別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
座間 -11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
座間 -11 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　大野　健   TEL.
鑑定評価額 22,800,000 円  １㎡当たりの価格 163,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 130,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 座間市ひばりが丘１丁目５３３８番４
｢ひばりが丘１－１８－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 140  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）



(70,160)

1:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ住宅地域
 北西4m市道 水道、ガス、下水 南林間

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    55 ｍ、南    10 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　　　　北
４ｍ　市道		 交通

施設		 南林間駅南西方

1.4km		 法令

規制		 １中専
(70,160)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅が中心の区画整然とした住宅地域。周辺地域に大きな変動要因が無く、当面は現状を維持すると考えら
れる。駅からやや離れているものの一定の住宅需要があり、地価は緩やかに上昇することが予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    167,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     84,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は座間市および隣接する大和市内にある最寄駅から徒歩限界圏またはバス圏に位置する住宅地域。主な需要
者は住環境を重視した座間市または隣接市町村に在住する一次取得者が中心である。最寄駅から離れており利便性は劣
る一方、住環境に優れ、これらを重視する需要層が一定数存在する。近隣地域周辺における取引はおおむね１０から２
０万円／㎡台で推移している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は座間市および隣接する大和市内の住宅地の取引事例から求めたもので、市場性を反映した実証的価格が得ら
れた。収益価格は賃貸用建物の建築を想定して求めたが、賃料水準や建築費の高騰等により、求めた価格は比準価格と
比べ低位となった。典型的需要者はエンドユーザーであり、適合した手法は取引事例比較法である。そのため、比準価
格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　座間 -3                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    168,000 円／㎡		 [102.4]
100		 100
[101.0]		 100
[103.8]		 [100.0]
100		 164,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    160,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 座間市は人口は横ばい～微減傾向。景気は緩
やかに回復しているが、円安、物価上昇、世
界情勢等により先行きは不透明である。


大和市との行政界付近に位置する座間市内の
住宅地域。地域要因の変動は無いが、一定の
住宅需要が見られる。


方位は北西であり、居住の快適性等の優位性
は無い。個別的要因に変動はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 座間 -11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１１
０８
-16		 座間市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東5m市道、
中間画地
工業

(60,200)
b １０６１１
０８
-17		 座間市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東4m市道、
中間画地
１中専

(70,160)
c １０６１１
０８
-14		 座間市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m市道、
北西4m、角地
１住居

(80,160)
d １０６１１
０９
-3		 大和市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西4m市道、
南東4m、
二方路
１低専

(70,80)
e １０６１１
０７
-46		 大和市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 東6m私道、
中間画地
１低専

(60,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
163,610  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
164,745 		 100
[  98.9]
166,577 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
167,000 
b (　           ) 
159,950  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
158,087 		 100
[  97.0]
162,976 
163,000 
c (　           ) 
159,712  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
154,697 		 100
[  98.0]
157,854 
158,000 
d (　           ) 
173,871  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
173,702 		 100
[  99.9]
173,876 
174,000 
e (　           ) 
172,217  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
174,111 		 100
[ 101.9]
170,865 
171,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    167,000 円／㎡]  



座間 -11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の住宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,563,064 
439,584 
2,123,480 
1,585,500 
537,980 		 （　0.9709）
522,325 		 （  4.7 -  0.3 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     11,871,023 円　　　　（　     84,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
座間 -11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 75.00 Ｗ2 140.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防

 70 ％   200 ％   160 ％   140 ㎡     11.7 m x   12.0 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＬＤＫ（約３５㎡／戸）計４戸、木造２階建の共同住宅を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
70.00 
100.0 
70.00 
1,511 
105,770 		 1.0  105,770 
1.0  105,770 

 2～ 2		 居宅
70.00 
100.0 
70.00 
1,536 
107,520 		 1.0  107,520 
1.0  107,520 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
140.00 
100.0 
140.00 

213,290 		 213,290 
213,290 
⑨年額支払賃料        213,290 円　×　12ヶ月　＝　       2,559,480 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,559,480 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       102,379 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,457,101 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           213,290 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,048 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          213,290 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         103,915 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,563,064 円　　　　（　        18,308 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１１０４
Ｔ
　　　　-31		 1,436  
(   1,434) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]
1,559 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,680 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,536 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６１１０４
Ｔ
　　　　-32		 1,664  
(   1,595) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]
1,733 
c １０６１１０９
Ｔ
　　　　-23		 1,644  
(   1,576) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,749 
座間 -11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 105,000 円  　　　　     21,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 76,784 円  　　　        2,559,480　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       47,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      168,000 円  　　　　     21,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        21,000 円  　　　　     21,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        21,000 円  　　　　     21,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         439,584 円　（　　　　　　         3,140 円／㎡）　　（経費率　　  17.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9709    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 21,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     140.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0755     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0608 ×　 40 ％　＋　0.0817 ×  40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,585,500 円  
（　　　　　        11,325 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,563,064 円      
②総費用 439,584 円      
③純収益　①－② 2,123,480 円      
④建物等に帰属する純収益 1,585,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 537,980 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 522,325 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,731 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     11,871,023 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      84,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 座間 -11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　座間市ひばりが丘一丁目５３３８番４
 0218000068699-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
座間 -11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
座間 -11 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　西田　利寛   TEL.
鑑定評価額 23,000,000 円  １㎡当たりの価格 164,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 130,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 座間市ひばりが丘１丁目５３３８番４
｢ひばりが丘１－１８－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 140  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）



(70,160)

1:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ住宅地域
 北西4m市道 水道、ガス、下水 南林間

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    55 ｍ、南    10 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　４
ｍ市道		 交通

施設		 南林間駅南西方

1.4km		 法令

規制		 １中専
(70,160)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 南林間駅から徒歩限界圏にある中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、将来的にも大差なく推移するものと見
られる。コロナ禍で取引は停滞したが、現在は回復基調にあり、地価は安定的に推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    177,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     89,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は座間市及び隣接市において小田急線沿線及び相模鉄道本線各駅が利用可能な住宅地域と認める。近隣地域
は南林間駅から徒歩限界圏、大和市との市境付近にある既成住宅地域で、交通接近性、利便性等にやや欠ける。住宅地
需要はコロナ禍で一時停滞したが、回復基調にある。需要者の中心は市内居住者のほか、東京都心方面や横浜方面に通
勤する勤労世帯等もある。土地１４０㎡程度で２３００万円前後、新築戸建住宅は３８００万円前後が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は周辺類似地域にあって最寄駅から徒歩限界圏以遠の住宅地の事例から試算した。比準の結果、要因格差は妥
当な範囲に収束し、標準地の市場性を反映した価格を得た。収益価格は最有効使用の共同住宅を想定したが、駅距離の
ある収益物件は賃料水準が低く収益価格は低位となった。標準地の近隣地域は自用目的の取引が中心であるので、本件
では比準価格を標準に収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　座間 -3                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    168,000 円／㎡		 [102.4]
100		 100
[101.0]		 100
[103.3]		 [100.0]
100		 165,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    160,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 座間市は人口、世帯数ともに微増で推移して
いる。不動産取引は利便性による選別があり
地域による強弱が認められる。


南林間駅から徒歩限界圏にある中規模一般住
宅が建ち並ぶ地域である。コロナ禍で一時停
滞したが、現在は持ち直している。地域要因
に変動はない。

北西道路であり、日照、居住の快適性等にお
いて特段の優位性は認められない。個別的要
因に変動はない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +0.5
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 座間 -11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１１
０１
-53		 座間市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東4.2m私道
、中間画地
工業

(60,200)
b １０６１１
０７
-24		 座間市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m市道、
南西4m、角地
準工

(70,200)
c １０６１１
１０Ｄ
-75		 座間市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4.4m市道
、中間画地
工業

(60,200)
d １０６１１
０８Ｄ
-81		 大和市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西4m市道、
中間画地
１低専

(60,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
210,223  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
206,957 		 100
[ 116.4]
177,798 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
178,000 
b (　           ) 
187,661  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
183,330 		 100
[ 108.4]
169,124 
169,000 
c (　           ) 
176,728  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
175,012 		 100
[  97.0]
180,425 
180,000 
d (　           ) 
190,096  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
193,107 		 100
[ 106.7]
180,981 
181,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    177,000 円／㎡]  



座間 -11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,597,157 
444,294 
2,152,863 
1,585,500 
567,363 		 （　0.9709）
550,853 		 （  4.7 -  0.3 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     12,519,386 円　　　　（　     89,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
座間 -11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 77.00 Ｗ2 140.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防

 70 ％   200 ％   160 ％   140 ㎡     11.7 m x   12.0 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺には事業所等があり賃貸需要が認められる。１戸当たり３０㎡程度、１ＤＫタイプの２階建共同住宅を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
70.00 
100.0 
70.00 
1,593 
111,510 		 1.0  111,510 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
70.00 
100.0 
70.00 
1,625 
113,750 		 1.0  113,750 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
140.00 
100.0 
140.00 

225,260 		 225,260 
0 
⑨年額支払賃料        225,260 円　×　12ヶ月　＝　       2,703,120 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,703,120 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       108,125 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,594,995 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           225,260 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,162 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,597,157 円　　　　（　        18,551 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１１０１
Ｔ
　　　　-44		 1,593  
(   1,592) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[105.0]		 100
[ 98.0]
1,596 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,626 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,625 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６１１０４
Ｔ
　　　　-31		 1,436  
(   1,434) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 98.0]
1,661 
c １０６１１０４
Ｔ
　　　　-33		 1,684  
(   1,614) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,620 
座間 -11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 105,000 円  　　　　     21,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 81,094 円  　　　        2,703,120　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       48,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      168,000 円  　　　　     21,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        21,000 円  　　　　     21,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        21,000 円  　　　　     21,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         444,294 円　（　　　　　　         3,174 円／㎡）　　（経費率　　  17.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9709    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 21,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     140.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0755     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0608 ×　 40 ％　＋　0.0817 ×  40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,585,500 円  
（　　　　　        11,325 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,597,157 円      
②総費用 444,294 円      
③純収益　①－② 2,152,863 円      
④建物等に帰属する純収益 1,585,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 567,363 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 550,853 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,935 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     12,519,386 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      89,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 座間 -11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　座間市ひばりが丘一丁目５３３８番４
 0218000068699-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
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備考