別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
神奈川寒川 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神奈川寒川 9-1 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　丸山　隆之   TEL.
鑑定評価額 446,000,000 円  １㎡当たりの価格 135,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 96,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高座郡寒川町田端１５９０番２
 ②地積
　(㎡)		 3,306  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)

（その他）
高度4種最高31m

1:2		 工場

 中小規模工場、倉庫
等が見られる工業地
域		 東12m町道 水道、ガス、下水 寒川

2.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西   200 ｍ、南   350 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 工場兼倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  80.0 ｍ、規模　　     3,200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 地域東側で田端西地区土地区
画整理事業を施工中。施行年
度は令和元年から８年度。		 街

路		 １２ｍ町道 交通

施設		 寒川駅南西方

2.3km		 法令

規制		 工専
(60,200)
高度4種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 首都圏中央連絡自動車道「寒川南ＩＣ」から至近に位置していることから、物流用地・工場地ともに需要が旺盛
であり、今後も工場兼倉庫地としての熟成が期待される。
(3)最有効使用の判定 工場兼倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    140,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     91,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は県央エリアの内陸型工業地域一帯で広域的に捉えられる。物流施設の開発が可能な大規模地を中心に同エ
リアの工業地価格は上昇傾向にあり、特に高速道路へのアクセスが良好な物件は需要が旺盛である。また、規模が比較
的小さい画地は、自己使用目的の製造業、配送業者等が主な市場参加者となるが、大規模な物流素地価格高騰の影響を
受けて地価は上昇傾向にある。工業地の地価は、立地、規模等の個別性により取引価格のレンジが広い状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は物流施設用地としての適性が認められるが、投資用不動産として開発される物流素地と比較して規模が小
さいため収益性やや低く、収益価格は低位に試算された。同一需給圏内においては、自己所有の工場、事業所等が多く
、比較的規模が小さい工業地は自己使用目的が需要の中心となるため、本件では市場性を反映した比準価格を重視し、
収益価格を参酌のうえ、代表標準地との均衡及び単価と総額との関連を考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　平塚 9-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    103,000 円／㎡		 [111.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 [100.0]
100		 135,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    120,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 高速道路へのアクセスなど利便性が良好な工
場地に対する需要は堅調で、特に物流素地と
しての適性が認められるエリアは地価上昇の
勢いが強い。

首都圏中央連絡自動車道「寒川南ＩＣ」から
至近に位置することから、特に物流素地に対
する旺盛な需要が認められ、地価は上昇傾向
にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 神奈川寒川 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１０
０６Ｄ
-497		 厚木市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西22m国道、
東4.8m、
二方路
準工

(70,200)
b １０６１０
０７
-11		 平塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西20m市道、
中間画地
準工
高度2種最高15m
(60,200)
c １０６１０
０６Ｄ
-43		 平塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
準工
高度2種最高15m
(60,200)
d １０６１０
０６Ｄ
-74		 平塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東16m市道、
北9m、角地
工専
高度4種最高31m
地区計画等
(70,200)
e １０６１０
０６Ｄ
-340		 茅ケ崎市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西9m市道、
北6m、南6m、
三方路
工専
高度4種最高31m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
146,756  		 100
[ 100.0]		 [ 115.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
168,261 		 100
[ 117.3]
143,445 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
143,000 
b (　           ) 
195,267  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
211,865 		 100
[ 133.9]
158,226 
158,000 
c (　           ) 
106,774  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
116,681 		 100
[  87.3]
133,655 
134,000 
d (　           ) 
129,448  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
138,332 		 100
[  96.9]
142,757 
143,000 
e (　           ) 
151,302  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.0]
153,282 		 100
[ 108.9]
140,755 
141,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    140,000 円／㎡]  



神奈川寒川 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

53,780,268 
11,329,648 
42,450,620 
28,791,500 
13,659,120 		 （　0.9499）
12,974,798 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    301,739,488 円　　　　（　     91,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神奈川寒川 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 1,600.00 Ｓ2 3,200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工専
高度4種最高31m
 60 ％   200 ％   200 ％   3,306 ㎡     43.8 m x   83.2 m  前面道路：町道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄骨造２階建の倉庫を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 倉庫
3,200.00 
100.0 
3,200.00 
1,422 
4,550,400 		 6.0  27,302,400 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,200.00 
100.0 
3,200.00 

4,550,400 		 27,302,400 
0 
⑨年額支払賃料      4,550,400 円　×　12ヶ月　＝　      54,604,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        54,604,800 円　　×　　   2.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,092,096 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 53,512,704 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        27,302,400 円　×　　  98.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         267,564 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      53,780,268 円　　　　（　        16,267 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１００９
Ｔ
　　　　-17		 1,478  
(   1,429) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[102.9]		 100
[100.0]
1,436 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,429 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,422 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６１００９
Ｔ
　　　　-13		 1,314  
(   1,270) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,426 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
神奈川寒川 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,335,000 円  　　　　    445,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 546,048 円  　　　       54,604,800　×　　　　   1.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    4,998,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,560,000 円  　　　　    445,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       445,000 円  　　　　    445,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       445,000 円  　　　　    445,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,329,648 円　（　　　　　　         3,427 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9499    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 445,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 135,000 円／㎡　×　   3,200.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0647     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0529 ×　 50 ％　＋　0.0662 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 28,791,500 円  
（　　　　　         8,709 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 53,780,268 円      
②総費用 11,329,648 円      
③純収益　①－② 42,450,620 円      
④建物等に帰属する純収益 28,791,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 13,659,120 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 12,974,798 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,925 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    301,739,488 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      91,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 神奈川寒川 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高座郡寒川町田端１５９０番２
 0211000248895-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
神奈川寒川 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神奈川寒川 9-1 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　石井　孝憲   TEL.
鑑定評価額 446,000,000 円  １㎡当たりの価格 135,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 96,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高座郡寒川町田端１５９０番２
 ②地積
　(㎡)		 3,306  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)

（その他）
高度4種最高31m

1:2		 工場

 中小規模工場、倉庫
等が見られる工業地
域		 東12m町道 水道、ガス、下水 寒川

2.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西   200 ｍ、南   350 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 工場兼倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  43.8 ｍ、奥行　約　　  83.2 ｍ、規模　　     3,306 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 地域東側で田端西地区土地区
画整理事業施行中。令和８年
度換地処分予定。		 街

路		 １２ｍ町道 交通

施設		 寒川駅南西方

2.3km		 法令

規制		 工専
(60,200)
高度4種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 さがみ縦貫道路寒川南ＩＣからの接続良好、かつ平成２７年３月に同線の全線開通により交通アクセスが向上し
た。交通インフラの整備に伴い、物流用地需要は非常に強く、地価は強含み傾向で推移している。
(3)最有効使用の判定 工場兼倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    139,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     90,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、高座郡寒川町並びに県央、湘南地区に所在する工業地域と判断される。需要者は製造業者または運輸物
流関連企業を中心に、物流用地の収益性を重視する投資法人等も近時見られる。さがみ縦貫道路の県央地区全線開通や
寒川南ＩＣへの接続良好等の要因により物流用地需要は逼迫している。中心となる価格帯は㎡当たり１４万円前後、総
額は規模により億単位になる。交通インフラの整備と効果が浸透しており価格動向は安定的な上昇基調にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格と収益価格を求めた。比準価格はさがみ縦貫道路の圏域にある工業地の事例を比較することで地域性、市場性
を反映する値となった。収益価格は最有効使用の倉庫建物賃貸を想定した。寒川町周辺工業地は、規模により自用目的
取引の外、投資目的取引も見られ、輸送の利便性等と共に、投資益採算性も取引の重要要素である。本件では比準価格
を標準に、収益価格を比較考量し、更に代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　平塚 9-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    103,000 円／㎡		 [111.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.9]		 [100.0]
100		 134,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    120,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 内閣府が発表した２０２３年７－９月期ＧＤ
Ｐ統計（二次速報値）で、実質ＧＤＰは前期
比年率－２．９％となった。マイナス成長は
１年ぶり。

中規模の工場、倉庫等が建ち並ぶ地域で、寒
川南ＩＣへの利便性が高い。物流用地に対す
る強い需要が継続しており、地価は上昇傾向
にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 神奈川寒川 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１０
０３
-28		 高座郡寒川町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北4.5m町道、
北東4.5m、
角地
準工
高度3種最高20m
(80,200)
b １０６１０
０７
-10		 平塚市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 接面道路無、
無道路地
工業
高度4種最高31m
(60,200)
c １０６１０
０６
-37		 高座郡寒川町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西5.8m町道
、中間画地
工業
高度4種最高31m
地区計画等
(60,200)
d １０６１０
０６Ｄ
-43		 平塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
準工
高度2種最高15m
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
60,841  		 100
[ 100.0]		 [ 113.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  52.2]
132,288 		 100
[ 100.8]
131,238 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
131,000 
b (　           ) 
59,636  		 100
[ 100.0]		 [ 117.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  51.1]
137,361 		 100
[  96.0]
143,084 
143,000 
c (　           ) 
63,341  		 100
[ 100.0]		 [ 109.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  52.1]
133,004 		 100
[ 100.9]
131,818 
132,000 
d (　           ) 
106,774  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.5]
142,984 		 100
[  96.0]
148,942 
149,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -25.5 行政　　　　   0.0 その他　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　 -27.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -34.9 行政　　　　   0.0 その他　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    139,000 円／㎡]  



神奈川寒川 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

53,720,064 
9,659,900 
44,060,164 
30,518,200 
13,541,964 		 （　0.9473）
12,828,302 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    298,332,605 円　　　　（　     90,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神奈川寒川 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 1,600.00 Ｓ2 3,200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工専
高度4種最高31m
 60 ％   200 ％   200 ％   3,306 ㎡     43.8 m x   83.2 m  前面道路：町道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 寒川南ＩＣに近接し、倉庫需要が認められる。近隣地域の標準的使用を参考に、一棟貸しを想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 倉庫
3,200.00 
100.0 
3,200.00 
1,450 
4,640,000 		 6.0  27,840,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,200.00 
100.0 
3,200.00 

4,640,000 		 27,840,000 
0 
⑨年額支払賃料      4,640,000 円　×　12ヶ月　＝　      55,680,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        55,680,000 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,227,200 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 53,452,800 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        27,840,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         267,264 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      53,720,064 円　　　　（　        16,249 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１００９
Ｔ
　　　　-18		 1,217  
(   1,111) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,521 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,457 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,450 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６１００９
Ｔ
　　　　-16		 1,247  
(   1,207) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,417 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
神奈川寒川 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,383,000 円  　　　　    461,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 556,800 円  　　　       55,680,000　×　　　　   1.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,110,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,688,000 円  　　　　    461,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       461,000 円  　　　　    461,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       461,000 円  　　　　    461,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,659,900 円　（　　　　　　         2,922 円／㎡）　　（経費率　　  18.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9473    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 461,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 140,000 円／㎡　×　   3,200.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0662     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0559 ×　 50 ％　＋　0.0662 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 30,518,200 円  
（　　　　　         9,231 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 53,720,064 円      
②総費用 9,659,900 円      
③純収益　①－② 44,060,164 円      
④建物等に帰属する純収益 30,518,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 13,541,964 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 12,828,302 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,880 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    298,332,605 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      90,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 神奈川寒川 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高座郡寒川町田端１５９０番２
 0211000248895-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
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