令和6年1月11日　提出 伊勢原 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊勢原 -10 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　山谷　弘幸   TEL.

鑑定評価額 17,700,000 円  １㎡当たりの価格 105,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 83,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊勢原市高森台２丁目１番６７ ｢高森台２－４－４｣ ②地積 　(㎡) 169   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北西4.5m市道 水道、ガス、下水 愛甲石田 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       169 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 愛甲石田駅北西方 1.7km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 住宅地として成熟しており現況を維持するものと考えられる。地価はやや上向き傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    105,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、伊勢原市内の愛甲石田駅及び伊勢原駅を最寄りとするバス便エリアの住宅地域である。主な需要者は伊 勢原市内に地縁性を有する個人の一次取得者が中心で、一部隣接市の居住者も含まれる。土地の需給状態は、敷地がや や広く閑静な住宅地域が熟成されており、地価は駅徒歩圏域の上昇を受けやや上昇している。賃貸市場は未成熟状態で ある。市場の取引の中心価格帯は、土地が１５０㎡規模で２千万円前後、新築戸建住宅が３千万円台が想定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、市場実態に適合した客観的・実証的な価格である。同一需給圏のエンドユーザーは中所得者層であり良好 な戸建住宅を指向し、生活快適性、利便性が重要視される。一方、収益価格の査定については、賃貸市場が成熟してお らず賃貸を想定することが困難なことから断念した。よって、比準価格の規範性が高いものと判断し、比準価格を重視 し、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊勢原 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    155,000 円／㎡ [103.9] 100 100 [101.0] 100 [151.5] [100.0] 100 105,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    104,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 転入超過により市の人口が微増。高齢化速度 が早い状態。不動産購入は市内需要者の割合 が多い。経済復調により市内全般的に地価は 上昇傾向にある。 バス便利用の地域である。駅からの利便性が 劣るものの需要は底堅い。特に地域要因の変 動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％