別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
葉山 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
葉山 -6 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　和田　智弘   TEL.
鑑定評価額 45,600,000 円  １㎡当たりの価格 172,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 140,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 三浦郡葉山町一色字上原１９１６番６
 ②地積
　(㎡)		 265  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）
高度1種最高12m
風致地区

(40,160)

1:2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い閑静な既成住宅地
域		 北3.7m町道 水道、ガス、下水 逗子

4.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西    45 ｍ、南    20 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       265 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 地区計画の概要　４戸以上の
共同住宅等の建築不可、敷地
面積の最低限度１３５㎡等。		 街

路		 基準方位北　３．７
ｍ町道		 交通

施設		 逗子駅南方

4.6km		 法令

規制		 １中専
(40,160)
高度1種最高12m
風致地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模一般住宅が多い閑静な既成住宅地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測される。都心方面から
の広域的な需要増加を背景に、地域の需要は強含み傾向を維持しており、地価も前年並みの上昇が続いている。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    176,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     58,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、葉山町を中心に隣接市を含む住宅地域一帯と判定した。需要者は町内に居住する個人、リタイア層の個
人、別荘利用目的の個人及び法人等と幅広く、都心部からの転入も多い。立地条件毎の差異は大きいが、総じて需要は
堅調に推移している。圏内住宅地の取引は個別性が強く、規模、地勢、街路の状態、眺望等により大きな価格差が生じ
ることも多く、中心となる規模や価格帯はまちまちであるが、総額で５，０００万円超の取引も比較的多く見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及び周辺地域は自己利用目的の戸建住宅が中心でアパート等は少なく、土地価格に見合う賃料水準は形成され
ていない。典型的な需要者は収益性よりも居住の快適性及び利便性等を重視して意思決定を行うため、収益価格は低位
に試算された。比準価格は一色地区の立地特性等が類似する事例を関連付けて試算した説得力の高い価格である。よっ
て、比準価格を標準に収益価格も比較考量して、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　葉山 -11                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    169,000 円／㎡		 [102.4]
100		 100
[102.0]		 100
[ 98.7]		 [100.0]
100		 172,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    167,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 葉山町の取引件数は供給減等に伴い減少傾向
にあるが、取引価格は上昇基調にある。都心
方面からの流入が多く、需給動向は強含みを
維持している。

バス圏の既成住宅地域であり、地域的特性に
特段の変動は見られない。スーパー等への接
近性に優れているため需要は強く、地価も上
昇が続いている。

対象標準地は地域における標準的な画地であ
り、特記すべき要因はない。なお、個別的要
因に変動はない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 葉山 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０８
０７Ｄ
-9		 三浦郡葉山町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南1.8m町道、
中間画地
１中専
高度1種最高12m
(60,160)
b １０６０８
０７Ｄ
-41		 三浦郡葉山町

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西2.1m町道、
中間画地
１低専
風致地区
(40,80)
c １０６０８
０７Ｄ
-6		 三浦郡葉山町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西7.5m町道、
中間画地
１低専
地区計画等
土砂災害警戒区域
(40,80)
d １０６０８
１０
-12		 三浦郡葉山町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m町道、
中間画地
１低専
風致地区
宅造工事規制区域
(40,80)
e １０６０８
１０
-25		 三浦郡葉山町

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南4m町道、
東6m、角地
１低専
緑地保全地区
宅造工事規制区域
(60,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
131,739  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
132,901 		 100
[  86.6]
153,465 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
153,000 
b (　           ) 
124,473  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.0]
132,901 		 100
[  75.3]
176,495 
176,000 
c (　           ) 
147,259  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
155,278 		 100
[  84.4]
183,979 
184,000 
d (　           ) 
125,762  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.0]
136,111 		 100
[  81.6]
166,803 
167,000 
e (　           ) 
199,337  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
192,509 		 100
[  97.8]
196,839 
197,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    176,000 円／㎡]  



葉山 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,140,707 
574,404 
2,566,303 
1,837,910 
728,393 		 （　0.9702）
706,687 		 （  4.8 -  0.2 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     15,362,761 円　　　　（　     58,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
葉山 -6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
住宅 81.20 Ｗ2 145.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専
高度1種最高12m
風致地区		 40 ％   200 ％   160 ％   265 ㎡     11.1 m x   24.0 m  前面道路：町道     　   3.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 現況建物、近隣地域の標準的使用、行政的条件等を考慮して２階建の戸建住宅（１４５．００㎡）を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 住宅
145.00 
100.0 
145.00 
1,820 
263,900 		 2.0  527,800 
1.0  263,900 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
145.00 
100.0 
145.00 

263,900 		 527,800 
263,900 
⑨年額支払賃料        263,900 円　×　12ヶ月　＝　       3,166,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     145.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,166,800 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       158,340 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,008,460 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           527,800 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,014 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          263,900 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         127,233 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,140,707 円　　　　（　        11,852 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０８１１
Ｔ
　　　　-36		 1,992  
(   1,908) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[102.0]		 100
[110.0]
1,830 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,900 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,820 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０８１１
Ｔ
　　　　-37		 1,779  
(   1,704) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 98.8]		 100
[100.0]
1,957 
c １０６０８０９
Ｔ
　　　　-22		 1,917  
(   1,836) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
1,920 
葉山 -6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 119,500 円  　　　　     23,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 95,004 円  　　　        3,166,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      109,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      203,100 円  　　　　     23,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        23,900 円  　　　　     23,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        23,900 円  　　　　     23,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         574,404 円　（　　　　　　         2,168 円／㎡）　　（経費率　　  18.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9702    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 23,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　     145.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0769     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0622 ×　 40 ％　＋　0.0830 ×  40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,837,910 円  
（　　　　　         6,936 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,140,707 円      
②総費用 574,404 円      
③純収益　①－② 2,566,303 円      
④建物等に帰属する純収益 1,837,910 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 728,393 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 706,687 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,667 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     15,362,761 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      58,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 葉山 -6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　三浦郡葉山町一色字上原１９１６番６
 0202000487984-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
葉山 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
葉山 -6 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　西嶋　靖   TEL.
鑑定評価額 45,600,000 円  １㎡当たりの価格 172,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 140,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 三浦郡葉山町一色字上原１９１６番６
 ②地積
　(㎡)		 265  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）
高度1種最高12m
風致地区

(40,160)

1:2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い閑静な既成住宅地
域		 北3.7m町道 水道、ガス、下水 逗子

4.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西    45 ｍ、南    20 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       265 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 地区計画あり（敷地面積の最
低限度１３５㎡、用途制限）		 街

路		 基準方位北　３．７
ｍ町道		 交通

施設		 逗子駅南方

4.6km		 法令

規制		 １中専
(40,160)
高度1種最高12m
風致地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域内にあって、地区計画によって共同住宅等の建築が制限されている為、格
別の変動要因はなく、当面の間は現状を維持するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    175,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     56,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は葉山町一帯であり、鉄道駅に関しては、バス便利用を中心として利用されている。需要者は、葉山町内に
居住する一次、二次取得者層が中心となるが、最近は、都心部方面からの二次取得者層もみられる。交通接近性や利便
性等は劣るものの、地域的名声と良好な住環境によって、住宅需要は堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は
、２５０㎡程度の土地で、４，０００万円台前半程度、新築戸建住宅は５，０００万円台後半程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内の類似地域では、自用目的での取引が多い為、当該取引が指標となり市場価格が形成されている。収益物
件でも投資採算性を重視した取引は少なく、資産保全等の目的により市場価格での取引がなされている。周辺は閑静な
既成住宅地域で、快適性を重視する住宅地域であることも考慮して、信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較
考量し、さらに単価と総額との関連も考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　葉山 -11                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    169,000 円／㎡		 [102.4]
100		 100
[102.0]		 100
[ 98.7]		 [100.0]
100		 172,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    167,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 町内の人口は、継続して減少傾向にあったが
、直近では概ね横這い傾向となっている。コ
ロナ禍以降は、転入超過による社会増の増加
が認められる。

中規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり
、概ね熟成しており、格別の変動要因はない
が、住環境は良好であり、地価は上昇傾向に
ある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 葉山 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０８
０７Ｄ
-17		 三浦郡葉山町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南8m町道、
中間画地
１中専
高度1種最高12m
風致地区
(40,200)
b １０６０８
０７Ｄ
-43		 三浦郡葉山町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西4m町道、
南4m、角地
１中専
高度1種最高12m
風致地区
(40,160)
c １０６０８
０７Ｄ
-26		 三浦郡葉山町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5m道路、
中間画地
１中専
高度1種最高12m
(60,200)
d １０６０８
０６Ｄ
-32		 三浦郡葉山町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西2m町道、
中間画地
１住居
高度1種最高12m
風致地区
(40,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
202,401  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
208,012 		 100
[ 117.7]
176,731 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
177,000 
b (　           ) 
205,587  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
205,188 		 100
[ 113.3]
181,102 
181,000 
c (　           ) 
184,226  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
190,305 		 100
[ 105.1]
181,070 
181,000 
d (　           ) 
134,727  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
146,072 		 100
[  90.2]
161,942 
162,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    175,000 円／㎡]  



葉山 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,787,357 
513,334 
2,274,023 
1,568,760 
705,263 		 （　0.9702）
684,246 		 （  4.8 -  0.2 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     14,874,913 円　　　　（　     56,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
葉山 -6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
戸建住宅 60.00 Ｗ2 120.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専
高度1種最高12m
風致地区		 40 ％   200 ％   160 ％   265 ㎡     11.1 m x   24.0 m  前面道路：町道     　   3.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 戸建住宅の一棟貸しを想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しの為
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 住宅
120.00 
100.0 
120.00 
2,017 
242,040 		 1.0  242,040 
1.0  242,040 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
120.00 
100.0 
120.00 

242,040 		 242,040 
242,040 
⑨年額支払賃料        242,040 円　×　12ヶ月　＝　       2,904,480 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,904,480 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       232,358 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,672,122 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           242,040 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,227 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          242,040 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         113,008 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,787,357 円　　　　（　        10,518 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０８１１
Ｔ
　　　　-36		 1,992  
(   1,908) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.5]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,130 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,104 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,017 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０８１０
Ｔ
　　　　-18		 1,808  
(   1,728) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 86.5]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,090 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
葉山 -6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 102,000 円  　　　　     20,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 87,134 円  　　　        2,904,480　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      110,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      173,400 円  　　　　     20,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        20,400 円  　　　　     20,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        20,400 円  　　　　     20,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         513,334 円　（　　　　　　         1,937 円／㎡）　　（経費率　　  18.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9702    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 20,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     120.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0769     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0622 ×　 40 ％　＋　0.0830 ×  40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,568,760 円  
（　　　　　         5,920 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,787,357 円      
②総費用 513,334 円      
③純収益　①－② 2,274,023 円      
④建物等に帰属する純収益 1,568,760 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 705,263 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 684,246 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,582 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     14,874,913 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      56,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 葉山 -6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　三浦郡葉山町一色字上原１９１６番６
 0202000487984-0000
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備考