別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
海老名 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
海老名 9-1 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　加藤　鉄   TEL.
鑑定評価額 256,000,000 円  １㎡当たりの価格 94,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 70,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 海老名市本郷字中谷津２６８９番１外
 ②地積
　(㎡)		 2,721  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)

（その他）
地区計画等


(70,200)

1:1		 倉庫

ＳＲＣ6		 中規模工場や倉庫等
が多い工業地域
 西8m市道、三方路 水道、下水 小田急海老名

6.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   180 ｍ、南   150 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  51.0 ｍ、奥行　約　　  54.0 ｍ、規模　　     2,750 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 小田急海老名駅南方

6.1km		 法令

規制		 工業
(70,200)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 交通利便性については、新東名高速道路厚木南ＩＣ、圏央道海老名ＩＣのいずれにも近く良好な工業地域である
。今後も暫くは物流施設等を中心とした環境で推移していくものと思料される。地価も上昇が続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     95,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     64,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 海老名市及び隣接市等を含む工業地域を同一需給圏の範囲と捉えた。圏央道への交通接近性は良好であり、物流施設と
しての需要は近年高い。需要の中心は、倉庫業及び配送業等を営む事業者や、製造業を中心とした工場事業者が想定さ
れる。工業地域における中心価格帯は取引される規模や価格帯により個別性があり把握が難しいが、概ね㎡当たり１０
万円前後が中心と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 工場や倉庫の賃貸物件はあまり見受けられず、需要層の中心は自用目的の法人等であるため投資市場としての熟成度は
低く収益価格は低位に留まった。一方、比準価格は類似性を有する工業地の取引事例を採用しており説得性の高い価格
が得られたものと思料される。従って、信頼性を有する比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、更に、単価と総額
との関連も考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     90,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 圏央道開通以降、高速道路網へのアクセスが
良好な立地条件から、物流、工場等用地の需
要はこれまで堅調に推移してきた。


倉庫などの物流施設が多い工業地域である。
近時において地域に影響を与える特段の要因
は認められない。地価はこれまで上昇傾向で
ある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 海老名 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０９
１０Ｄ
-21		 藤沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北8m市道、
中間画地
工業

(60,200)
b １０６０９
０６Ｄ
-3		 藤沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西8m市道、
中間画地
準工

(60,200)
c １０６０９
０２
-18		 藤沢市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東17m国道、
北西3.5m、
角地
｢調区｣ 

(70,100)
d １０６０９
０６
-29		 綾瀬市

 更地


   
（　          ） 		 正方形 東6m市道、
中間画地
工専

(60,200)
e １０６０９
０６Ｄ
-12		 藤沢市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東4m私道、
中間画地
工業

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
108,098  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
117,236 		 100
[ 102.0]
114,937 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
118,000 
b (　           ) 
72,533  		 100
[ 100.0]		 [ 107.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
86,556 		 100
[ 113.0]
76,598 
78,900 
c (　           ) 
75,727  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  86.7]
89,615 		 100
[  86.3]
103,841 
107,000 
d (　           ) 
212,121  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 140.0]
154,848 		 100
[  85.2]
181,746 
187,000 
e (　           ) 
45,517  		 100
[ 100.0]		 [ 112.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
56,947 		 100
[  77.5]
73,480 
75,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.5 環境　　　　  +3.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +1.5 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -13.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -8.5 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +40.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     95,000 円／㎡]  



海老名 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

78,555,608 
13,827,987 
64,727,621 
56,496,000 
8,231,621 		 （　0.9519）
7,835,680 		 （  4.7 -  0.2 ）
4.5％  
⑧収益価格 　    174,126,222 円　　　　（　     64,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
海老名 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 1,224.00 ＲＣ6 5,340.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業
地区計画等
 70 ％   200 ％   200 ％   2,721 ㎡     50.6 m x   53.8 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 倉庫の一棟貸しを想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 6		 倉庫
5,340.00 
100.0 
5,340.00 
1,284 
6,856,560 		 6.0  41,139,360 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
5,340.00 
100.0 
5,340.00 

6,856,560 		 41,139,360 
0 
⑨年額支払賃料      6,856,560 円　×　12ヶ月　＝　      82,278,720 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   5,340.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        82,278,720 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,113,936 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 78,164,784 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        41,139,360 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         390,824 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      78,555,608 円　　　　（　        28,870 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０９０６
Ｔ
　　　　-26		 1,389  
(   1,331) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[113.0]		 100
[100.0]
1,280 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,290 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,284 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０９０６
Ｔ
　　　　-73		 1,544  
(   1,497) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
1,300 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
海老名 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,760,000 円  　　　　    880,000,000　×　　　　   0.2 ％
②維持管理費 822,787 円  　　　       82,278,720　×　　　　   1.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,005,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    7,040,000 円  　　　　    880,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料     1,320,000 円  　　　　    880,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       880,000 円  　　　　    880,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      13,827,987 円　（　　　　　　         5,082 円／㎡）　　（経費率　　  17.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9519    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 880,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　   5,340.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0642     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 50 ％　＋　0.0675 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 56,496,000 円  
（　　　　　        20,763 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 78,555,608 円      
②総費用 13,827,987 円      
③純収益　①－② 64,727,621 円      
④建物等に帰属する純収益 56,496,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,231,621 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,835,680 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,880 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    174,126,222 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      64,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 海老名 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　海老名市本郷字中谷津２６８９番１
 0218000449072-0000
2 　海老名市本郷字中谷津２６９０番１
 0218000449076-0000
3 　海老名市本郷字中谷津２６９１番１
 0218000449079-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
海老名 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
海老名 9-1 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　松崎　明   TEL.
鑑定評価額 256,000,000 円  １㎡当たりの価格 94,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 70,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 海老名市本郷字中谷津２６８９番１外
 ②地積
　(㎡)		 2,721  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)

（その他）
地区計画等


(70,200)

1:1		 倉庫

ＳＲＣ6		 中規模工場や倉庫等
が多い工業地域
 西8m市道、三方路 水道、下水 小田急海老名

6.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   180 ｍ、南   150 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  51.0 ｍ、奥行　約　　  54.0 ｍ、規模　　     2,750 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 小田急海老名駅南方

6.1km		 法令

規制		 工業
(70,200)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、中規模工場や倉庫等が多い工業地域で特段の変動要因はないため当分は現状維持のまま推移するも
のと予測される。ＩＣから比較的近いため地価は上昇傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     96,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     66,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、県央・湘南地区の内陸工業地域の存する広域的圏域と把握される。需要者の中心は、大規模画地にあっ
ては倉庫等の物流業、中小規模画地にあっては製造業を中心とする法人企業である。同一需給圏では圏央道及び新東名
高速道路の開通に加え一昨年は東名高速道路「綾瀬スマートＩＣ」の開設により交通アクセスの向上が顕著である。な
お、工業地の取引は画地規模・用途等様々であり中心の価格帯の把握は難しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内においては、自用の工場・事業所等が多い。近年は大型物流施設が活発に建設されているが標準地は地積
が大きくないため、最新の機能を持つ倉庫の建設は困難で、高い賃料を見込めず収益価格は低めに求められた。よって
、同一需給圏にある工業地の取引事例より求めた実証的で規範性のある比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、鑑
定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     90,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 海老名市の人口は増加傾向にあり、人口増加
率は県内トップとなった。県央でも人気のエ
リアであり、地価は上昇傾向にある。


地域要因に特段の変化はない。新東名「厚木
南ＩＣ」、圏央道「海老名ＩＣ」まで４～５
㎞に位置するため地価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 海老名 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０９
１０Ｄ
-21		 藤沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北8m市道、
中間画地
工業

(60,200)
b １０６１０
０６Ｄ
-478		 厚木市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北6.5m市道、
中間画地
準工

(60,200)
c １０６１０
０６Ｄ
-74		 平塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東16m市道、
北9m、角地
工専

(70,200)
d １０６１０
０６Ｄ
-239		 茅ケ崎市

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 南東3.5m市道
、中間画地
工業

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
108,098  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
111,125 		 100
[ 119.8]
92,759 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
95,500 
b (　           ) 
153,559  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
163,117 		 100
[ 167.6]
97,325 
100,000 
c (　           ) 
129,448  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
132,011 		 100
[ 148.6]
88,836 
91,500 
d (　           ) 
110,923  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
128,178 		 100
[ 136.4]
93,972 
96,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.2 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +9.7 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +9.0 交通・接近　  +4.5 環境　　　　 +45.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  +5.7 環境　　　　 +45.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     96,000 円／㎡]  



海老名 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

80,996,786 
14,204,260 
66,792,526 
58,293,600 
8,498,926 		 （　0.9519）
8,090,128 		 （  4.7 -  0.2 ）
4.5％  
⑧収益価格 　    179,780,622 円　　　　（　     66,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
海老名 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 1,224.00 ＲＣ6 5,340.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業
地区計画等
 70 ％   200 ％   200 ％   2,721 ㎡     50.6 m x   53.8 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 倉庫の一棟貸しを想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 6		 倉庫
5,340.00 
100.0 
5,340.00 
1,325 
7,075,500 		 5.0  35,377,500 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
5,340.00 
100.0 
5,340.00 

7,075,500 		 35,377,500 
0 
⑨年額支払賃料      7,075,500 円　×　12ヶ月　＝　      84,906,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   5,340.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        84,906,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,245,300 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 80,660,700 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        35,377,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         336,086 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      80,996,786 円　　　　（　        29,767 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０９１６
Ｔ
　　　　-43		 1,478  
(   1,433) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[130.0]		 100
[100.0]
1,307 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,332 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,325 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０９１６
Ｔ
　　　　-44		 1,336  
(   1,298) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 72.0]		 100
[137.0]		 100
[100.0]
1,354 
c １０６０９１６
Ｔ
　　　　-45		 1,646  
(   1,597) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[145.0]		 100
[100.0]
1,335 
海老名 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,816,000 円  　　　　    908,000,000　×　　　　   0.2 ％
②維持管理費 849,060 円  　　　       84,906,000　×　　　　   1.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,005,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    7,264,000 円  　　　　    908,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料     1,362,000 円  　　　　    908,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       908,000 円  　　　　    908,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      14,204,260 円　（　　　　　　         5,220 円／㎡）　　（経費率　　  17.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9519    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 908,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　   5,340.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0642     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 50 ％　＋　0.0675 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 58,293,600 円  
（　　　　　        21,424 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 80,996,786 円      
②総費用 14,204,260 円      
③純収益　①－② 66,792,526 円      
④建物等に帰属する純収益 58,293,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,498,926 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,090,128 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,973 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    179,780,622 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      66,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 海老名 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　海老名市本郷字中谷津２６８９番１
 0218000449072-0000
2 　海老名市本郷字中谷津２６９０番１
 0218000449076-0000
3 　海老名市本郷字中谷津２６９１番１
 0218000449079-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
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備考