別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
綾瀬 -11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
綾瀬 -11 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　菊川　哲史   TEL.
鑑定評価額 17,200,000 円  １㎡当たりの価格 143,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 綾瀬市小園字北原１２３４番１３
 ②地積
　(㎡)		 120  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中にアパ
ートが見られる住宅
地域		 南西5m市道 水道、ガス、下水 小田急海老名

2.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　５
ｍ市道		 交通

施設		 小田急海老名駅東方

2.0km		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅、アパートが建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で今後とも現環境に変化はないものと予測する。駅利便
性が劣るものの居住環境は良好で、地価は上昇傾向にあり、今後も安定的に推移していくものと見込まれる。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    145,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     60,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として海老名駅からバス便利用の綾瀬市及び隣接する海老名市内の住宅地域の圏域。需要者は、綾瀬市
内及び海老名市在住の一次取得者が中心である。駅徒歩圏外でやや起伏のある地勢であるが、相対的に価格水準が低い
ことから、相応の需要はある。土地は１２０㎡程度で１，７００万円程度、新築の戸建物件で３，０００万円程度の物
件が取引の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は海老名駅から徒歩圏外の住宅地域で、アパート等の収益物件も見受けられるが、賃貸需要は弱く、賃貸市場
の熟成は劣ると認められる。収益性より居住の快適性を重視した自用目的の取引が中心であることから、鑑定評価額の
決定に当たっては、綾瀬市内における海老名駅からバス便利用の市場の取引実態を反映した比準価格を重視し、収益価
格を比較考量し、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　綾瀬 -5                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    136,000 円／㎡		 [102.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.9]		 [102.0]
100		 143,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    139,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 綾瀬市の人口は微減傾向にあり、高齢化が進
んでいる。地価は全般的に上昇傾向にあるが
、依然として、利便性による二極化傾向が進
行している。

周辺においてミニ開発は見受けられるものの
地域要因に影響を及ぼすような大規模な宅地
開発等は無く、変動は特に見受けられない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 綾瀬 -11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０９
１２
-19		 綾瀬市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西4.9m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
b １０６０９
１２Ｄ
-6		 綾瀬市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西6.5m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
c １０６０９
１２Ｄ
-17		 綾瀬市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東4.5m市道
、中間画地
準住居

(70,180)
d １０６０９
１２Ｄ
-15		 綾瀬市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北16m市道、
中間画地
１中専

(70,200)
e １０６０９
１１Ｄ
-8		 綾瀬市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東4.5m市道
、中間画地
準工

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
145,944  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
146,955 		 100
[ 100.3]
146,515 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
149,000 
b (　           ) 
149,326  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 111.1]
137,767 		 100
[ 100.8]
136,674 
139,000 
c (　           ) 
144,279  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
144,986 		 100
[ 101.3]
143,125 
146,000 
d (　           ) 
146,356  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
150,308 		 100
[ 104.8]
143,424 
146,000 
e (　           ) 
126,841  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  82.5]
158,205 		 100
[  94.1]
168,124 
171,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.5 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 +11.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.5 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -17.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    145,000 円／㎡]  



綾瀬 -11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  再調達原価の把握が困難な為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,200,037 
402,374 
1,797,663 
1,461,120 
336,543 		 （　0.9706）
326,649 		 （  4.7 -  0.2 ）
4.5％  
⑧収益価格 　      7,258,867 円　　　　（　     60,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
綾瀬 -11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 72.00 Ｗ2 128.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   120 ㎡      8.0 m x   15.0 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積３２㎡、１ＤＫタイプ４室のアパートを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
64.00 
100.0 
64.00 
1,470 
94,080 		 1.0  94,080 
1.0  94,080 

 2～ 2		 住宅
64.00 
100.0 
64.00 
1,515 
96,960 		 1.0  96,960 
1.0  96,960 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
128.00 
100.0 
128.00 

191,040 		 191,040 
191,040 
⑨年額支払賃料        191,040 円　×　12ヶ月　＝　       2,292,480 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     128.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,292,480 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       183,398 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,109,082 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           191,040 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,758 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          191,040 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　          89,197 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,200,037 円　　　　（　        18,334 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０９１０
Ｔ
　　　　-55		 1,292  
(   1,239) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 93.1]		 100
[100.0]
1,542 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,580 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,515 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０９１０
Ｔ
　　　　-56		 1,305  
(   1,250) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 93.1]		 100
[102.0]
1,617 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
綾瀬 -11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 96,000 円  　　　　     19,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 68,774 円  　　　        2,292,480　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       36,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      153,600 円  　　　　     19,200,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        28,800 円  　　　　     19,200,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        19,200 円  　　　　     19,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特別なものはない。
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         402,374 円　（　　　　　　         3,353 円／㎡）　　（経費率　　  18.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9706    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 19,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     128.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0761     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0614 ×　 40 ％　＋　0.0823 ×  40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,461,120 円  
（　　　　　        12,176 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,200,037 円      
②総費用 402,374 円      
③純収益　①－② 1,797,663 円      
④建物等に帰属する純収益 1,461,120 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 336,543 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 326,649 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,722 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,258,867 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      60,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 綾瀬 -11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　綾瀬市小園字北原１２３４番１３
 0218000270097-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
綾瀬 -11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
綾瀬 -11 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　萩原　国彦   TEL.
鑑定評価額 17,300,000 円  １㎡当たりの価格 144,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 綾瀬市小園字北原１２３４番１３
 ②地積
　(㎡)		 120  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中にアパ
ートが見られる住宅
地域		 南西5m市道 水道、ガス、下水 小田急海老名

2.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　５ｍ市
道		 交通

施設		 小田急海老名駅東方

2.0km		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 海老名駅からバス便エリアであるが、比較的アクセスが良好な中規模住宅が建ち並ぶ既成住宅地域である。地域
要因に特段の変動は認められないものの、地価は緩やかな上昇傾向で推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    146,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     60,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は綾瀬市及び隣接する藤沢市及び海老名市の主要駅からバス便の住宅地域である。需要者は綾瀬市及び隣接
する海老名市に居住する一次取得者が中心であるが、一部、他の地域からの転入者も見られる。既成市街地であるため
、宅地の新規供給は中規模画地の再分割による建売のほか、ミニ開発が主体である。市場での需要の中心となる価格帯
は土地１２０㎡で１０００万円台後半、土地建物総額で３０００万円台前半が多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 「海老名」駅からバス便の低層住宅を主体とした住宅地域である。土地所有者が節税対策、有効活用を目的に勤労者向
けのアパート等の賃貸物件を建築するケースも見られるが、収益目的による取引が成熟しておらず、取引の大半は居住
の快適性が重視される自用目的の取引である。よって、不動産の市場性を適切に反映している比準価格を重視し、収益
価格を比較衡量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　綾瀬 -5                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    136,000 円／㎡		 [102.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.8]		 [102.0]
100		 144,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    139,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍ようやく沈静化したものの、海外景
気の下振れや物価上昇、中東情勢等の不動産
市況に影響を与える要因には十分留意してい
く必要がある。

海老名駅へのアクセスが比較的良好なバス便
利用の住宅地域。地域要因に変動はないが、
値頃感もあり、地価は緩やかな上昇傾向で推
移している。

地域内の標準的画地である。特に着目する個
別的要因の変動はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.7
交通・接近　　　  -2.5
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 綾瀬 -11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０９
１１
-17		 綾瀬市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南東4m市道、
中間画地
１住居

(70,160)
b １０６０９
１２
-36		 綾瀬市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西4.1m市道
、中間画地
１住居

(70,164)
c １０６０９
１２
-24		 綾瀬市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西6m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
d １０６０９
１１Ｄ
-7		 綾瀬市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
119,745  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
119,275 		 100
[  98.0]
121,709 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
124,000 
b (　           ) 
112,144  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.9]
120,298 		 100
[  98.4]
122,254 
125,000 
c (　           ) 
164,507  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
166,299 		 100
[  98.0]
169,693 
173,000 
d (　           ) 
176,390  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
184,857 		 100
[ 106.1]
174,229 
178,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -0.6 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.6 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    146,000 円／㎡]  



綾瀬 -11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,225,777 
406,584 
1,819,193 
1,483,950 
335,243 		 （　0.9706）
325,387 		 （  4.7 -  0.2 ）
4.5％  
⑧収益価格 　      7,230,822 円　　　　（　     60,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
綾瀬 -11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 70.00 Ｗ2 126.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   120 ㎡      8.0 m x   15.0 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺環境及び敷地規模を勘案して３２㎡の１Ｋタイプを想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
63.00 
100.0 
63.00 
1,550 
97,650 		 1.0  97,650 
1.0  97,650 

 2～ 2		 住宅
63.00 
100.0 
63.00 
1,582 
99,666 		 1.0  99,666 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
126.00 
100.0 
126.00 

197,316 		 197,316 
97,650 
⑨年額支払賃料        197,316 円　×　12ヶ月　＝　       2,367,792 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     126.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,367,792 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       189,423 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,178,369 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           197,316 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,815 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
           97,650 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　          45,593 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,225,777 円　　　　（　        18,548 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０９１２
Ｔ
　　　　-81		 1,380  
(   1,379) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 98.0]
1,394 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,650 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,582 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０９０７
Ｔ
　　　　-62		 1,639  
(   1,571) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[104.5]		 100
[100.0]
1,743 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
綾瀬 -11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 97,500 円  　　　　     19,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 71,034 円  　　　        2,367,792　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       33,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      156,000 円  　　　　     19,500,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        29,250 円  　　　　     19,500,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        19,500 円  　　　　     19,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         406,584 円　（　　　　　　         3,388 円／㎡）　　（経費率　　  18.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9706    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 19,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　     126.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0761     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0614 ×　 40 ％　＋　0.0823 ×  40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,483,950 円  
（　　　　　        12,366 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,225,777 円      
②総費用 406,584 円      
③純収益　①－② 1,819,193 円      
④建物等に帰属する純収益 1,483,950 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 335,243 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 325,387 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,712 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,230,822 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      60,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 綾瀬 -11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　綾瀬市小園字北原１２３４番１３
 0218000270097-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
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備考