別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
神奈川寒川 9-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神奈川寒川 9-3 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　岩渕　隆   TEL.
鑑定評価額 11,100,000,000 円  １㎡当たりの価格 130,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 94,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高座郡寒川町倉見１６２０番１外
 ②地積
　(㎡)		 85,071  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)

（その他）
高度4種最高31m


(70,200)
台形
1:1.5		 工場

 大規模工場と中小規
模工場が混在する工
業地域		 南10m町道、三方路 水道、ガス、下水 倉見

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南     0 ｍ、北   700 ｍ ②標準的使用 工場兼倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 221.0 ｍ、奥行　約　　 321.0 ｍ、規模　　    85,071 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １０ｍ町道 交通

施設		 倉見駅南東方

1.0km		 法令

規制		 工業
(70,200)
高度4種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 さがみ縦貫道のＩＣ開設により交通利便性の向上が見られ、圏央道沿いの工業地域は物流施設の集積が進んでい
る影響が当地域にも波及しており、物流施設を中心とした需要が今後も続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 工場兼倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    134,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     89,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は神奈川県内の内陸型の工業地域。需要者は上場企業、不動産投資ファンドを中心に、中小の地元法人であ
る。さがみ縦貫道及び圏央道の整備により、内陸型工業地の物流施設用地に対する需要は高い状態が続いており、不動
産投資ファンドの参入も見られ、賃貸需要も高まりつつある。不動産投資ファンド等と中小法人との土地の取得に対す
るスタンスの違いもあり、中心となる価格の把握は困難な状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 物流施設としての賃貸需要も見られるが、工場等として自己使用目的での取引が多く、取引事例として採用した事例は
自己使用目的での取引が中心で、最近の取引市場を動向を反映した比準価格は説得力を有している。よって、比準価格
を重視して、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　平塚 9-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    103,000 円／㎡		 [111.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 [101.0]
100		 129,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    117,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 さがみ縦貫道及び圏央道の整備による工業地
への需要の高まりは続いており、その影響が
寒川町の工業地にも波及している。


大中工場が多い工業地域としての地域要因に
変動はないが、高速道路網の整備で物流施設
への需要は高く、その影響は当地域にも波及
している。

個別的要因の変動はない


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 神奈川寒川 9-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１０
０７
-11		 平塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西20m市道、
中間画地
準工
高度2種最高15m
(60,200)
b １０６１０
１１
-49		 平塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6.5m市道、
中間画地
準工
高度2種最高15m
(60,200)
c １０６１０
０６Ｄ
-455		 厚木市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西24m市道、
中間画地
準工
地区計画等
(50,200)
d １０６１０
０６Ｄ
-478		 厚木市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北6.5m市道、
中間画地
準工

(60,200)
e １０６１０
０６Ｄ
-340		 茅ケ崎市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西9m市道、
北6m、南6m、
三方路
工専
高度地区
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
195,267  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
211,865 		 100
[  99.8]
212,290 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
214,000 
b (　           ) 
82,620  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
85,099 		 100
[  94.1]
90,435 
91,300 
c (　           ) 
76,984  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
87,113 		 100
[  72.5]
120,156 
121,000 
d (　           ) 
153,559  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
161,544 		 100
[ 116.4]
138,784 
140,000 
e (　           ) 
151,302  		 100
[ 100.0]		 [ 111.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 115.5]
145,800 		 100
[ 105.0]
138,857 
140,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.81 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 +15.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    134,000 円／㎡]  



神奈川寒川 9-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため、土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,512,932,552 
444,394,632 
2,068,537,920 
1,733,760,000 
334,777,920 		 （　0.9541）
319,411,613 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　  7,605,038,405 円　　　　（　     89,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神奈川寒川 9-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 45,000.00 Ｓ4 160,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業
高度4種最高31m
 70 ％   200 ％   200 ％   85,071 ㎡    221.0 m x  321.0 m  前面道路：町道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ランプウェイを備えた４階建ての倉庫を想定 ⑦有効率　  95.0 ％
の理由		 マルチテナントの倉庫として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 4		 倉庫
40,000.00 
95.0 
38,000.00 
1,443 
54,834,000 		 6.0  329,004,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
160,000.00 
95.0 
152,000.00 

219,336,000 		 1,316,016,000 
0 
⑨年額支払賃料    219,336,000 円　×　12ヶ月　＝　   2,632,032,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　 152,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     2,632,032,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　   131,601,600 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,500,430,400 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）     1,316,016,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　      12,502,152 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   2,512,932,552 円　　　　（　        29,539 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１００９
Ｔ
　　　　-16		 1,247  
(   1,207) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,411 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,450 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,443 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６１００９
Ｔ
　　　　-13		 1,314  
(   1,270) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]
1,519 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
神奈川寒川 9-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 86,400,000 円  　　　　 28,800,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 2,632,032 円  　　　    2,632,032,000　×　　　　   0.1 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   67,362,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　  230,400,000 円  　　　　 28,800,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料    28,800,000 円  　　　　 28,800,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金    28,800,000 円  　　　　 28,800,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     444,394,632 円　（　　　　　　         5,224 円／㎡）　　（経費率　　  17.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 28,800,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　 160,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0602     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 50 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,733,760,000 円  
（　　　　　        20,380 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,512,932,552 円      
②総費用 444,394,632 円      
③純収益　①－② 2,068,537,920 円      
④建物等に帰属する純収益 1,733,760,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 334,777,920 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 319,411,613 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,755 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  7,605,038,405 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      89,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 神奈川寒川 9-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高座郡寒川町倉見１６２０番１
 0211000236651-0000
2 　高座郡寒川町倉見１４９２番３
 0211000236526-0000
3 　高座郡寒川町倉見１４９２番７
 0211000236529-0000
4 　高座郡寒川町倉見１４９２番８
 0211000236530-0000
5 　高座郡寒川町倉見１４９２番９
 0211000236531-0000
6 　高座郡寒川町倉見１４９４番
 0211000236532-0000
7 　高座郡寒川町倉見１４９４番３
 0211000236534-0000
8 　高座郡寒川町倉見１４９４番４
 0211000236535-0000
9 　高座郡寒川町倉見１４９５番
 0211000236536-0000
10 　高座郡寒川町倉見１４９６番
 0211000236537-0000
11 　高座郡寒川町倉見１４９７番
 0211000236538-0000
12 　高座郡寒川町倉見１４９８番
 0211000236539-0000
13 　高座郡寒川町倉見１４９９番
 0211000236540-0000
14 　高座郡寒川町倉見１５００番
 0211000236541-0000
15 　高座郡寒川町倉見１５０１番
 0211000236542-0000
16 　高座郡寒川町倉見１５０２番
 0211000236543-0000
17 　高座郡寒川町倉見１５０３番
 0211000236544-0000
18 　高座郡寒川町倉見１５２１番
 0211000236565-0000
19 　高座郡寒川町倉見１５２２番１
 0211000236566-0000
20 　高座郡寒川町倉見１５２２番２
 0211000236567-0000
21 　高座郡寒川町倉見１５２３番
 0211000236568-0000
22 　高座郡寒川町倉見１５２４番
 0211000236569-0000
23 　高座郡寒川町倉見１５２５番
 0211000236570-0000
24 　高座郡寒川町倉見１５２６番
 0211000236571-0000
25 　高座郡寒川町倉見１５３５番
 0211000236580-0000
26 　高座郡寒川町倉見１５３５番２
 0211000236581-0000
27 　高座郡寒川町倉見１５３５番３
 0211000236582-0000
28 　高座郡寒川町倉見１５３６番
 0211000236583-0000
29 　高座郡寒川町倉見１５３７番
 0211000236584-0000
30 　高座郡寒川町倉見１５３７番２
 0211000236585-0000
31 　高座郡寒川町倉見１５３７番３
 0211000236586-0000
32 　高座郡寒川町倉見１５３８番
 0211000236587-0000
33 　高座郡寒川町倉見１５３９番
 0211000236588-0000
34 　高座郡寒川町倉見１５４０番
 0211000236589-0000
35 　高座郡寒川町倉見１５４１番
 0211000236590-0000
36 　高座郡寒川町倉見１５４２番５
 0211000236591-0000
37 　高座郡寒川町倉見１５４６番
 0211000236592-0000
38 　高座郡寒川町倉見１６１３番
 0211000236645-0000
39 　高座郡寒川町倉見１６１４番
 0211000236646-0000
40 　高座郡寒川町倉見１６１５番
 0211000236647-0000
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
神奈川寒川 9-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神奈川寒川 9-3 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　福沢　雄太   TEL.
鑑定評価額 10,900,000,000 円  １㎡当たりの価格 128,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 94,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高座郡寒川町倉見１６２０番１外
 ②地積
　(㎡)		 85,071  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)

（その他）
高度4種最高31m


(70,200)
台形
1:1.5		 工場

 大規模工場と中小規
模工場が混在する工
業地域		 南10m町道、三方路 水道、ガス、下水 倉見

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南     0 ｍ、北   700 ｍ ②標準的使用 工場兼倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 221.0 ｍ、奥行　約　　 321.0 ｍ、規模　　    85,071 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １０ｍ町道 交通

施設		 倉見駅南東方

1.0km		 法令

規制		 工業
(70,200)
高度4種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は大中規模の工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域である。特段大きな変動要因は認められず当面は現状の
まま推移するものと思料される。一般的要因の影響を受けて地価は強い上昇傾向で推移している。
(3)最有効使用の判定 工場兼倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    131,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     81,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は寒川町を中心とした湘南地区及び県央地区の工業地域の範囲であり、周辺には大中規模の工場や倉庫等が
見られる。需要者の中心は全国展開の流通或いは工場関係の事業者を主体としている。特に物流拠点に適した規模の工
業地への需要は底堅く大規模地は希少性が認められ需要は旺盛である。工業地の取引件数は多くなく、取引の中心とな
る価格帯も利用形態や規模により様々なのでその把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は寒川町北部に位置する工業地域であるが、自用の倉庫や工場等が多く、倉庫等事業者向けの賃貸市場の成熟
の程度は総じて低い。そうした面も反映した収益価格は比準価格に比べてやや低位に求められたものと思料される。よ
って、より実証的で規範性を有する比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、単価
と総額との関連に留意の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　平塚 9-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    103,000 円／㎡		 [111.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.1]		 [101.0]
100		 128,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    117,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 寒川町の人口は微増傾向にある。町内工業地
の不動産市況はエリア、利便性、物件等によ
り多極化する傾向が強く需要には強弱が見ら
れる。

特段大きな地域要因の変動は見られない。一
般的要因の影響を受けて地域内の工業地の地
価も強い上昇傾向にある。


個別的要因の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 神奈川寒川 9-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１０
０６Ｄ
-761		 高座郡寒川町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西8.9m町道
、中間画地
準工
高度3種最高20m
(70,200)
b １０６１０
０６Ｄ
-239		 茅ケ崎市

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 南東3.5m市道
、中間画地
工業
高度4種最高31m
(60,200)
c １０６１０
０６Ｄ
-340		 茅ケ崎市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西9m市道、
北6m、南6m、
三方路
工専
高度4種最高31m
(70,200)
d １０６０９
１０Ｄ
-21		 藤沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北8m市道、
中間画地
工業

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
108,911  		 100
[ 100.0]		 [ 110.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
120,782 		 100
[ 117.3]
102,968 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
104,000 
b (　           ) 
110,923  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
132,861 		 100
[ 112.4]
118,204 
119,000 
c (　           ) 
151,302  		 100
[ 100.0]		 [ 110.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.0]
156,817 		 100
[ 101.8]
154,044 
156,000 
d (　           ) 
108,098  		 100
[ 100.0]		 [ 110.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
119,881 		 100
[  82.8]
144,784 
146,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    131,000 円／㎡]  



神奈川寒川 9-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,743,917,645 
319,569,232 
1,424,348,413 
1,113,700,000 
310,648,413 		 （　0.9321）
289,555,386 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　  6,894,175,857 円　　　　（　     81,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神奈川寒川 9-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 58,000.00 ＲＣ2 116,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業
高度4種最高31m
 70 ％   200 ％   200 ％   85,071 ㎡    221.0 m x  321.0 m  前面道路：町道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄筋コンクリート造２階建の物流倉庫を想定 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 共用部分を考慮したため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 倉庫
58,000.00 
90.0 
52,200.00 
1,444 
75,376,800 		 5.0  376,884,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
116,000.00 
90.0 
104,400.00 

150,753,600 		 753,768,000 
0 
⑨年額支払賃料    150,753,600 円　×　12ヶ月　＝　   1,809,043,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　 104,400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     1,809,043,200 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　    72,361,728 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,736,681,472 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       753,768,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       7,236,173 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   1,743,917,645 円　　　　（　        20,500 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１００９
Ｔ
　　　　-16		 1,247  
(   1,207) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
1,354 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,450 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,444 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６１００９
Ｔ
　　　　-17		 1,478  
(   1,429) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
1,542 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
神奈川寒川 9-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 55,500,000 円  　　　　 18,500,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 18,090,432 円  　　　    1,809,043,200　×　　　　   1.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   60,978,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　  148,000,000 円  　　　　 18,500,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料    18,500,000 円  　　　　 18,500,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金    18,500,000 円  　　　　 18,500,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     319,569,232 円　（　　　　　　         3,757 円／㎡）　　（経費率　　  18.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9321    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 18,500,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　 116,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0602     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 50 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,113,700,000 円  
（　　　　　        13,091 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,743,917,645 円      
②総費用 319,569,232 円      
③純収益　①－② 1,424,348,413 円      
④建物等に帰属する純収益 1,113,700,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 310,648,413 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 289,555,386 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,404 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  6,894,175,857 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      81,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 神奈川寒川 9-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高座郡寒川町倉見１６２０番１
 0211000236651-0000
2 　高座郡寒川町倉見１４９２番３
 0211000236526-0000
3 　高座郡寒川町倉見１４９２番７
 0211000236529-0000
4 　高座郡寒川町倉見１４９２番８
 0211000236530-0000
5 　高座郡寒川町倉見１４９２番９
 0211000236531-0000
6 　高座郡寒川町倉見１４９４番
 0211000236532-0000
7 　高座郡寒川町倉見１４９４番３
 0211000236534-0000
8 　高座郡寒川町倉見１４９４番４
 0211000236535-0000
9 　高座郡寒川町倉見１４９５番
 0211000236536-0000
10 　高座郡寒川町倉見１４９６番
 0211000236537-0000
11 　高座郡寒川町倉見１４９７番
 0211000236538-0000
12 　高座郡寒川町倉見１４９８番
 0211000236539-0000
13 　高座郡寒川町倉見１４９９番
 0211000236540-0000
14 　高座郡寒川町倉見１５００番
 0211000236541-0000
15 　高座郡寒川町倉見１５０１番
 0211000236542-0000
16 　高座郡寒川町倉見１５０２番
 0211000236543-0000
17 　高座郡寒川町倉見１５０３番
 0211000236544-0000
18 　高座郡寒川町倉見１５２１番
 0211000236565-0000
19 　高座郡寒川町倉見１５２２番１
 0211000236566-0000
20 　高座郡寒川町倉見１５２２番２
 0211000236567-0000
21 　高座郡寒川町倉見１５２３番
 0211000236568-0000
22 　高座郡寒川町倉見１５２４番
 0211000236569-0000
23 　高座郡寒川町倉見１５２５番
 0211000236570-0000
24 　高座郡寒川町倉見１５２６番
 0211000236571-0000
25 　高座郡寒川町倉見１５３５番
 0211000236580-0000
26 　高座郡寒川町倉見１５３５番２
 0211000236581-0000
27 　高座郡寒川町倉見１５３５番３
 0211000236582-0000
28 　高座郡寒川町倉見１５３６番
 0211000236583-0000
29 　高座郡寒川町倉見１５３７番
 0211000236584-0000
30 　高座郡寒川町倉見１５３７番２
 0211000236585-0000
31 　高座郡寒川町倉見１５３７番３
 0211000236586-0000
32 　高座郡寒川町倉見１５３８番
 0211000236587-0000
33 　高座郡寒川町倉見１５３９番
 0211000236588-0000
34 　高座郡寒川町倉見１５４０番
 0211000236589-0000
35 　高座郡寒川町倉見１５４１番
 0211000236590-0000
36 　高座郡寒川町倉見１５４２番５
 0211000236591-0000
37 　高座郡寒川町倉見１５４６番
 0211000236592-0000
38 　高座郡寒川町倉見１６１３番
 0211000236645-0000
39 　高座郡寒川町倉見１６１４番
 0211000236646-0000
40 　高座郡寒川町倉見１６１５番
 0211000236647-0000
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考