令和6年1月15日　提出 綾瀬 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   綾瀬 -13 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　加藤　鉄   TEL.

鑑定評価額 28,100,000 円  １㎡当たりの価格 53,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 綾瀬市深谷中７丁目３１３９番２外 ｢深谷中７－１－３７｣ ②地積 　(㎡) 522   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が混在する住宅地 域 東4.5m市道、南側道 水道 長後 4.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   250 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 長後駅北西方 4.7km 法令 規制 ｢調区｣  (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、農家住宅、農地が見られる市街化調整区域内の既成住宅地域である。周辺地域において不動産の需給 動向に影響を与える特段の要因は認められない。地価は今後は小幅な上昇基調が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 綾瀬市内及び隣接市内の一般住宅地域で、特に代替競争関係が強いエリアは、市街化調整区域内の既成住宅地域を同一 需給圏の範囲と捉えた。圏内で地縁的選好性を有する一次取得者が需要者の中心である。調区であり、宅地開発等は困 難な区域のため、周辺環境や利便性・快適性は相対的に劣るため、総じて取引は少ない。また、規模の違いや取引当事 者の事情が介在することで単価の乖離が大きく、標準的な価格水準を把握しにくい一面がある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内での投資用賃貸物件の想定には不確定な要素が強く、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法の適 用は困難と判断し断念した。一方、比準価格は、綾瀬市または隣接市の調区内の取引事例を採用し、適切な補修正のう えで試算しており、説得性が高い価格が試算されたものと判断する。従って、調区における市場性を反映した比準価格 を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、さらに単価と総額の関連に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　海老名 -16                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     62,000 円／㎡ [101.6] 100 100 [101.0] 100 [116.5] [101.0] 100 54,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減傾向で、高齢化率は県平均よりや や高い。。綾瀬ＩＣ開業後は市内の工業地に 与えた影響が強く、これが住宅需要等にも影 響を与えている。 農家住宅、一般住宅、事業所、農地等が混在 する調区内の住宅地域である。近時において 地域に影響を与える特段の要因は認められな い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　 +12.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％