別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月9日　提出
座間 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
座間 5-3 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　元   TEL.
鑑定評価額 31,400,000 円  １㎡当たりの価格 257,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 195,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 座間市相模が丘５丁目５０１番１外
｢相模が丘５－６－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 122  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(100,200)
台形
1:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ4		 中低層店舗併用住宅
が多く見られる商業
地域		 北東15m市道、三方路 水道、ガス、下水 小田急相模原

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    25 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 小田急相模原駅南東方

300m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 駅に近い商業地域で、当面は現状程度での推移が予測されるが、市内及び隣接市内の駅周辺土地需要の高まりが
続く中で、地価水準は当面強含みが推測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    265,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    177,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市内または周辺市のうち駅周辺商業地を主とした範囲。需要者の中心は同一需給圏に地縁性を有する個人
事業者または地元企業が主であるが広域的事業者も考えられる。相模大野～相武台前駅周辺商業地の土地需要は安定的
である中で、駅に近く街路が整備された商業地で、また周辺再開発施設等による生活利便性向上等の影響も期待され、
需要は堅いと見込まれる。なお地域内画地の個別性に差があり一定の取引総額水準を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は代替性を伴う商業地事例から適切に求められた。収益価格は、本件地域周辺では小規模画地等も多く自己保
有地活用の賃貸物件も多いとみられ、自用目的取引も含めた土地価格に対し賃料水準がやや弱い面が考えられる。市内
類似商業地取引市場の実態に鑑みると、収益価格よりも実証的で規範性を有するのは比準価格と判断した。よって比準
価格を重視して収益価格を関連づけ、代表標準地との検討及び市場分析結果等の考慮を行い、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　相模原南 5-4               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    282,000 円／㎡		 [106.4]
100		 100
[103.0]		 100
[116.7]		 [103.0]
100		 257,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    244,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復傾向の中で、市内商業地
市場は、地域・物件による差はあるが全般に
上昇傾向である。座間市人口は微減傾向。


駅に比較的近い商業地域として需要は堅い。
地価はやや強含み。市場の特性等の変動はみ
られない。


三方路の格差以外は地域内の標準的画地であ
る。個別的要因の変動はみられない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 座間 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１１
０９
-46		 相模原市中央区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南11m市道、
北東11.1m、
角地
近商

(100,200)
b １０６１１
０８
-67		 相模原市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北東9.5m市道
、中間画地
近商

(90,200)
c １０６１１
０７
-47		 大和市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東14m市道、
中間画地
近商

(90,200)
d １０６１１
０２
-8		 大和市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東12.5m市道、
北4.5m、角地
近商

(100,200)
e １０６１１
０４
-54		 大和市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西10m市道、
北4m、角地
１住居

(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
203,131  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
221,306 		 100
[  89.3]
247,823 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
255,000 
b (　           ) 
217,676  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
259,675 		 100
[  99.6]
260,718 
269,000 
c (　           ) 
255,580  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
260,947 		 100
[ 104.0]
250,911 
258,000 
d (　           ) 
282,558  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
289,894 		 100
[ 106.1]
273,227 
281,000 
e (　           ) 
245,275  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
249,651 		 100
[  98.9]
252,428 
260,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    265,000 円／㎡]  



座間 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,327,408 
1,192,420 
5,134,988 
4,135,860 
999,128 		 （　0.9527）
951,869 		 （  4.7 -  0.3 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     21,633,386 円　　　　（　    177,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
座間 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 70.14 Ｓ4 241.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 100 ％   200 ％   200 ％   122 ㎡     10.6 m x   10.2 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階～４階共同住宅各階２戸平均約２９㎡ ⑦有効率　  95.8 ％
の理由		 想定共用部分（１階）・外階段想定（上階）
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
67.00 
85.0 
56.95 
3,269 
186,000 		 4.0  744,000 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
58.00 
100.0 
58.00 
2,070 
120,000 		 1.0  120,000 
1.0  120,000 

 4～ 4		 住宅
58.00 
100.0 
58.00 
2,000 
116,000 		 1.0  116,000 
1.0  116,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
241.00 
95.8 
230.95 

542,000 		 1,100,000 
356,000 
⑨年額支払賃料        542,000 円　×　12ヶ月　＝　       6,504,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     230.95 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,504,000 円　　×　　   5.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       357,720 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,146,280 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,100,000 円　×　　  94.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          10,395 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          356,000 円　×　　  94.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　         170,733 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,327,408 円　　　　（　        51,864 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１１０５
Ｔ
　　　　-37		 2,724  
(   2,709) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]
3,254 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,280 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,269 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６１１１３
Ｔ
　　　　-39		 3,722  
(   3,713) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[111.0]		 100
[100.0]
3,387 
c １０６１１１３
Ｔ
　　　　-40		 2,613  
(   2,613) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 88.0]		 100
[100.0]
3,193 
座間 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 310,500 円  　　　　     62,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 195,120 円  　　　        6,504,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       65,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      496,800 円  　　　　     62,100,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        62,100 円  　　　　     62,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        62,100 円  　　　　     62,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,192,420 円　（　　　　　　         9,774 円／㎡）　　（経費率　　  18.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9527    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 62,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　     241.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0666     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0629 ×  30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,135,860 円  
（　　　　　        33,900 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,327,408 円      
②総費用 1,192,420 円      
③純収益　①－② 5,134,988 円      
④建物等に帰属する純収益 4,135,860 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 999,128 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 951,869 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,802 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     21,633,386 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     177,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 座間 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　座間市相模が丘五丁目５０１番１
 0218000035719-0000
2 　座間市相模が丘五丁目５００番３
 0218000039403-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
座間 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
座間 5-3 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　大野　健   TEL.
鑑定評価額 31,200,000 円  １㎡当たりの価格 256,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 195,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 座間市相模が丘５丁目５０１番１外
｢相模が丘５－６－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 122  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(100,200)
台形
1:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ4		 中低層店舗併用住宅
が多く見られる商業
地域		 北東15m市道、三方路 水道、ガス、下水 小田急相模原

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    25 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ　市道 交通

施設		 小田急相模原駅南東方

300m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 交通量の比較的多い道路沿いの店舗・事務所・共同住宅等が建ち並ぶ地域であり、周辺地域に変動要因が無く当
面は現状を維持する。店舗の連たん性や繁華性は一定水準あるため、地価は上昇すると予想される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    264,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    209,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は座間市及び隣接市内の小田急小田原線・小田急江ノ島線各駅周辺の商業地域。主な需要者は駅周辺の店舗
や事業所等を必要とする事業者だが、１階店舗、２階以上を共同住宅として開発する不動産業者等も考えられる。小田
急相模原駅は再開発が完了し、地価は上昇傾向にある。また駅から近い地域の住宅需要が高まっており、共同住宅利用
も増加している。繁華性や規模等によりばらつきがあり、近隣地域周辺における取引の価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は座間市および隣接する大和市・相模原市南区内の商業地域の取引事例から求めたもので、市場性を反映した
実証的価格が得られた。一方、収益価格は店舗兼共同住宅利用の建物建築を想定して価格を求めたが、建築費等により
収益は低下する傾向にあり、求めた価格は低位となった。本件評価では市場の実態を反映した実証的な価格である比準
価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　相模原南 5-4               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    282,000 円／㎡		 [106.4]
100		 100
[103.0]		 100
[116.7]		 [103.0]
100		 257,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    244,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 座間市は人口は横ばい～微減傾向。景気は緩
やかに回復しているが、円安、物価上昇、世
界情勢等により先行きは不透明である。


小田急相模原駅南口側にある近隣商業地域。
駅北口と比較すると商業性は劣る。接面道路
が整備され、商業地域の需要回復から地価は
上昇傾向。

三方路による効用増が認められる。個別的要
因に変動は無い。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 座間 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１１
０７
-47		 大和市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東14m市道、
中間画地
近商

(90,200)
b １０６１１
１２Ｄ
-9		 大和市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西4m市道、
中間画地
近商

(90,200)
c １０６１１
０１
-54		 座間市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東10m県道、
南東7m、
南西4m、
三方路
準住居

(80,200)
d １０６１１
０１
-43		 相模原市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m市道、
中間画地
商業

(100,360)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
255,580  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
266,314 		 100
[ 108.2]
246,131 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
254,000 
b (　           ) 
292,124  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
304,393 		 100
[ 113.7]
267,716 
276,000 
c (　           ) 
182,621  		 100
[ 100.0]		 [ 105.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.9]
203,404 		 100
[  75.8]
268,343 
276,000 
d (　           ) 
236,672  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
241,642 		 100
[  94.1]
256,793 
264,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    264,000 円／㎡]  



座間 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,021,595 
1,139,725 
4,881,870 
3,702,960 
1,178,910 		 （　0.9527）
1,123,148 		 （  4.7 -  0.3 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     25,526,091 円　　　　（　    209,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
座間 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 70.14 Ｓ4 240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 100 ％   200 ％   200 ％   122 ㎡     10.6 m x   10.2 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～４階共同住宅（平均専有面積約２８㎡）の鉄骨造４階建を想定。 ⑦有効率　  88.8 ％
の理由		 標準的な共用部分を考慮して査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
60.00 
85.0 
51.00 
3,399 
173,349 		 5.0  866,745 
0.0  0 

 2～ 3		 居宅
60.00 
90.0 
54.00 
2,107 
113,778 		 1.0  113,778 
1.0  113,778 

 4～ 4		 居宅
60.00 
90.0 
54.00 
2,073 
111,942 		 1.0  111,942 
1.0  111,942 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
240.00 
88.8 
213.00 

512,847 		 1,206,243 
339,498 
⑨年額支払賃料        512,847 円　×　12ヶ月　＝　       6,154,164 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     213.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,154,164 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       307,708 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,846,456 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,206,243 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          11,459 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          339,498 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         163,680 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,021,595 円　　　　（　        49,357 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１１１３
Ｔ
　　　　-40		 2,613  
(   2,613) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
3,236 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,413 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,399 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６１１１３
Ｔ
　　　　-49		 3,224  
(   3,030) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
3,610 
c １０６１１０５
Ｔ
　　　　-38		 2,681  
(   2,568) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
3,392 
座間 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 333,600 円  　　　　     55,600,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 184,625 円  　　　        6,154,164　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       65,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      444,800 円  　　　　     55,600,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        55,600 円  　　　　     55,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        55,600 円  　　　　     55,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,139,725 円　（　　　　　　         9,342 円／㎡）　　（経費率　　  18.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9527    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 55,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 225,000 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0666     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0629 ×  30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,702,960 円  
（　　　　　        30,352 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,021,595 円      
②総費用 1,139,725 円      
③純収益　①－② 4,881,870 円      
④建物等に帰属する純収益 3,702,960 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,178,910 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,123,148 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,206 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     25,526,091 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     209,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 座間 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　座間市相模が丘五丁目５０１番１
 0218000035719-0000
2 　座間市相模が丘五丁目５００番３
 0218000039403-0000
3 　
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備考