別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
海老名 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
海老名 5-3 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　高橋　芳明   TEL.
鑑定評価額 69,000,000 円  １㎡当たりの価格 300,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 230,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 海老名市中央２丁目１３８番４
｢中央２－８－４１｣		 ②地積
　(㎡)		 230  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
地区計画等


(100,400)

1:2		 店舗兼事務所

Ｓ7		 中高層の店舗、事務
所ビルが建ち並ぶ商
業地域		 南16m市道 水道、ガス、下水 小田急海老名

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    35 ｍ、西    10 ｍ、南     0 ｍ、北   105 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 小田急海老名駅南東方

600m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 海老名駅周辺の商業地域内であるが、やや距離があり、繁華性が中位であるが、用途の多様性から今後も強含み
で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    316,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    195,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、海老名市内または隣接市の主要駅周辺において、商業用途の建物が建ち並ぶ普通商業地域または近隣商
業地域が中心であり、一部郊外路線商業地域も圏域に入る。主な需要者は地元企業及び首都圏の事業法人や不動産業者
であり、事業採算性に合致すればマンションデベロッパーの参入も見られる。画地条件及び街路条件によって、当事者
の思惑に伴う価格水準の幅が大きく、把握はやや困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業地について、賃料収入や転売時の売却益による収益獲得を企図した不動産取引も見られるが、駅からやや距離があ
り、繁華性が相対的に劣る店舗、事務所環境が勘案された賃料水準に基づく収益価格は低位に試算された。一方、規範
性を有する商業地の取引事例から試算した比準価格は市場性を反映した実証的な価格である。したがって本件鑑定評価
では、実証性の高い比準価格を重視し、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    287,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 海老名駅周辺の商業背後地の人口も増加して
いるため、商業地需要にも上昇基調にある。



小田急海老名駅から徒歩１０分圏内の普通商
業地域である。最寄駅からやや離れており、
繁華性はやや乏しい。地域要因の変動は特に
ない。

対象地について、最有効使用や競争力の程度
に影響を与え得る個別的要因の変動は特にな
い。
 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 海老名 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０９
１６Ｄ
-61		 海老名市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北11m市道、
中間画地
近商

(90,200)
b １０６０９
０６Ｄ
-69		 海老名市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西15m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
c １０６０９
１２
-20		 海老名市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西12m県道、
北西4m、
準角地
近商

(100,200)
d １０６０９
０６Ｄ
-7		 海老名市

 底地


   
（　          ） 		 長方形 西36m市道、
東16m、
二方路
商業

(100,400)
e １０６０９
１６Ｄ
-44		 海老名市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北10m市道、
西6m、角地
１住居

(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
302,423  		 100
[ 100.0]		 [ 107.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
325,407 		 100
[ 101.0]
322,185 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
322,000 
b (　           ) 
172,527  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
187,019 		 100
[  64.9]
288,165 
288,000 
c (　           ) 
163,279  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  72.0]
234,033 		 100
[  69.1]
338,687 
339,000 
d (　    127,710) 
425,700  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  70.0]
661,659 		 100
[ 155.5]
425,504 
426,000 
e (　           ) 
126,120  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
125,880 		 100
[  61.6]
204,351 
204,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 -28.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +10.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    316,000 円／㎡]  



海老名 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象地は、既成市街地に存し、適正な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

23,033,537 
5,115,062 
17,918,475 
15,748,200 
2,170,275 		 （　0.9288）
2,015,751 		 （  4.7 -  0.2 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     44,794,467 円　　　　（　    195,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
海老名 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 130.00 ＲＣ7 910.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   400 ％   400 ％   230 ㎡     11.0 m x   21.0 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 近隣地域の標準的使用を考慮し、１階に店舗、２階以上に事務所を想定した。 ⑦有効率　  84.3 ％
の理由		 店舗兼事務所の共用部分を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
130.00 
80.0 
104.00 
3,841 
399,464 		 6.0  2,396,784 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
130.00 
85.0 
110.50 
2,535 
280,118 		 3.0  840,354 
0.0  0 

 3～ 7		 事務所
130.00 
85.0 
110.50 
2,535 
280,118 		 3.0  840,354 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
910.00 
84.3 
767.00 

2,080,172 		 7,438,908 
0 
⑨年額支払賃料      2,080,172 円　×　12ヶ月　＝　      24,962,064 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     767.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        24,962,064 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,996,965 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 22,965,099 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,438,908 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          68,438 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      23,033,537 円　　　　（　       100,146 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０９０５
Ｔ
　　　　-65		 3,052  
(   3,044) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 87.3]		 100
[100.0]
3,884 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,860 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,841 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０９０５
Ｔ
　　　　-67		 3,412  
(   3,310) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[112.2]		 100
[ 80.0]
4,224 
c １０６０９０８
Ｔ
　　　　-29		 2,790  
(   2,707) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 89.1]		 100
[100.0]
3,479 
海老名 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,170,000 円  　　　　    234,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 748,862 円  　　　       24,962,064　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      739,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,872,000 円  　　　　    234,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       351,000 円  　　　　    234,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       234,000 円  　　　　    234,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,115,062 円　（　　　　　　        22,239 円／㎡）　　（経費率　　  22.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9288    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 234,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　     910.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0673     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0636 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,748,200 円  
（　　　　　        68,470 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 23,033,537 円      
②総費用 5,115,062 円      
③純収益　①－② 17,918,475 円      
④建物等に帰属する純収益 15,748,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,170,275 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,015,751 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,764 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     44,794,467 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     195,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 海老名 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　海老名市中央二丁目１３８番４
 0218000422645-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
海老名 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
海老名 5-3 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　磯部　伸夫   TEL.
鑑定評価額 69,000,000 円  １㎡当たりの価格 300,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 230,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 海老名市中央２丁目１３８番４
｢中央２－８－４１｣		 ②地積
　(㎡)		 230  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
地区計画等


(100,400)

1:2		 店舗兼事務所

Ｓ7		 中高層の店舗、事務
所ビルが建ち並ぶ商
業地域		 南16m市道 水道、ガス、下水 小田急海老名

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    35 ｍ、西    10 ｍ、南     0 ｍ、北   105 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 小田急海老名駅南東方

600m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域であり、今後も現環境を維持していくと考えられる。周辺の市街
化編入等今後の発展期待があり、地価は上昇傾向が強まると予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    313,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    200,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、海老名市及び藤沢市、厚木市等に存する駅前の商業地域である。主たる需要者は圏内の中小法人が中心
であるが、周辺の開発が進んでおり、圏外からの転入・投資需要も見込める。人通りは少なく繁華性は低位であるが、
周辺の開発期待が強まっており、今後の期待による投資需要が見込まれる。中心となる価格帯は見出し難いが、土地単
価は１㎡あたり３０～４０万円程度となっている。過熱した買い進む動きも散見される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域の中高層建物の賃貸、投資需要は概ね堅調である。一方、自社使用の需要、土地の潜在価値に着目した投資需
要が多いことから、市場性を反映した比準価格の説得力が高い。収益価格は商業地としての潜在価値に見合った収益が
得られない実情を反映して、比準価格に比しやや低位に求められた。よって、本件では、比準価格を重視して、収益価
格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    287,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市の人口は増加傾向にあり、高齢化率は県平
均と同程度である。海老名駅の利便性向上、
周辺部も含めた開発期待感が増している。


中高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地
域である。駅前開発の余波は小さいが、投資
需要、品薄感により上昇圧力が強まっている
。

大きな個別的要因の変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 海老名 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１０
０６Ｄ
-458		 厚木市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南6m市道、
中間画地
商業

(100,360)
b １０６１０
０６Ｄ
-558		 厚木市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北18m県道、
西8m、角地
商業

(100,400)
c １０６１１
０１
-14		 相模原市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東6m市道、
南西6m、角地
商業

(100,500)
d １０６１１
１１Ｄ
-56		 大和市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西（駅前広
場）市道、
中間画地
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
415,170  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
446,203 		 100
[ 145.4]
306,880 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
307,000 
b (　           ) 
411,228  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
412,011 		 100
[ 128.1]
321,632 
322,000 
c (　           ) 
371,630  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
372,345 		 100
[ 117.8]
316,082 
316,000 
d (　           ) 
390,505  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
409,249 		 100
[ 133.7]
306,095 
306,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +7.5 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 +12.5 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    313,000 円／㎡]  



海老名 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

21,654,056 
4,670,684 
16,983,372 
14,806,000 
2,177,372 		 （　0.9519）
2,072,640 		 （  4.7 -  0.2 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     46,058,667 円　　　　（　    200,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
海老名 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 130.00 ＲＣ7 910.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   400 ％   400 ％   230 ㎡     11.0 m x   21.0 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ店舗：フロア貸し、２～７Ｆ事務所：フロア貸し ⑦有効率　  84.3 ％
の理由		 共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
130.00 
80.0 
104.00 
3,500 
364,000 		 5.0  1,820,000 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
130.00 
85.0 
110.50 
2,800 
309,400 		 3.0  928,200 
0.0  0 

 3～ 7		 事務所
130.00 
85.0 
110.50 
2,400 
265,200 		 3.0  795,600 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
910.00 
84.3 
767.00 

1,999,400 		 6,726,200 
0 
⑨年額支払賃料      1,999,400 円　×　12ヶ月　＝　      23,992,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     767.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        23,992,800 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,399,280 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 21,593,520 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,726,200 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          60,536 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      21,654,056 円　　　　（　        94,148 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０９０５
Ｔ
　　　　-65		 3,052  
(   3,044) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
3,349 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,515 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,500 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０９０５
Ｔ
　　　　-66		 2,536  
(   2,461) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 86.0]		 100
[ 87.0]		 100
[ 90.0]
3,766 
c １０６０９０５
Ｔ
　　　　-67		 3,412  
(   3,310) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[135.0]		 100
[ 80.0]
3,434 
海老名 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,100,000 円  　　　　    220,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 719,784 円  　　　       23,992,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      540,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,760,000 円  　　　　    220,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       330,000 円  　　　　    220,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       220,000 円  　　　　    220,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,670,684 円　（　　　　　　        20,307 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9519    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 220,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 235,000 円／㎡　×　     910.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0673     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0636 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 14,806,000 円  
（　　　　　        64,374 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 21,654,056 円      
②総費用 4,670,684 円      
③純収益　①－② 16,983,372 円      
④建物等に帰属する純収益 14,806,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,177,372 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,072,640 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,011 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     46,058,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     200,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 海老名 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　海老名市中央二丁目１３８番４
 0218000422645-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
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備考