令和6年1月13日　提出 伊勢原 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊勢原 -15 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　四家　俊英   TEL.

鑑定評価額 14,400,000 円  １㎡当たりの価格 91,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 72,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊勢原市串橋３４８番１２ ②地積 　(㎡) 157   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 東5m市道 水道、ガス、下水 鶴巻温泉 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.7 ｍ、規模　　       157 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 鶴巻温泉駅北東方 1.6km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域内は区画の整った住宅地で既に熟成し、格別の変動要因はなく当分の間は現状維持。最寄り駅からやや 遠いものの、住宅需要は当市周辺部にまで広がっているため、今後地価は若干上昇で推移するものと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     91,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、小田急小田原線「鶴巻温泉」駅、及び「伊勢原」駅から徒歩及びバス便利用の住宅地域である。需要者 は伊勢原市内を中心に一部隣接市の居住者も含まれる。最寄り駅からやや遠いものの、徒歩圏内の住宅価格の上昇を受 け、需要は周辺地域へ広がっているため不動産市場は安定的に推移している。市場において土地は１０００万円台、新 築住宅は３０００万円台の物件が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び同一需給圏内の類似地域において、戸建住宅地の取引を主体とする、厚木市串橋地区を中心とした新しく 信頼性のある取引事例を十分に収集することが出来た。一方、対象標準地周辺は地区計画等から自己利用が中心であり 、賃貸需要は戸建住宅も含めきわめて希なため収益価格は採用出来なかった。したがって本件においては比準価格を中 心に、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊勢原 -16                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     89,000 円／㎡ [101.1] 100 100 [102.0] 100 [ 97.0] [101.0] 100 91,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     90,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の景気は、海外経済の回復ペース鈍化の 影響などを受けつつも、緩やかに回復してい る。市内の人口、及び世帯数は微増。 最寄り駅からやや遠い住宅地域であるが、住 宅需給は概ね均衡している。建築費の上昇は あるものの、地価は堅調に推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％