令和6年1月15日　提出 葉山 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   葉山 -3 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　高畠　祐二   TEL.

鑑定評価額 51,900,000 円  １㎡当たりの価格 148,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三浦郡葉山町堀内字牛ケ谷１９５０番８ ②地積 　(㎡) 351   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 風致地区 地区計画等 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い高台の環境の良い 住宅地域 南東8m町道 水道、ガス、下水 逗子 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    75 ｍ、西    70 ｍ、南    90 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.0 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       351 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 東伏見台地区地区計画、及び 一色風致地区（第４種）の区 域内である。 街 路 基準方位　北　　８ ｍ町道 交通 施設 逗子駅南方 3.5km 法令 規制 １低専 (40,80) 風致地区 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 地区計画により３戸以上の共同住宅の建築が制限され、また最低敷地面積が２６０㎡である。そのため、地域要 因に特段の変動要因がないため、当面は現状を維持するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    148,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、葉山町を中心に、逗子市、横須賀市西部地区のＪＲ横須賀線逗子駅を最寄駅とする住宅地域である。需 要者は１次取得者もしくは買い替え層であり、葉山というブランドから東京方面の需要者からの引き合いも見受けられ るエリアである。近年は、テレワークの普及による住宅需要も認められる。土地３００㎡程度で４０００万円台前半か ら５０００万円程度である。地区計画により区画割りによる土地細分化は見受けられない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引に当たっては自用を目的とするものがほとんどであり、戸建住宅に対する賃貸需要も少ないため収益価格について は試算しなかった。比準価格については、対象標準地と類似性を有する事例を採用して求められており、実証的で説得 力を有する。そこで比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、対象標準地の鑑定評価額を標記のとおり決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　葉山 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    132,000 円／㎡ [105.3] 100 100 [101.0] 100 [ 94.6] [102.0] 100 148,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    143,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 個人消費は着実に回復しているが、コスト高 （物価高）が家計の実質所得への下押し圧力 となっており、不動産市場への影響が懸念さ れる。 最寄り駅からはバス圏であるが、海に近い住 宅地域として需要が認められるため、地価は やや上昇傾向にある。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -0.3 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　  +0.8 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.5 ％  ％