令和6年1月15日　提出 葉山 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   葉山 -8 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　小林　隆志   TEL.

鑑定評価額 12,100,000 円  １㎡当たりの価格 76,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三浦郡葉山町上山口字唐木作１４６３番９ ②地積 　(㎡) 158   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,100) （その他） 土砂災害警戒区域 宅造工事規制区域 台形 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が見られる住宅地 域 北西6m町道 水道 逗子 5.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    15 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.4 ｍ、奥行　約　　  11.6 ｍ、規模　　       158 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 全体に南東傾斜で北側の県道 より標高が１０ｍ低い。下山 川に隣接。 街 路 基準方位北　６ｍ町 道 交通 施設 逗子駅南方 5.8km 法令 規制 ｢調区｣  (50,100) 土砂災害警戒区域 宅造工事規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内にあって品等の高い住宅が集まる閑静な住宅地。周辺は山林や空き地が多いが、開発される可 能性は少ないため、当面は現状の環境を維持して推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     76,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、葉山町及び横須賀市内の市街化調整区域内に散見する住宅地の圏域。京急線及びＪＲ横須賀線の各駅か らバス圏で都心接近性が劣るため、需要者の中心は基本的に地域に地縁のある一次取得者になるが、近隣地域のように 環境が整った場所では都心からのセカンドハウス需要もある。取引当事者や取引の動機によって取引価格水準が異なる ため中心価格帯を把握することは困難だが、対象標準地規模の更地が１０００～１５００万円前後と推測する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内にあり、共同住宅はほぼ見られないため、収益還元法の適用は断念した。比準価格は取引時点を２年 まで遡って事例を収集し、その中から対象標準地と価格牽連性が認められるものを選択して比準した。その結果、要因 格差は大きくなったが、環境の優れる近隣地域の特色を反映した価格水準を把握できたと考える。以上により、比準価 格をそのまま採用するとともに、代表標準地との検討も踏まえて、上記のとおりに鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　横須賀 -55                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 55.3] [100.0] 100 76,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     76,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 社会的人口は増加傾向にあるが、３２％を超 える高齢化とともに自然減が顕著で、人口は 減少傾向にある。品薄感が高い中、山側の地 域の需要も上昇。 逗葉新道入口まで３ｋｍ程度、そうてつロー ゼンまで１ｋｍ程度であり利便性は十分。市 街化調整区域ではあるが安定した需要があり 地価上昇と判断。 町道とは等高で南側に下山川を背負う。個別 的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 -14.0 環境　　　　　　 -35.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％