別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大和 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大和 5-1 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　西田　利寛   TEL.
鑑定評価額 111,000,000 円  １㎡当たりの価格 695,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 510,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大和市大和東１丁目１０６９番１２
｢大和東１－３－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 159  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,400)

1:2.5		 店舗兼事務所

ＲＣ6F1B		 中層の店舗ビル等が
建ち並ぶ駅前商業地
域		 南（駅前広場）市道 水道、ガス、下水 大和駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    55 ｍ、西    35 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 （駅前広場）市道 交通

施設		 大和駅前広場接面

 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 大和駅の駅前広場に面した繁華性の高い商業地域である。平成２８年に開業した複合文化施設「シリウス」の来
場者の増加で商業収益は底堅い。相鉄本線の東急線乗り入れ効果で、今後は需要が高まるものと見られる。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    756,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    655,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は大和市を含む県央地区に存する駅前商業地域をその圏域とする。需要者は大和市内の事業経営者のほか広
域的に活動する企業が中心であるが、一部不動産開発業者も存する。近隣地域は複合文化施設「シリウス」の開業によ
る人流の増加及び相鉄本線の東急線乗り入れ効果等から商業地需要に好影響が認められる。コロナ禍で一時取引は停滞
したが、現在は回復し、需要は底堅い。立地条件、面積等による選別がなされ、中心となる価格の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は大和駅周辺を中心に小田急線各駅の駅前商業地の事例から求めた。１年を超える事例もあるが、補正可能で
あり採用した。比準の結果、要因格差も概ね妥当な範囲に収束し、市場価格を示す値を得た。収益価格は中層店舗兼事
務所を想定した。賃料水準、採用数値等は妥当であるが将来予想を反映することはできず土地価格に比して低位となっ
た。本件では比準価格を重視し収益価格を比較考量し、代表標準地との秤量的均衡に留意し鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　相模原南 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,000,000 円／㎡		 [107.0]
100		 100
[105.0]		 100
[146.8]		 [100.0]
100		 694,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    635,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍の影響は弱くなったが、雇用・所得
は依然弱く、円安を起因とする物価高と相ま
って個人消費も弱い。不動産市場は概ね漸く
回復基調にある。

中層店舗事務所ビルが建ち並ぶ駅前広場接面
の商業地域であり、コロナ禍の影響を脱し、
現在は回復している。地域要因の変動はない
。

駅前広場場に接面しているが、同様な接面状
況にある画地と比較して特段の優位性は認め
られない。個別的要因の変動はない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +44.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大和 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１１
０５
-17		 大和市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
東2.7m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,360)
b １０６１１
０７
-51		 大和市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8m市道、
中間画地
近商
駐車付置義務
(90,200)
c １０６１１
０１Ｄ
-238		 大和市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南15m市道、
南12m、角地
近商

(100,200)
d １０６１１
０４
-53		 大和市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西13m市道、
南東4m、
北東1.5m、
三方路
商業

(100,400)
e １０６１１
０１
-27		 大和市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南12m市道、
東4m、角地
近商

(100,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
514,108  		 100
[ 100.0]		 [ 110.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
541,037 		 100
[  74.1]
730,144 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
730,000 
b (　           ) 
420,098  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
448,665 		 100
[  62.8]
714,435 
714,000 
c (　           ) 
589,404  		 100
[ 100.0]		 [ 115.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
650,028 		 100
[  79.4]
818,675 
819,000 
d (　           ) 
460,962  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
474,791 		 100
[  66.5]
713,971 
714,000 
e (　           ) 
793,210  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
796,232 		 100
[  99.4]
801,038 
801,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    756,000 円／㎡]  



大和 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

19,248,484 
4,036,719 
15,211,765 
10,627,600 
4,584,165 		 （　0.9541）
4,373,752 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    104,136,952 円　　　　（　    655,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大和 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 105.74 ＲＣ6 634.44
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   400 ％   400 ％   159 ㎡      8.1 m x   20.0 m  前面道路：市道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 個別的要因及び周辺状況から、１～２階は店舗、３～６階は事務所のフロア貸し店舗兼事務所ビルを想定した。 ⑦有効率　  86.1 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
105.74 
86.1 
91.04 
5,366 
488,521 		 9.0  4,396,689 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
105.74 
86.1 
91.04 
2,951 
268,659 		 7.0  1,880,613 
0.0  0 

 3～ 6		 事務所
105.74 
86.1 
91.04 
2,683 
244,260 		 5.0  1,221,300 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
634.44 
86.1 
546.24 

1,734,220 		 11,162,502 
0 
⑨年額支払賃料      1,734,220 円　×　12ヶ月　＝　      20,810,640 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     546.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        20,810,640 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,664,851 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 19,145,789 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        11,162,502 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         102,695 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      19,248,484 円　　　　（　       121,060 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１１０８
Ｔ
　　　　-21		 4,377  
(   4,104) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
5,309 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,406 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,366 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６１１０１
Ｔ
　　　　-36		 5,562  
(   5,310) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
5,322 
c １０６１１０８
Ｔ
　　　　-20		 7,507  
(   7,146) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[140.0]		 100
[100.0]
5,586 
大和 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 978,000 円  　　　　    163,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 624,319 円  　　　       20,810,640　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      804,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,304,000 円  　　　　    163,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       163,000 円  　　　　    163,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       163,000 円  　　　　    163,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,036,719 円　（　　　　　　        25,388 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 163,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　     634.44 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0652     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0615 ×  30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,627,600 円  
（　　　　　        66,840 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 19,248,484 円      
②総費用 4,036,719 円      
③純収益　①－② 15,211,765 円      
④建物等に帰属する純収益 10,627,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,584,165 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,373,752 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       27,508 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    104,136,952 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     655,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大和 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大和市大和東一丁目１０６９番１２
 0218000238762-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
大和 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大和 5-1 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　三平　治憲   TEL.
鑑定評価額 111,000,000 円  １㎡当たりの価格 695,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 510,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大和市大和東１丁目１０６９番１２
｢大和東１－３－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 159  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,400)

1:2.5		 店舗兼事務所

ＲＣ6F1B		 中層の店舗ビル等が
建ち並ぶ駅前商業地
域		 南（駅前広場）市道 水道、ガス、下水 大和駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    55 ｍ、西    35 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 （駅前広場）市道 交通

施設		 大和駅前広場接面

 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ駅前商業地で今後も地域特性を維持すると思われる。相鉄東急直通線の開
通の影響から駅前商業地は発展的に推移しており需要は旺盛で、地価は上昇基調が続くものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    746,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    522,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は大和市内に存する駅周辺の商業地域である。需要者の中心は自用目的の地元企業の外、広域的に営業展開
する法人等と考えられる。相鉄東急直通線の開通により駅利用者や通行量は増加傾向にあり、大和駅周辺はやや発展的
に推移している。また、駅前商業地にあって商業繁華性・商業集積度に優れ、需要は旺盛である。価格帯は規模にもよ
るが、土地総額で８０００万円から１３０００万円程度が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内において複数の信頼性の高い取引事例が収集できたことから、求められた比準価格の説得力は高いと判断
される。収益目的での取引よりも需要者の多くは自用目的の地元企業等と推測される。中層の店舗兼事務所が建ち並ぶ
商業地で、店舗・事務所ビルの空洞化等の不安定要素があり収益価格は相対的に限界がある。よって、比準価格を重視
し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　相模原南 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,000,000 円／㎡		 [107.0]
100		 100
[105.0]		 100
[147.0]		 [100.0]
100		 693,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    635,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 大和市の人口は微増傾向、高齢化率は横這い
である。相鉄線の都心乗入への期待感から不
動産需要は安定しているが、地域経済はやや
弱い状況にある。

相鉄東急直通線の開通の影響から大和駅前商
業地としてやや発展的に推移している。希少
性が高く需要は旺盛で、地価は上昇基調で推
移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.4
交通・接近　　　  -4.2
環境　　　　　　 +50.0
行政　　　　　　  +2.7
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大和 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１１
０４
-53		 大和市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西13m市道、
南東4m、
北東1.5m、
三方路
商業

(100,400)
b １０６１１
０３
-23		 大和市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西6m市道、
中間画地
商業

(100,360)
c １０６１１
０１
-27		 大和市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南12m市道、
東4m、角地
近商

(100,200)
d １０６１１
０５
-17		 大和市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
東2.7m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,360)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
460,962  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
460,084 		 100
[  68.8]
668,727 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
669,000 
b (　           ) 
467,119  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
507,158 		 100
[  66.3]
764,944 
765,000 
c (　           ) 
793,210  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
825,554 		 100
[ 106.0]
778,825 
779,000 
d (　           ) 
514,108  		 100
[ 100.0]		 [ 111.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.9]
566,589 		 100
[  73.4]
771,920 
772,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.3 交通・接近　  -3.2 環境　　　　 -28.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.7 交通・接近　  -1.2 環境　　　　 -28.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.1 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  -1.8 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.1 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.7 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.1 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    746,000 円／㎡]  



大和 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  標準地は既成市街地内の既存宅地につき原価法は適用困難と判断した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,312,508 
4,031,743 
14,280,765 
10,627,600 
3,653,165 		 （　0.9541）
3,485,485 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     82,987,738 円　　　　（　    522,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大和 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 105.74 ＲＣ6 634.44
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   400 ％   400 ％   159 ㎡      8.1 m x   20.0 m  前面道路：市道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 標準的使用及び敷地規模を勘案し、１階から２階は店舗、３階から６階は事務所を想定した。 ⑦有効率　  86.0 ％
の理由		 共用部分を考慮したため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
105.74 
86.0 
90.94 
5,016 
456,155 		 10.0  4,561,550 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
105.74 
86.0 
90.94 
3,000 
272,820 		 8.0  2,182,560 
0.0  0 

 3～ 6		 事務所
105.74 
86.0 
90.94 
2,530 
230,078 		 5.0  1,150,390 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
634.44 
86.0 
545.64 

1,649,287 		 11,345,670 
0 
⑨年額支払賃料      1,649,287 円　×　12ヶ月　＝　      19,791,444 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     545.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により十分担保されている  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        19,791,444 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,583,316 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,208,128 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        11,345,670 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         104,380 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,312,508 円　　　　（　       115,173 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１１０１
Ｔ
　　　　-36		 5,562  
(   5,310) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[117.0]		 100
[100.0]
5,282 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,058 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,016 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６１１０１
Ｔ
　　　　-23		 5,251  
(   5,074) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
5,073 
c １０６１１０１
Ｔ
　　　　-21		 4,700  
(   4,682) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[106.0]		 100
[100.0]
4,820 
大和 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 978,000 円  　　　　    163,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 593,743 円  　　　       19,791,444　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      830,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,304,000 円  　　　　    163,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       163,000 円  　　　　    163,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       163,000 円  　　　　    163,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,031,743 円　（　　　　　　        25,357 円／㎡）　　（経費率　　  22.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 163,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　     634.44 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0652     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0615 ×  30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,627,600 円  
（　　　　　        66,840 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,312,508 円      
②総費用 4,031,743 円      
③純収益　①－② 14,280,765 円      
④建物等に帰属する純収益 10,627,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,653,165 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,485,485 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       21,921 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     82,987,738 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     522,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大和 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大和市大和東一丁目１０６９番１２
 0218000238762-0000
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備考