別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大和 -27　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大和 -27 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　八木　達彦   TEL.
鑑定評価額 34,400,000 円  １㎡当たりの価格 275,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 175,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大和市中央林間西４丁目４１８０番５３
｢中央林間西４－１１－５｣		 ②地積
　(㎡)		 125  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)
準防
（その他）



(60,80)

1:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅が建ち並ぶ
区画整然とした住宅
地機		 南東8.5m市道 水道、ガス、下水 中央林間

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    85 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       121 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　８
．５ｍ市道		 交通

施設		 中央林間駅南西方

750m		 法令

規制		 １低専
(60,80)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、今後とも同様な周辺環境を維持していくもの
と予想する。地域要因に特段の変化もなく地価水準は堅調な需要を背景に上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    286,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    122,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は小田急江ノ島線及び東急田園都市線沿線の住宅地域である。需要者の中心は大和市のみならず隣接市の居
住者で、都心からの転入者も見られる。住宅供給の中心は中小規模の宅地開発された分譲戸建住宅、土地分割による戸
建住宅であるが、駅徒歩圏内の既成の住宅地であることもあり、需給関係は底堅く堅調で、地価動向は上昇傾向で推移
している。土地１２０㎡前後程度で３５００万円前後、新築戸建住宅で６０００万円前後が市場の中心価格帯である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、一般住宅を中心とした区画整然とした住宅地域で、賃貸アパートや賃貸戸建住宅も散見されるが、多くは
自己保有地の利用を目的としたものであり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない。そのため収益価格は比準
価格に比して低位に試算された。自用目的での取引が主で規範性のある取引事例より求めた比準価格を重視し、収益価
格を参酌し、代表標準地から検討した価格との均衡及び市場分析等を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大和 -13                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    220,000 円／㎡		 [105.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.2]		 [103.0]
100		 275,000 
⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、緩やかに回復している中で、地価水
準は市内住宅地平均で上昇傾向が継続してい
るが、市内では地域により需要に強弱が見ら
れた。

特に大きな地域要因の変化は認められないが
、駅徒歩圏の住宅地であり、需給動向は底堅
く安定しており、地価水準は上昇傾向が継続
している。

方位格差以外は、地域における標準的画地で
あり、代替・競争等の関係にある他の不動産
と比較して優劣及び競争力に変動はない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.5
交通・接近　　　  -1.5
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大和 -27　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１１
１２
-26		 大和市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m市道、
中間画地
１低専

(60,80)
b １０６１１
１２Ｄ
-5		 大和市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西6.5m市道
、中間画地
１低専

(60,100)
c １０６１１
０７
-53		 大和市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西7.3m市道
、中間画地
１低専

(60,100)
d １０６１１
０３
-1		 大和市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東4m市道、
中間画地
１低専

(60,80)
e １０６１１
０４Ｄ
-21		 大和市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m市道、
東5m、角地
１低専

(60,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
287,879  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
290,419 		 100
[ 104.7]
277,382 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
286,000 
b (　           ) 
265,672  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
274,267 		 100
[  90.9]
301,724 
311,000 
c (　           ) 
241,600  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
240,889 		 100
[  95.2]
253,035 
261,000 
d (　           ) 
243,513  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
245,201 		 100
[  87.8]
279,272 
288,000 
e (　           ) 
241,240  		 100
[ 100.0]		 [ 118.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
276,372 		 100
[  93.2]
296,536 
305,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.9 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -6.3 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.8 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.9 交通・接近　  -7.7 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.9 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    286,000 円／㎡]  



大和 -27　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,187,001 
362,666 
1,824,335 
1,132,500 
691,835 		 （　0.9709）
671,703 		 （  4.7 -  0.3 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     15,265,977 円　　　　（　    122,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大和 -27　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 55.00 Ｗ2 100.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防

 60 ％   80 ％   80 ％   125 ㎡     11.5 m x   10.8 m  前面道路：市道     　   8.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ平均５０㎡、周辺の利用状況及び敷地規模を勘案して判定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
50.00 
100.0 
50.00 
1,791 
89,550 		 2.0  179,100 
1.0  89,550 

 2～ 2		 住宅
50.00 
100.0 
50.00 
1,846 
92,300 		 2.0  184,600 
1.0  92,300 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
100.00 
100.0 
100.00 

181,850 		 363,700 
181,850 
⑨年額支払賃料        181,850 円　×　12ヶ月　＝　       2,182,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,182,200 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　        87,288 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,094,912 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           363,700 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,492 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          181,850 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　          88,597 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,187,001 円　　　　（　        17,496 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１１１２
Ｔ
　　　　-14		 1,763  
(   1,689) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]
1,818 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,927 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,846 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６１１０８
Ｔ
　　　　-18		 2,225  
(   2,134) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[104.5]		 100
[ 97.0]
1,995 
c １０６１１１２
Ｔ
　　　　-13		 1,515  
(   1,513) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 81.0]		 100
[100.0]
1,969 
大和 -27　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 75,000 円  　　　　     15,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 65,466 円  　　　        2,182,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       72,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      120,000 円  　　　　     15,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        15,000 円  　　　　     15,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        15,000 円  　　　　     15,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         362,666 円　（　　　　　　         2,901 円／㎡）　　（経費率　　  16.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9709    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 15,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     100.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0755     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0608 ×　 40 ％　＋　0.0817 ×  40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,132,500 円  
（　　　　　         9,060 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,187,001 円      
②総費用 362,666 円      
③純収益　①－② 1,824,335 円      
④建物等に帰属する純収益 1,132,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 691,835 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 671,703 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,374 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     15,265,977 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     122,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大和 -27　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大和市中央林間西四丁目４１８０番５３
 0218001114645-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
大和 -27　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大和 -27 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　成富　正樹   TEL.
鑑定評価額 34,400,000 円  １㎡当たりの価格 275,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 175,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大和市中央林間西４丁目４１８０番５３
｢中央林間西４－１１－５｣		 ②地積
　(㎡)		 125  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)
準防
（その他）



(60,80)

1:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅が建ち並ぶ
区画整然とした住宅
地機		 南東8.5m市道 水道、ガス、下水 中央林間

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    85 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、８．５
ｍ市道		 交通

施設		 中央林間駅南西方

750m		 法令

規制		 １住居
(60,80)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 中央林間駅から徒歩圏内の閑静な既成住宅地域であることから需要は堅調である。今後とも地価水準は概ね強含
みをベースに、経済情勢等に左右されながら推移するものと見込まれる。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    286,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    105,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中央林間駅を中心に小田急江ノ島線沿線駅を最寄り駅とする住宅地域と判定した。需要者の中心は、大
和市及びその周辺地域の居住者で、都心等への通勤者の需要も見込まれる。田園都市線のターミナル駅でもある中央林
間駅の徒歩圏内で交通・生活利便性があり需要は増加傾向である。市場の中心価格帯は、１２０㎡程度の土地で３５０
０万円前後、新築戸建住宅で６０００万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及びその周辺地域は、低層住宅地域であるが、賃貸アパート等も見られる既成住宅地域である。賃貸アパート
等の収益物件は主に地権者等の節税目的の傾向が強いことから、収益価格は比準価格に比べて低位に試算された。主な
市場参加者は、自己居住目的の個人が中心になると想定されることから、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代
表標準地との検討及び市場分析結果等を踏まえた調整を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大和 -13                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    220,000 円／㎡		 [105.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.1]		 [103.0]
100		 276,000 
⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 大規模な金融・財政政策は継続、土地価格は
上昇傾向。円安等によるインフレが継続。不
動産市場は地域・用途等による多極化が進行
している。

駅徒歩圏内の住環境の良好な既成住宅地域で
需要は堅調。特段の地域要因の変化は認めら
れない。


方位格差以外は地域内でほぼ標準的な画地条
件の土地であり、特段の個別的要因の変化は
認められない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大和 -27　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１１
１２
-26		 大和市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m市道、
中間画地
１低専

(60,80)
b １０６１１
０８Ｄ
-38		 大和市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東6m市道、
中間画地
１低専

(60,100)
c １０６１１
１２Ｄ
-42		 大和市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4.5m私道
、中間画地
１低専

(60,80)
d １０６１１
０２Ｄ
-3		 大和市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北16.5m県道、
中間画地
準工

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
287,879  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
290,419 		 100
[ 101.8]
285,284 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
294,000 
b (　           ) 
308,000  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
317,059 		 100
[ 122.6]
258,613 
266,000 
c (　           ) 
238,436  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
250,358 		 100
[  91.2]
274,515 
283,000 
d (　           ) 
255,961  		 100
[ 100.0]		 [ 107.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
274,134 		 100
[  93.8]
292,254 
301,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +19.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    286,000 円／㎡]  



大和 -27　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,036,035 
351,773 
1,684,262 
1,087,200 
597,062 		 （　0.9709）
579,687 		 （  4.7 -  0.3 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     13,174,705 円　　　　（　    105,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大和 -27　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 53.00 Ｗ2 96.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防

 60 ％   80 ％   80 ％   125 ㎡     11.5 m x   10.8 m  前面道路：市道     　   8.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 共同住宅の２階建、平均専有面積は約５０㎡で各階１戸、計２戸を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段想定のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
48.00 
100.0 
48.00 
1,821 
87,408 		 1.0  87,408 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
48.00 
100.0 
48.00 
1,858 
89,184 		 1.0  89,184 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
96.00 
100.0 
96.00 

176,592 		 176,592 
0 
⑨年額支払賃料        176,592 円　×　12ヶ月　＝　       2,119,104 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      96.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,119,104 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　        84,764 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,034,340 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           176,592 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,695 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,036,035 円　　　　（　        16,288 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１１１２
Ｔ
　　　　-14		 1,763  
(   1,689) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]
1,894 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,860 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,858 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６１１１３
Ｔ
　　　　-35		 1,575  
(   1,510) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]
1,826 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大和 -27　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 72,000 円  　　　　     14,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 63,573 円  　　　        2,119,104　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       72,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      115,200 円  　　　　     14,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        14,400 円  　　　　     14,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        14,400 円  　　　　     14,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         351,773 円　（　　　　　　         2,814 円／㎡）　　（経費率　　  17.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9709    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 14,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　      96.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0755     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0608 ×　 40 ％　＋　0.0817 ×  40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,087,200 円  
（　　　　　         8,698 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,036,035 円      
②総費用 351,773 円      
③純収益　①－② 1,684,262 円      
④建物等に帰属する純収益 1,087,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 597,062 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 579,687 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,637 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     13,174,705 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     105,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大和 -27　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大和市中央林間西四丁目４１８０番５３
 0218001114645-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
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備考