別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
南足柄 -8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
南足柄 -8 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　酒井　義直   TEL.
鑑定評価額 9,530,000 円  １㎡当たりの価格 64,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 52,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月17日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 南足柄市中沼字欠ノ下４７０番８
 ②地積
　(㎡)		 147  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）

1:1.2		 住宅

Ｗ1		 一般住宅、中小工場
等が混在する住宅地
域		 北東4m市道 水道、下水 和田河原

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 狩川の西岸平坦地に位置する
既成住宅地域		 街

路		 基準方位北、４ｍ市
道		 交通

施設		 和田河原駅南西方

650m		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅が多い既成住宅地域で、周囲では目立った開発もなく、当面は現状を維持するものと予測する。なお、
市内各地から小田原方面含め都心への公共交通機関については輸送力に劣る大雄山線の利用が前提となる。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     28,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、南足柄市を中心に周辺市町を含む県西地域の住宅地域一円で、特に大雄山線各駅の徒歩圏住宅地域との
代替性が強い。主たる需要者は市内在住の一次取得者層・買替層等。駅徒歩圏で相応の利便性が確保されているが、中
小工場が混在する地域環境、さらに同一需給圏内においては交通利便性に劣ることから、競争力は弱い。中心となる価
格帯は土地は１２０㎡～１７０㎡程度で８百万円～１２百万円程度、新築戸建住宅は２０百万円～２５百万円程度。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格が収益価格より高位に試算された。比準価格は、和田河原駅・塚原駅徒歩圏に存する取引事例を適切に補・修
正し得たことから、市場性が反映されており信頼性が高い。収益価格の試算に当たっては、賃料・利回り等を適切に想
定したが、典型的需要者が自用目的の個人であることを踏まえると、相対的な信頼性にやや劣る。従って、比準価格を
重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　南足柄 -4                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     66,400 円／㎡		 [ 99.5]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 [101.0]
100		 64,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     65,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内人口は減少・高齢化も進行。県西地域の
中でもコロナ後のペントアップ需要への期待
や県内他地域の地価動向の影響は弱く、不動
産市場は弱含み。

大規模工場が付近に存することから、関連の
中小工場も混在する地域要因に格別の変動は
ない。住環境の面からも全般的に需給は総じ
て低調である。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 南足柄 -8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１２
０５
-42		 南足柄市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東4m私道、
中間画地
１中専

(70,160)
b １０６１２
０５
-27		 南足柄市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
c １０６１２
０５Ｄ
-54		 南足柄市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m私道、
中間画地
１中専

(70,160)
d １０６１２
０６Ｄ
-36		 南足柄市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東3.5m市道
、中間画地
１低専

(50,100)
e １０６１２
０５Ｄ
-59		 南足柄市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北6.6m市道、
中間画地
準工

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
79,719  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
76,576 		 100
[ 112.3]
68,189 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
68,900 
b (　           ) 
71,740  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
70,263 		 100
[ 101.3]
69,361 
70,100 
c (　           ) 
65,111  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
66,990 		 100
[ 107.1]
62,549 
63,200 
d (　           ) 
71,539  		 100
[ 100.0]		 [  98.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
71,250 		 100
[ 103.9]
68,576 
69,300 
e (　           ) 
58,045  		 100
[ 100.0]		 [  98.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.5]
66,803 		 100
[ 103.0]
64,857 
65,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.5 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.5 交通・接近　  +0.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     68,400 円／㎡]  



南足柄 -8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,154,815 
402,184 
1,752,631 
1,547,700 
204,931 		 （　0.9718）
199,152 		 （  4.9 -  0.2 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      4,237,277 円　　　　（　     28,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
南足柄 -8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 80.00 ＬＳ2 140.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   147 ㎡     11.1 m x   13.2 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 標準地の画地条件や近隣地域周辺の賃貸動向等を勘案し、小規模ファミリー向け（約３５㎡）を各階２戸と想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外廊下及び外階段につき有効率１００％
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
70.00 
100.0 
70.00 
1,270 
88,900 		 1.0  88,900 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
70.00 
100.0 
70.00 
1,300 
91,000 		 1.0  91,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
140.00 
100.0 
140.00 

179,900 		 179,900 
0 
⑨年額支払賃料        179,900 円　×　12ヶ月　＝　       2,158,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,500 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　          84,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,158,800 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　          84,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　        89,712 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,153,088 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           179,900 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,727 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,154,815 円　　　　（　        14,659 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１２０５
Ｔ
　　　　-36		 1,185  
(   1,184) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[ 90.0]		 100
[110.0]		 100
[ 95.0]
1,286 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,301 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,300 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６１２１２
Ｔ
　　　　-14		 1,502  
(   1,502) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[105.0]		 100
[110.0]
1,369 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
南足柄 -8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 105,000 円  　　　　     21,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 67,284 円  　　　        2,242,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       19,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      168,000 円  　　　　     21,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        21,000 円  　　　　     21,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        21,000 円  　　　　     21,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         402,184 円　（　　　　　　         2,736 円／㎡）　　（経費率　　  18.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9718    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 21,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     140.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0737     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0783 ×  40 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,547,700 円  
（　　　　　        10,529 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,154,815 円      
②総費用 402,184 円      
③純収益　①－② 1,752,631 円      
④建物等に帰属する純収益 1,547,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 204,931 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 199,152 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,355 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,237,277 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      28,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 南足柄 -8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　南足柄市中沼字欠ノ下４７０番８
 0203000627581-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
南足柄 -8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
南足柄 -8 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　小泉　正義   TEL.
鑑定評価額 9,530,000 円  １㎡当たりの価格 64,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 52,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 南足柄市中沼字欠ノ下４７０番８
 ②地積
　(㎡)		 147  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）

1:1.2		 住宅

Ｗ1		 一般住宅、中小工場
等が混在する住宅地
域		 北東4m市道 水道、下水 和田河原

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.1 ｍ、奥行　約　　  13.2 ｍ、規模　　       147 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　４ｍ市
道		 交通

施設		 和田河原駅南西方

650m		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は一般住宅のほか作業所等が混在する住宅地域であり、今後も現在の混在住宅地域としての状況が継続
すると予測される。地価はやや弱含みの傾向にある。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     30,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は南足柄市及び隣接市町で、伊豆箱根鉄道大雄山線を最寄りとする住宅地域の圏域。主たる需要者は市内お
よび隣接市町居住の一次取得者である。大雄山線最寄のエリアは、小田急小田原線最寄エリアに比して交通利便性が劣
り、駅徒歩圏でも需要は弱含みの傾向が続いているとみられる。取引中心は土地が８００万～１６００万円程度、新築
戸建が２０００万～３０００万円前後とみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 一般住宅を中心とし、作業所等も混在する住宅地域。駅徒歩圏であり、周辺では一部で共同住宅もみられるが、駅性格
等から賃料水準は高くなく、収益価格は低位に求められた。比準価格は市内で大雄山線最寄の事例を中心に、接近条件
等の類似性に留意し選択して試算された。自己使用目的の取引が中心で、居住の快適性が重視される地域特性から、比
準価格を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　南足柄 -4                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     66,400 円／㎡		 [ 99.5]
100		 100
[100.0]		 100
[102.9]		 [101.0]
100		 64,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     65,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内人口は近年一貫して減少傾向が続いてお
り、住宅地需要は大雄山線の利便性に劣る点
からもやや弱含みの傾向が続いている。


最寄駅徒歩圏で、一般住宅のほか作業所等も
混在する地域。その他地域要因に特段の変動
はみられない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 南足柄 -8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１２
０４
-22		 南足柄市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m私道、
中間画地
１低専

(50,100)
b １０６１２
０６Ｄ
-12		 南足柄市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西4m私道、
中間画地
１中専

(70,160)
c １０６１２
０５
-27		 南足柄市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
d １０６１２
１０
-26		 南足柄市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北4.5m道路、
西4.1m、角地
１低専

(60,100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
61,561  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
60,233 		 100
[  99.8]
60,354 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
61,000 
b (　           ) 
71,801  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
70,806 		 100
[ 101.3]
69,897 
70,600 
c (　           ) 
71,740  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
70,263 		 100
[  98.2]
71,551 
72,300 
d (　           ) 
64,080  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
62,698 		 100
[  98.8]
63,460 
64,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.5 環境　　　　  +2.5
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.5 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +2.5
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     66,100 円／㎡]  



南足柄 -8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,299,739 
426,385 
1,873,354 
1,658,250 
215,104 		 （　0.9718）
209,038 		 （  4.9 -  0.2 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      4,447,617 円　　　　（　     30,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
南足柄 -8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 87.00 ＬＳ2 150.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   147 ㎡     11.1 m x   13.2 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＤＫタイプ、平均専有面積３８㎡、総戸数４戸 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
75.00 
100.0 
75.00 
1,225 
91,875 		 1.0  91,875 
1.0  91,875 

 2～ 2		 居宅
75.00 
100.0 
75.00 
1,250 
93,750 		 1.0  93,750 
1.0  93,750 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
150.00 
100.0 
150.00 

185,625 		 185,625 
185,625 
⑨年額支払賃料        185,625 円　×　12ヶ月　＝　       2,227,500 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     150.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　          72,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,227,500 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　          72,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　        91,980 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,207,520 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           185,625 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,782 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          185,625 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　          90,437 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,299,739 円　　　　（　        15,644 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１２０４
Ｔ
　　　　-49		 1,184  
(   1,184) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,253 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,304 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,250 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６１２１２
Ｔ
　　　　-18		 1,205  
(   1,205) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]
1,350 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
南足柄 -8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 112,500 円  　　　　     22,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 68,985 円  　　　        2,299,500　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       19,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      180,000 円  　　　　     22,500,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        22,500 円  　　　　     22,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        22,500 円  　　　　     22,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         426,385 円　（　　　　　　         2,901 円／㎡）　　（経費率　　  18.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9718    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 22,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     150.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0737     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0783 ×  40 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,658,250 円  
（　　　　　        11,281 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,299,739 円      
②総費用 426,385 円      
③純収益　①－② 1,873,354 円      
④建物等に帰属する純収益 1,658,250 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 215,104 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 209,038 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,422 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,447,617 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      30,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 南足柄 -8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　南足柄市中沼字欠ノ下４７０番８
 0203000627581-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
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備考