾向を示している。


津波災害警戒区域の指定を受けているが、そ
の影響は特にみられない。駅からやや離れて
いるが平塚市に近接しており、地価は若干の
上昇傾向である。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大磯 -9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１２
１２Ｄ
-37		 中郡大磯町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西4m町道、
中間画地
１中専
高度1種最高13m
(70,160)
b １０６１２
１２Ｄ
-2		 中郡大磯町

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 西9m町道、
中間画地
１中専
高度1種最高13m
(70,200)
c １０６１２
０８Ｄ
-18		 中郡大磯町

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 東4m町道、
中間画地
１中専
高度1種最高13m
(70,160)
d １０６１２
１３
-14		 中郡大磯町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西7m町道、
北東4.2m、
準角地
１住居
高度2種最高15m
(80,200)
e １０６１２
１３
-34		 中郡大磯町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西3.8m町道、
中間画地
１住居
高度2種最高15m
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
179,759  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
179,581 		 100
[ 110.8]
162,077 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
164,000 
b (　           ) 
131,778  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
134,706 		 100
[ 107.1]
125,776 
127,000 
c (　           ) 
102,632  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
129,701 		 100
[ 105.1]
123,407 
125,000 
d (　           ) 
119,237  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
116,459 		 100
[ 108.3]
107,534 
109,000 
e (　           ) 
109,570  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
108,919 		 100
[ 105.8]
102,948 
104,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.7 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.1 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.1 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    126,000 円／㎡]  



大磯 -9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,049,342 
503,001 
2,546,341 
1,989,900 
556,441 		 （　0.9718）
540,749 		 （  4.9 -  0.2 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     11,505,298 円　　　　（　     67,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大磯 -9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 100.00 ＬＳ2 180.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
高度2種最高15m
津波災害警戒区域		 60 ％   200 ％   200 ％   170 ㎡     10.6 m x   16.0 m  前面道路：道路     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプの共同住宅で、間取は２ＤＫ、平均専有面積４５㎡ ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外廊下、外階段があるため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
90.00 
100.0 
90.00 
1,343 
120,870 		 1.0  120,870 
1.0  120,870 

 2～ 2		 居宅
90.00 
100.0 
90.00 
1,370 
123,300 		 1.0  123,300 
1.0  123,300 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
180.00 
100.0 
180.00 

244,170 		 244,170 
244,170 
⑨年額支払賃料        244,170 円　×　12ヶ月　＝　       2,930,040 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         120,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,930,040 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　         120,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　       122,002 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,928,038 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           244,170 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,344 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          244,170 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         118,960 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,049,342 円　　　　（　        17,937 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１２０７
Ｔ
　　　　-34		 1,417  
(   1,357) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,350 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,408 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,370 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６１２０７
Ｔ
　　　　-32		 1,137  
(   1,136) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
1,126 
c １０６１２０７
Ｔ
　　　　-33		 1,489  
(   1,428) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[106.0]		 100
[100.0]
1,433 
大磯 -9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 135,000 円  　　　　     27,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 91,501 円  　　　        3,050,040　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       33,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      189,000 円  　　　　     27,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        27,000 円  　　　　     27,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        27,000 円  　　　　     27,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         503,001 円　（　　　　　　         2,959 円／㎡）　　（経費率　　  16.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9718    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 27,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0737     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0783 ×  40 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,989,900 円  
（　　　　　        11,705 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,049,342 円      
②総費用 503,001 円      
③純収益　①－② 2,546,341 円      
④建物等に帰属する純収益 1,989,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 556,441 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 540,749 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,181 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     11,505,298 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      67,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大磯 -9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中郡大磯町東町三丁目２２９９番９
 0217000309945-0000
2 　中郡大磯町東町三丁目２２９９番１１
 0217000309947-0000
3 　中郡大磯町東町三丁目２３００番１０
 0217000309954-0000
4 　中郡大磯町東町三丁目２３００番１３
 0217000309957-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大磯 -9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大磯 -9 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　山口　隆一   TEL.
鑑定評価額 20,600,000 円  １㎡当たりの価格 121,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 96,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中郡大磯町東町３丁目２２９９番９外
｢東町３－４－２９｣		 ②地積
　(㎡)		 170  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
高度2種最高15m
津波災害警戒区域

1:1.5		 住宅

ＬＳ2		 一般住宅、共同住宅
等が混在する住宅地
域		 南西4.5m道路 水道、ガス、下水 大磯

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.6 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　４．５
ｍ道路		 交通

施設		 大磯駅北東方

1.4km		 法令

規制		 準工
(60,200)
高度2種最高15m
津波災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は一般住宅を中心にアパート等が混在する住宅地域である。地域要因に特別な変動要因はなく、当分の
間は現状維持と予測する。地価は横ばいからやや上昇傾向で推移している。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    126,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     68,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ東海道本線沿線の大磯町及び近隣市町の住宅地域一円である。需要者は、大磯町及び近隣市町の居
住者で、一次取得層が中心である。周辺地域ではミニ開発分譲等による土地供給が散見され、駅からやや離れているも
のの、有効需要は底堅い。取引の中心価格帯は、標準的な土地で２１００万円前後、新築戸建で総額３６００万円前後
である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 国道１３４号南側背後で、平塚市との行政境付近に位置する住宅地域。戸建住宅を中心にアパート等も混在する土地利
用状況にあるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。収益性よりも居住
の快適性が重視され、自用目的の取引が中心の住宅地域であるので、比準価格を重視し、収益価格は参酌して、代表標
準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大磯 -6                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    152,000 円／㎡		 [102.0]
100		 100
[100.0]		 100
[129.6]		 [101.0]
100		 121,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    120,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気回復基調、低金利により住宅需要は旺盛
であるが、県西地区においては交通・利便性
・住環境により地価は上昇・横ばい・下落エ
リアに分かれる。

一般住宅を中心にアパート等が混在する住宅
地域。地域要因に特別な変動はない。需要は
底堅く、地価は横ばいからやや上昇傾向。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +7.7
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大磯 -9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１２
１２Ｄ
-2		 中郡大磯町

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 西9m町道、
中間画地
１中専
高度1種最高13m
津波災害警戒区域
(70,200)
b １０６１２
０８Ｄ
-18		 中郡大磯町

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 東4m町道、
中間画地
１中専
高度1種最高13m
津波災害警戒区域
(70,160)
c １０６１２
１３
-14		 中郡大磯町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西7m町道、
北東4.2m、
準角地
１住居
高度2種最高15m
津波災害警戒区域
(80,200)
d １０６１２
１３Ｄ
-32		 中郡大磯町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東4m町道、
中間画地
１中専
高度地区1種13m
津波災害警戒区域
(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
131,778  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
134,174 		 100
[ 106.1]
126,460 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
128,000 
b (　           ) 
102,632  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.2]
114,579 		 100
[ 100.8]
113,670 
115,000 
c (　           ) 
119,237  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
116,227 		 100
[  95.0]
122,344 
124,000 
d (　           ) 
159,067  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
160,180 		 100
[ 112.6]
142,256 
144,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.1 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.3 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.1 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    126,000 円／㎡]  



大磯 -9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、原価法の適用が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,051,505 
502,866 
2,548,639 
1,989,900 
558,739 		 （　0.9718）
542,983 		 （  4.9 -  0.2 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     11,552,830 円　　　　（　     68,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大磯 -9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 100.00 ＬＳ2 180.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
高度2種最高15m
津波災害警戒区域		 60 ％   200 ％   200 ％   170 ㎡     10.6 m x   16.0 m  前面道路：道路     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプの共同住宅、間取：２ＤＫ、平均専用面積４５㎡ ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外廊下・外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
90.00 
100.0 
90.00 
1,344 
120,960 		 1.0  120,960 
1.0  120,960 

 2～ 2		 居宅
90.00 
100.0 
90.00 
1,371 
123,390 		 1.0  123,390 
1.0  123,390 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
180.00 
100.0 
180.00 

244,350 		 244,350 
244,350 
⑨年額支払賃料        244,350 円　×　12ヶ月　＝　       2,932,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         120,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,932,200 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　         120,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　       122,088 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,930,112 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           244,350 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,346 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          244,350 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         119,047 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,051,505 円　　　　（　        17,950 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１２０７
Ｔ
　　　　-29		 1,449  
(   1,389) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[ 97.0]		 100
[107.0]		 100
[ 98.0]
1,454 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,430 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,371 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６１２０７
Ｔ
　　　　-34		 1,417  
(   1,357) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[ 90.0]		 100
[112.3]		 100
[100.0]
1,431 
c １０６１２０７
Ｔ
　　　　-33		 1,489  
(   1,428) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[104.9]		 100
[103.0]
1,406 
大磯 -9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 135,000 円  　　　　     27,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 91,566 円  　　　        3,052,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       33,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      189,000 円  　　　　     27,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        27,000 円  　　　　     27,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        27,000 円  　　　　     27,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         502,866 円　（　　　　　　         2,958 円／㎡）　　（経費率　　  16.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9718    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 27,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0737     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0783 ×  40 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,989,900 円  
（　　　　　        11,705 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,051,505 円      
②総費用 502,866 円      
③純収益　①－② 2,548,639 円      
④建物等に帰属する純収益 1,989,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 558,739 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 542,983 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,194 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     11,552,830 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      68,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大磯 -9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中郡大磯町東町三丁目２２９９番９
 0217000309945-0000
2 　中郡大磯町東町三丁目２２９９番１１
 0217000309947-0000
3 　中郡大磯町東町三丁目２３００番１０
 0217000309954-0000
4 　中郡大磯町東町三丁目２３００番１３
 0217000309957-0000
5 　
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備考