別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
伊勢原 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
伊勢原 5-3 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　佐竹　良輔   TEL.
鑑定評価額 61,300,000 円  １㎡当たりの価格 184,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 140,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 伊勢原市桜台１丁目５０７番１外
｢桜台１－１７－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 333  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
地区計画等


(100,400)

1.2:1		 店舗兼住宅

Ｓ2		 中低層の店舗兼事務
所等が建ち並ぶ商業
地域		 南東11m市道 水道、ガス、下水 伊勢原

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１ｍ市道 交通

施設		 伊勢原駅南方

400m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 駅前再開発に誘発されて緩和された容積率を活かしたマンション等の建設が進む可能性があるが、現状では大き
な変化はみられない。今後、駅周辺の土地需要の高まりを背景に地価は上昇基調で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    191,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    143,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、伊勢原駅や本厚木駅、東海大学前駅、平塚駅などの駅周辺の商業地域である。主たる需要者は、市内の
店舗や営業所、医院などの出店を検討する事業者が中心で、その他にもマンションや賃貸用店舗事務所の開発を行う不
動産業者が存在する。緩和された容積率と用途の多様性から様々な需要者が競合し、地価は上昇基調で推移している。
基準容積率や接面街路、商業中心地への接近性、繁華性などにより地価は個別的に形成されている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 採用した取引事例には事業採算性や商業収益性が織り込まれており、市場の変化が反映された価格として比準価格の説
得力は高いといえる。収益価格は、立体利用が可能な対象標準地の潜在的効用を賃料に反映して試算しており、事業者
の価格判断において着目すべき価格である。鑑定評価額は、地価動向を捉えた比準価格を重視し、収益価格を関連付け
て、代表標準地との検討も踏まえて上記のとおり決定する。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　伊勢原 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    235,000 円／㎡		 [108.5]
100		 100
[100.0]		 100
[138.2]		 [100.0]
100		 184,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    174,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 転入超過により人口減少は収まっている。伊
勢原駅北口再開発の事業協力者が決定、歌川
産業スクエアなど工業団地では倉庫や工場建
設が進んでいる。

道路付けや視認性から土地の立体利用が可能
で潜在的効用が認められる。駅前商業地の需
要は徐々に高まっており、地価は上昇基調を
維持している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +29.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 伊勢原 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１０
１０
-37		 伊勢原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西9m市道、
中間画地
２中専

(70,200)
b １０６１０
０６Ｄ
-718		 伊勢原市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北4m市道、
中間画地
１住居

(70,160)
c １０６１０
０６Ｄ
-713		 伊勢原市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西11m市道、
南東4m、角地
商業

(100,500)
d １０６１０
０７
-23		 平塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南16m市道、
中間画地
２中専
高度2種最高15m
地区計画等
(70,200)
e １０６１０
１１
-44		 平塚市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北5.8m市道、
南西4m、
二方路
商業
高度4種最高31m
駐車付置義務
(100,348)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
253,708  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 120.0]
217,555 		 100
[  89.1]
244,169 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
244,000 
b (　           ) 
146,547  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
156,613 		 100
[  81.1]
193,111 
193,000 
c (　           ) 
260,824  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
265,047 		 100
[ 138.7]
191,094 
191,000 
d (　           ) 
96,031  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
99,296 		 100
[  73.4]
135,281 
135,000 
e (　           ) 
195,192  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
194,809 		 100
[ 103.5]
188,221 
188,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +27.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    191,000 円／㎡]  



伊勢原 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており、土地の再調達原価を求めることが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

29,058,229 
6,175,035 
22,883,194 
20,733,600 
2,149,594 		 （　0.9534）
2,049,423 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     47,661,000 円　　　　（　    143,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
伊勢原 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 279.76 Ｓ5 1,341.24
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   400 ％   400 ％   333 ㎡     20.0 m x   18.0 m  前面道路：市道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄骨造５階建店舗兼事務所。１階店舗、２階以上事務所を各フロア貸しと想定した。 ⑦有効率　  86.7 ％
の理由		 エントランス等、共用部分を想定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
261.80 
62.5 
163.62 
2,619 
428,521 		 6.0  2,571,126 
0.0  0 

 2～ 5		 事務所
269.86 
92.6 
249.76 
2,095 
523,247 		 3.0  1,569,741 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,341.24 
86.7 
1,162.66 

2,521,509 		 8,850,090 
0 
⑨年額支払賃料      2,521,509 円　×　12ヶ月　＝　      30,258,108 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,162.66 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  11,800 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         566,400 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        30,258,108 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         566,400 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     1,849,470 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 28,975,038 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,850,090 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          83,191 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      29,058,229 円　　　　（　        87,262 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１００７
Ｔ
　　　　-14		 2,133  
(   2,066) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 88.7]		 100
[100.0]
2,558 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,630 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,619 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６１０１２
Ｔ
　　　　-20		 2,673  
(   2,593) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.8]		 100
[100.0]
2,706 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
伊勢原 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,590,000 円  　　　　    318,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 924,735 円  　　　       30,824,508　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      480,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,544,000 円  　　　　    318,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       318,000 円  　　　　    318,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       318,000 円  　　　　    318,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,175,035 円　（　　　　　　        18,544 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 318,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　   1,341.24 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0652     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 20,733,600 円  
（　　　　　        62,263 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 29,058,229 円      
②総費用 6,175,035 円      
③純収益　①－② 22,883,194 円      
④建物等に帰属する純収益 20,733,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,149,594 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,049,423 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,154 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     47,661,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     143,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 伊勢原 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　伊勢原市桜台一丁目５０７番１
 0204005062035-0000
2 　伊勢原市桜台一丁目５０７番２
 0204005062036-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
伊勢原 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
伊勢原 5-3 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　難波　秀夫   TEL.
鑑定評価額 61,600,000 円  １㎡当たりの価格 185,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 140,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 伊勢原市桜台１丁目５０７番１外
｢桜台１－１７－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 333  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
地区計画等


(100,400)

1.2:1		 店舗兼住宅

Ｓ2		 中低層の店舗兼事務
所等が建ち並ぶ商業
地域		 南東11m市道 水道、ガス、下水 伊勢原

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１ｍ市道 交通

施設		 伊勢原駅南方

400m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 中心商業地の外周に位置する既成の商業地域で当面は現状維持と思料する。用途の多様性が見込まれる場所柄に
あるため、土地需要は潜在的に旺盛であり、今後とも地価は強含みで推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    204,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    128,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は湘南・県央・県西地区の普通乃至路線商業地域。需要者は伊勢原市及び隣接市域で商業活動を行う一般事
業法人・個人事業者等が中心となる。当地域は既成の普通商業地域に位置付けられ、増加する郊外型複合大型店舗への
顧客の流出傾向はあるものの、背後住宅地との価格差を反映した割安感が作用し地価は強含み傾向となっている。需要
の中心価格帯は用途・規模・立地条件・個別の需給関係により様々で収斂されていない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 伊勢原市・平塚市・厚木市内に所在する類似の事例から求めた比準価格は取引の実態を反映し実証的である。一方、投
資対象として賃料収入を基礎に試算した収益価格は理論的であるところ、建物の構造・設備内容等は個別性が強く、想
定事項を含む点でやや精度が劣るものと思料する。よって、本評価では規範性が高い比準価格を標準として、収益価格
を斟酌のうえ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　伊勢原 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    235,000 円／㎡		 [108.5]
100		 100
[100.0]		 100
[138.4]		 [100.0]
100		 184,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    174,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口総数微増、高齢化率上昇、新築住宅着工
戸数減少傾向。駅前整備・産業系区画整理事
業の進捗が着目点。駅徒歩圏の住宅地は上昇
基調にある。

中心商業地外周の既成商業地域で容積率に恵
まれ、用途の多様性を有する場所柄にあるの
で土地の潜在的需要は旺盛で地価は強含みで
推移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +33.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 伊勢原 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０６
１４２０３
-11354		 平塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西30m国道、
中間画地
近商
高度地区
(90,200)
b １０６１０
０６Ｄ
-497		 厚木市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西22m国道、
東4.8m、
二方路
準工

(70,200)
c １０６１０
０７
-27		 伊勢原市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西13.6m国
道、中間画地
２住居

(70,200)
d １０６１０
０６Ｄ
-657		 伊勢原市

 その
他

   
（　          ） 		 長方形 北東15m県道、
南東1.5m、
角地
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
187,503  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
195,348 		 100
[  87.0]
224,538 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
225,000 
b (　           ) 
146,756  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
160,968 		 100
[  78.0]
206,369 
206,000 
c (　           ) 
146,398  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
149,326 		 100
[  73.6]
202,889 
203,000 
d (　           ) 
177,739  		 100
[ 100.0]		 [ 111.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
208,422 		 100
[ 102.0]
204,335 
204,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 -15.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.71 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    204,000 円／㎡]  



伊勢原 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

25,396,804 
5,578,111 
19,818,693 
17,897,600 
1,921,093 		 （　0.9534）
1,831,570 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     42,594,651 円　　　　（　    128,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
伊勢原 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 230.00 Ｓ5 1,150.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   400 ％   400 ％   333 ㎡     20.0 m x   18.0 m  前面道路：市道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺の利用状況から１階は店舗、２階以上は事務所を想定した。 ⑦有効率　  89.0 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
230.00 
85.0 
195.50 
2,600 
508,300 		 5.0  2,541,500 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
230.00 
90.0 
207.00 
2,300 
476,100 		 3.0  1,428,300 
0.0  0 

 3～ 5		 事務所
230.00 
90.0 
207.00 
2,030 
420,210 		 3.0  1,260,630 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,150.00 
89.0 
1,023.50 

2,245,030 		 7,751,690 
0 
⑨年額支払賃料      2,245,030 円　×　12ヶ月　＝　      26,940,360 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,023.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        26,940,360 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,616,422 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 25,323,938 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,751,690 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          72,866 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      25,396,804 円　　　　（　        76,267 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１００７
Ｔ
　　　　-16		 1,915  
(   1,914) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 76.0]		 100
[100.0]
2,800 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,611 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,600 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６１００７
Ｔ
　　　　-14		 2,133  
(   2,066) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,495 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
伊勢原 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,360,000 円  　　　　    272,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 808,211 円  　　　       26,940,360　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      689,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,176,000 円  　　　　    272,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       272,000 円  　　　　    272,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       272,000 円  　　　　    272,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,578,111 円　（　　　　　　        16,751 円／㎡）　　（経費率　　  22.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 272,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　   1,150.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0658     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 35 ％　＋　0.0600 ×  35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,897,600 円  
（　　　　　        53,747 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 25,396,804 円      
②総費用 5,578,111 円      
③純収益　①－② 19,818,693 円      
④建物等に帰属する純収益 17,897,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,921,093 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,831,570 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,500 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     42,594,651 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     128,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 伊勢原 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　伊勢原市桜台一丁目５０７番１
 0204005062035-0000
2 　伊勢原市桜台一丁目５０７番２
 0204005062036-0000
3 　
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5 　
6 　
7 　
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備考