別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
綾瀬 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
綾瀬 -6 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　加藤　鉄   TEL.
鑑定評価額 13,700,000 円  １㎡当たりの価格 114,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 90,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 綾瀬市落合北６丁目１３９６番３７
｢落合北６－１０－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 120  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅等が
建ち並ぶ郊外の住宅
地域		 北5m市道 水道、ガス、下水 長後

3.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.4 ｍ、奥行　約　　  11.5 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、５ｍ市
道		 交通

施設		 長後駅北西方

3.2km		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄駅からバス利用が中心となる既成住宅地域である。今後も暫くは同様の環境を維持していくものと思料され
る。地価はこれまでの下落から底値感もあり、今後は暫く上昇基調が続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    114,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     26,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 綾瀬市内の最寄駅からバス利用が中心となる住宅地域を同一需給圏の範囲と捉えた。綾瀬市及び隣接市町の比較的若い
世帯の一次取得者が需要の中心であるが、価格の割安感もあり圏外からの転入も見られる。小規模の物件は概ね安定的
な動きが続いている。周辺地域では、小規模開発地による土地売、建売共に供給が近時では多く見られる。土地は１２
０㎡程度で１，４００万円程度、新築の戸建物件は３，１００万円前後の物件が取引の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 バス利用が中心であり、収益目的のアパートも周辺では多少は見られるが、取引需要の中心は戸建住宅等の自己使用目
的の取引であり、賃貸市場は十分に成熟しておらず、その結果、収益価格は比準価格に比しかなり低位となった。従っ
て、本件では類似性を有する取引事例を採用して試算した信頼性の高い比準価格を重視して、収益価格は参考として、
代表標準地との検討を踏まえ、更に、単価と総額との関連も考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　綾瀬 -5                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    136,000 円／㎡		 [102.9]
100		 100
[100.0]		 100
[122.9]		 [100.0]
100		 114,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    112,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は微減傾向で、高齢化率は県平均よりや
や高い。。綾瀬ＩＣ開業後は市内の工業地に
与えた影響が強く、これが住宅需要等にも影
響を与えている。

最寄駅からバス利用が中心の既成住宅地域で
ある。近時において地域に影響を与える特段
の要因は認められない。地価は値頃感から上
昇している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　  -0.5
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 綾瀬 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０９
１２
-15		 綾瀬市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南4m市道、
中間画地
１住居

(70,160)
b １０６０９
０６Ｄ
-33		 綾瀬市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西6m市道、
中間画地
準工

(60,200)
c １０６０９
１２
-5		 綾瀬市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東4.2m私道
、中間画地
１中専

(70,168)
d １０６０９
０６Ｄ
-25		 綾瀬市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西4.5m市道
、中間画地
１中専

(70,180)
e １０６０９
１２Ｄ
-23		 綾瀬市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南4m市道、
中間画地
１低専

(60,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
100,359  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
99,572 		 100
[  97.0]
102,652 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
103,000 
b (　           ) 
128,029  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
130,590 		 100
[ 108.2]
120,693 
121,000 
c (　           ) 
124,378  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
126,492 		 100
[  94.5]
133,854 
134,000 
d (　           ) 
119,663  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
122,415 		 100
[ 103.8]
117,934 
118,000 
e (　           ) 
137,269  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
138,615 		 100
[ 101.3]
136,836 
137,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +6.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.5 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.5 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    114,000 円／㎡]  



綾瀬 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,741,811 
338,170 
1,403,641 
1,255,650 
147,991 		 （　0.9706）
143,640 		 （  4.7 -  0.2 ）
4.5％  
⑧収益価格 　      3,192,000 円　　　　（　     26,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
綾瀬 -6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 60.00 Ｗ2 110.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   120 ㎡     10.4 m x   11.5 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ、平均専有面積５５㎡を２室想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
55.00 
100.0 
55.00 
1,350 
74,250 		 1.0  74,250 
1.0  74,250 

 2～ 2		 住宅
55.00 
100.0 
55.00 
1,400 
77,000 		 1.0  77,000 
1.0  77,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
110.00 
100.0 
110.00 

151,250 		 151,250 
151,250 
⑨年額支払賃料        151,250 円　×　12ヶ月　＝　       1,815,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     110.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,815,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       145,200 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,669,800 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           151,250 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,392 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          151,250 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　          70,619 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,741,811 円　　　　（　        14,515 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０５０９１５
Ｔ
　　　　-66		 1,715  
(   1,644) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[106.0]		 100
[105.0]
1,526 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,460 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,400 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０５０９１１
Ｔ
　　　　-48		 1,625  
(   1,558) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[108.0]		 100
[102.0]
1,553 
c １０５０９０５
Ｔ
　　　　-63		 1,230  
(   1,230) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
1,308 
綾瀬 -6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 82,500 円  　　　　     16,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 54,450 円  　　　        1,815,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       27,970 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      132,000 円  　　　　     16,500,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        24,750 円  　　　　     16,500,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        16,500 円  　　　　     16,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         338,170 円　（　　　　　　         2,818 円／㎡）　　（経費率　　  19.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9706    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 16,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     110.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0761     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0614 ×　 40 ％　＋　0.0823 ×  40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,255,650 円  
（　　　　　        10,464 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,741,811 円      
②総費用 338,170 円      
③純収益　①－② 1,403,641 円      
④建物等に帰属する純収益 1,255,650 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 147,991 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 143,640 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,197 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,192,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      26,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 綾瀬 -6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　綾瀬市落合北六丁目１３９６番３７
 0218000307283-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
綾瀬 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
綾瀬 -6 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　津田　秀樹   TEL.
鑑定評価額 13,600,000 円  １㎡当たりの価格 113,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 90,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 綾瀬市落合北６丁目１３９６番３７
｢落合北６－１０－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 120  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅等が
建ち並ぶ郊外の住宅
地域		 北5m市道 水道、ガス、下水 長後

3.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.4 ｍ、奥行　約　　  11.5 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　５ｍ
市道		 交通

施設		 長後駅北西方

3.2km		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も現住環境を維持するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    113,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     26,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は綾瀬市内のほか、隣接する海老名市及び藤沢市北部の住宅地域である。需要者は綾瀬市及び周辺市内在住
の一次取得者が中心である。標準地周辺の住宅地域は、最寄駅から距離があるため利便性にやや劣るが、住環境は概ね
良好であり、駅徒歩圏域と比較した相対的な割安感から一定の需要が存する。需要の中心となる価格帯は、土地１２０
㎡程度で１，０００万円台前半、新築戸建住宅で２，０００万円台後半と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は最寄駅徒歩圏外の住宅地域である。地域周辺にはアパート等の収益物件が存在するものの、土地価格に見合
う賃料水準が形成されていないため、収益性は低い。居住環境の快適性、利便性等が重視される住宅地域であり、自己
使用目的の取引が中心であることから、不動産取引市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、
代表標準地との検討を踏まえた調整を行い、標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　綾瀬 -5                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    136,000 円／㎡		 [102.9]
100		 100
[100.0]		 100
[123.4]		 [100.0]
100		 113,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    112,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 綾瀬市の人口は微減で推移し、高齢化率は神
奈川県平均よりやや高い。不動産市況は地域
性等に伴う二極化が進行している。


最寄駅からの利便性に劣る住宅地域であり、
特別な地域要因の変動は認められない。



地域内でほぼ標準的な画地条件の土地であり
、特筆すべき個別的要因の変動は認められな
い。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 綾瀬 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０９
０６Ｄ
-30		 綾瀬市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4.5m市道
、北西4.5m、
準角地
１中専

(80,180)
b １０６０９
０６Ｄ
-20		 綾瀬市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東6m市道、
中間画地
１中専
地区計画等
(70,200)
c １０６０９
１２
-50		 綾瀬市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東5m私道、
中間画地
１低専

(70,150)
d １０６０９
１２Ｄ
-14		 綾瀬市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東4m市道、
中間画地
１住居

(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
120,584  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
119,047 		 100
[ 105.0]
113,378 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
113,000 
b (　           ) 
125,999  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
125,749 		 100
[ 105.0]
119,761 
120,000 
c (　           ) 
106,440  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
105,597 		 100
[  98.0]
107,752 
108,000 
d (　           ) 
106,007  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
105,797 		 100
[  95.1]
111,248 
111,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    113,000 円／㎡]  



綾瀬 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,741,811 
338,100 
1,403,711 
1,255,650 
148,061 		 （　0.9706）
143,708 		 （  4.7 -  0.2 ）
4.5％  
⑧収益価格 　      3,193,511 円　　　　（　     26,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
綾瀬 -6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 60.00 Ｗ2 110.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   120 ㎡     10.4 m x   11.5 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 共同住宅（３ＤＫ）の２階建、平均専有面積は約５５㎡で各階１戸を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段想定のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
55.00 
100.0 
55.00 
1,361 
74,855 		 1.0  74,855 
1.0  74,855 

 2～ 2		 住宅
55.00 
100.0 
55.00 
1,389 
76,395 		 1.0  76,395 
1.0  76,395 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
110.00 
100.0 
110.00 

151,250 		 151,250 
151,250 
⑨年額支払賃料        151,250 円　×　12ヶ月　＝　       1,815,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     110.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,815,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       145,200 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,669,800 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           151,250 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,392 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          151,250 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　          70,619 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,741,811 円　　　　（　        14,515 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０９１１
Ｔ
　　　　-59		 1,446  
(   1,444) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,522 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,449 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,389 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０９１１
Ｔ
　　　　-60		 1,101  
(   1,056) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
1,376 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
綾瀬 -6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 82,500 円  　　　　     16,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 54,450 円  　　　        1,815,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       27,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      132,000 円  　　　　     16,500,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        24,750 円  　　　　     16,500,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        16,500 円  　　　　     16,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         338,100 円　（　　　　　　         2,818 円／㎡）　　（経費率　　  19.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9706    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 16,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     110.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0761     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0614 ×　 40 ％　＋　0.0823 ×  40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,255,650 円  
（　　　　　        10,464 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,741,811 円      
②総費用 338,100 円      
③純収益　①－② 1,403,711 円      
④建物等に帰属する純収益 1,255,650 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 148,061 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 143,708 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,198 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,193,511 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      26,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 綾瀬 -6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　綾瀬市落合北六丁目１３９６番３７
 0218000307283-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
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備考