鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
大磯 -8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大磯 -8

神奈川県

神奈川第１２

氏名

不動産鑑定士　山口　隆一

TEL.

鑑定評価額

11,800,000 円

１㎡当たりの価格

75,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	60,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中郡大磯町国府本郷字町場１０８５番３				②地積　(㎡)	156 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度1種最高13m (70,160)
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅のほかアパート等も見られる住宅地域	北東4m町道	水道、下水	大磯 3.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 150 ｍ、南 50 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.3 ｍ、奥行　約　　 15.1 ｍ、規模　　 156 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　４ｍ町
道

交通

施設

大磯駅西方

3.5km

法令

規制

１中専
(70,160)
準防
高度1種最高13m

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅のほかアパート等も見られる住宅地域。周辺には農地等も残存するが、交通接近性や生活利便性等が劣
るため、宅地への転換速度は遅く、地域要因に特別な変動はない。地価は概ね横ばい傾向で推移している。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 78,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 37,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ東海道本線沿線の大磯町及び近隣市町の住宅地域一円である。需要者は、大磯町及び近隣市町の居
住者で、一次取得層が中心である。周辺地域ではミニ開発分譲等による土地供給が散見される。駅からバス圏の住宅地
域であり、交通接近性、利便性が劣るため有効需要はやや弱いが、一定の潜在需要が認められる。取引の中心価格帯は
、標準的な土地で１２００万円前後、新築戸建で総額２７００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

大磯駅から徒歩圏外に位置し、戸建住宅を中心に、アパートも混在し、周囲には農地も残存する住宅地域。土地価格に
見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。収益性よりも居住の快適性が重視され、自用目
的の取引が中心の住宅地域であるので、比準価格を重視し、収益価格は参酌して、代表標準地との検討を踏まえて、鑑
定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　神奈川二宮 -3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 116,000 円／㎡

[100.9]
100

100
[100.0]

100
[156.4]

[101.0]
100

75,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     75,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気回復基調、低金利により住宅需要は旺盛
であるが、県西地区においては交通・利便性
・住環境により地価は上昇・横ばい・下落エ
リアに分かれる。

駅からバス便の住宅地域で交通接近性や生活
利便性が劣るが一定の潜在需要が認められ、
地価は概ね横ばい傾向で推移。地域要因に変
動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　 +15.0
環境　　　　　　 +32.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

大磯 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０６１２１３Ｄ -16	中郡大磯町		建付地	（　）	ほぼ台形	南西4.5m町道、北4m、準角地		１中専高度1種最高13m (80,180)
b	１０６１２１２Ｄ -14	中郡大磯町		建付地	（　）	長方形	北8m町道、中間画地		１住居高度2種最高15m (70,200)
c	１０６１２１１Ｄ -58	中郡大磯町		建付地	（　）	ほぼ台形	南11m町道、南西2.7m、角地		１中専高度1種最高13m (80,200)
d	１０６１２１１Ｄ -31	中郡大磯町		建付地	（　）	台形	北東3.1m町道、中間画地		１中専高度1種最高13m (70,160)
e	１０６１２１２Ｄ -8	中郡大磯町		更地	（　）	袋地等	南4m町道、中間画地		近商高度2種最高15m (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 80,274	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	77,936	100 [ 101.3]	76,936	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	77,700
b	(　 ) 103,312	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	103,312	100 [ 132.5]	77,971		78,800
c	(　 ) 92,560	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.8]	98,678	100 [ 126.6]	77,945		78,700
d	(　 ) 80,501	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	80,501	100 [ 103.6]	77,704		78,500
e	(　 ) 63,107	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 75.0]	84,143	100 [ 111.5]	75,465		76,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.4	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +1.9	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +1.3	環境　　　　 +19.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -6.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +0.8	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.1	環境　　　　 +3.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 78,000 円／㎡]

大磯 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、原価法の適用が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,482,190	429,762	2,052,428	1,768,800	283,628	（　0.9718） 275,630	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	5,864,468 円　　　　（　 37,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大磯 -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	92.00	ＬＳ2	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度1種最高13m	70 ％	200 ％	160 ％	156 ㎡	10.3 m x 15.1 m	前面道路：町道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプの共同住宅、間取：２ＤＫ、平均専用面積４０㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下・外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	80.00	100.0	80.00	1,278	102,240	1.0	102,240
							1.0	102,240
2～ 2	居宅	80.00	100.0	80.00	1,304	104,320	1.0	104,320
							1.0	104,320
～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		206,560		206,560
								206,560

⑨年額支払賃料	206,560 円　×　12ヶ月　＝　 2,478,720 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,478,720 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 99,149 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,379,571 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	206,560 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,983 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 206,560 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 100,636 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,482,190 円　　　　（　 15,911 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０６１２０７Ｔ　　　　-36	1,113 ( 1,066)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,237	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,360 円/㎡　月額支払賃料（　 1,304 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０６１２１３Ｔ　　　　-37	1,485 ( 1,423)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [113.4]	100 [ 98.0]	1,485
c	１０６１２０７Ｔ　　　　-32	1,137 ( 1,136)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [ 98.0]	1,172

大磯 -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	120,000 円	24,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	74,362 円	2,478,720　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 19,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 168,000 円	24,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	24,000 円	24,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,000 円	24,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 429,762 円　（　　　　　　 2,755 円／㎡）　　（経費率　　 17.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,000,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0737	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0783 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,768,800 円（　　　　　 11,338 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,482,190 円
②総費用	429,762 円
③純収益　①－②	2,052,428 円
④建物等に帰属する純収益	1,768,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	283,628 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	275,630 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,767 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,864,468 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

大磯 -8　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	中郡大磯町国府本郷字町場１０８５番３	0217000269329-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
大磯 -8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大磯 -8

神奈川県

神奈川第１２

氏名

不動産鑑定士　杉本　隆司

TEL.

鑑定評価額

11,800,000 円

１㎡当たりの価格

75,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	60,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中郡大磯町国府本郷字町場１０８５番３				②地積　(㎡)	156 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度1種最高13m (70,160)
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅のほかアパート等も見られる住宅地域	北東4m町道	水道、下水	大磯 3.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 150 ｍ、南 50 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.3 ｍ、奥行　約　　 15.1 ｍ、規模　　 156 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　４
ｍ町道　

交通

施設

大磯駅西方

3.5km

法令

規制

１中専
(70,160)
準防
高度1種最高13m

⑤地域要因の将
　来予測

最寄駅からバス圏の住宅地域であり、交通利便性、街路条件等から周辺地域の開発動向からやや取り残されてい
る。地域要因に特別な変動要因はなく今後ともその性格を維持していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 79,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 48,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は東海道本線沿線で大磯町及び近隣市町の住宅地域一円である。需要者は大磯町及び近隣市町の居住者・通
勤者が中心であるが、一部には東京、横浜方面からの転入者も見られる。近隣地域はバス利用の住宅地域で交通利便性
、街路条件等が劣る地域のため需要はやや弱く、価格水準としては同一需給圏内では低位に位置する。取引の中心とな
る価格帯は、標準的な土地で１２００万円～１５００万円、新築戸建住宅で２５００～３５００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

最寄駅から離れたバス便利用の地域で、一般住宅、アパートの外、農地も混在する住宅地域である。従って、収益性よ
りも居住の快適性が重視される地域のため収益価格は相対的に説得力が劣り、また土地価格に見合う賃料水準が形成さ
れていないため低位に試算された。鑑定評価額の決定に当たっては、自用目的での取引が主で信頼性のある取引事例に
より求めた比準価格を重視し収益価格を関連付けて、更に代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　神奈川二宮 -3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 116,000 円／㎡

[100.9]
100

100
[100.0]

100
[157.5]

[101.0]
100

75,100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

駅徒歩圏の住宅地は需要堅調で上昇傾向、バ
ス利用の郊外住宅地は底値感から、横這い乃
至若干の上昇傾向を示している。

最寄駅からバス圏の農地も混在する住宅地域
である。特段の変動要因はなく地価は横這い
傾向を示している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　 +15.0
環境　　　　　　 +33.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

大磯 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０６１２０７Ｄ -36	中郡大磯町		建付地	（　）	袋地等	南西4.2m私道、北西4m、二方路		１住居高度2種最高15m (70,168)
b	１０６１２１３Ｄ -16	中郡大磯町		建付地	（　）	ほぼ台形	南西4.5m町道、北4m、準角地		１中専高度1種最高13m (80,180)
c	１０６１２１１Ｄ -58	中郡大磯町		建付地	（　）	ほぼ台形	南11m町道、南西2.7m、角地		１中専高度1種最高13m (70,200)
d	１０６１２１３ -35	中郡大磯町		更地	（　）	ほぼ長方形	北東14m市道、中間画地		１住居高度2種最高15m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 66,620	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.8]	82,450	100 [ 103.9]	79,355	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	80,100
b	(　 ) 80,274	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	78,700	100 [ 100.0]	78,700		79,500
c	(　 ) 92,560	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 84.4]	109,668	100 [ 113.4]	96,709		97,700
d	(　 ) 65,334	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	68,056	100 [ 119.6]	56,903		57,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -19.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 79,800 円／㎡]

大磯 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,566,659	432,211	2,134,448	1,768,800	365,648	（　0.9718） 355,337	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	7,560,362 円　　　　（　 48,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大磯 -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	92.00	ＬＳ2	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度1種最高13m	70 ％	200 ％	160 ％	156 ㎡	10.3 m x 15.1 m	前面道路：町道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプの共同住宅で、間取は２ＤＫ、平均専有面積４０㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下、外階段があるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	80.00	100.0	80.00	1,274	101,920	1.0	101,920
							1.0	101,920
2～ 2	居宅	80.00	100.0	80.00	1,300	104,000	1.0	104,000
							1.0	104,000
～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		205,920		205,920
								205,920

⑨年額支払賃料	205,920 円　×　12ヶ月　＝　 2,471,040 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 96,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,471,040 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 96,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 102,682 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,464,358 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	205,920 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,977 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 205,920 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 100,324 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,566,659 円　　　　（　 16,453 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０６１２０７Ｔ　　　　-37	983 ( 983)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,180	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,356 円/㎡　月額支払賃料（　 1,300 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０６１２０７Ｔ　　　　-39	1,078 ( 1,033)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [ 78.0]	100 [100.0]	1,410
c	１０６１２０１Ｔ　　　　-24	1,434 ( 1,375)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,330

大磯 -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	120,000 円	24,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	77,011 円	2,567,040　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 19,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 168,000 円	24,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	24,000 円	24,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,000 円	24,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 432,211 円　（　　　　　　 2,771 円／㎡）　　（経費率　　 16.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,000,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0737	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0783 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,768,800 円（　　　　　 11,338 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,566,659 円
②総費用	432,211 円
③純収益　①－②	2,134,448 円
④建物等に帰属する純収益	1,768,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	365,648 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	355,337 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,278 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,560,362 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

大磯 -8　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	中郡大磯町国府本郷字町場１０８５番３	0217000269329-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考