別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
大和 -20　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大和 -20 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　谷口　洋介   TEL.
鑑定評価額 17,800,000 円  １㎡当たりの価格 152,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 120,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大和市上和田字三貫目１２３９番１５
 ②地積
　(㎡)		 117  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)
準防
（その他）



(60,100)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅が建ち並ぶ
区画整然とした住宅
地域		 南東4.5m市道 水道、ガス、下水 桜ヶ丘

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    75 ｍ、西    35 ｍ、南    40 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.7 ｍ、奥行　約　　  13.4 ｍ、規模　　       117 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　４
．５ｍ市道		 交通

施設		 桜ヶ丘駅北東方

1.3km		 法令

規制		 １低専
(60,100)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持して推移するものと予測する。駅からやや
距離はあるが、閑静な住環境に着目する需要が強まりつつあり、足元地価は上昇傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    158,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     69,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、小田急江ノ島線等沿線の駅を最寄りとする大和市及び周辺市に所在する住宅地域と把握する。主な需要
者は市内及び周辺市居住者のほか、都心に通勤する給与所得者等と想定し得る。最寄り駅からやや距離はあるが、区画
の整った概ね良好な居住環境と値頃感が着目されて、足元地価は上昇傾向となっている。価格帯は土地１００～１２０
㎡程度とすれば１，０００万円台後半、新築戸建住宅で３，０００万円台前半を中心に分布している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は大和市南部の住宅地の取引事例に基づいて試算したものであり、実証的な価格である。収益価格は、土地価
格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。当該地域は収益性よりも居住の快適性や利便性を重視
する住宅地域であるので、本件では主たる需要者の観点から、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌し
て、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大和 -12                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    179,000 円／㎡		 [105.0]
100		 100
[100.0]		 100
[127.1]		 [103.0]
100		 152,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    149,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内金融機関の貸出は、個人向けは住宅ロー
ンを中心に増加し、法人向けは運転資金を中
心に増加している。貸出約定平均金利は緩や
かな低下傾向。

境川沿いの区画整然とした居住環境の概ね良
好な住宅地域。地域要因に特段の変化は認め
られないが、足元の地価はやや上昇傾向とな
っている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +6.5
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大和 -20　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１１
０７
-35		 大和市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m市道、
中間画地
１低専

(60,80)
b １０６１１
０２
-35		 大和市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南西4m市道、
中間画地
１低専

(60,80)
c １０６１１
０９
-7		 大和市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西5.8m市道
、中間画地
１低専
地区計画等
(60,100)
d １０６１１
１０
-20		 大和市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m市道、
中間画地
１低専

(60,100)
e １０６１１
１１Ｄ
-88		 大和市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東8m市道、
北東3m、角地
１住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
158,452  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
156,433 		 100
[  81.3]
192,415 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
198,000 
b (　           ) 
79,673  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  75.0]
106,868 		 100
[  87.6]
121,995 
126,000 
c (　           ) 
142,283  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
144,417 		 100
[  95.0]
152,018 
157,000 
d (　           ) 
179,592  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
174,757 		 100
[ 108.7]
160,770 
166,000 
e (　           ) 
166,278  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
166,438 		 100
[ 119.7]
139,046 
143,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　 -12.0
画地　　　　 -25.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +4.5 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.5 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +6.5 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    158,000 円／㎡]  



大和 -20　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,862,604 
325,500 
1,537,104 
1,170,250 
366,854 		 （　0.9709）
356,179 		 （  4.7 -  0.3 ）
4.4％  
⑧収益価格 　      8,094,977 円　　　　（　     69,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大和 -20　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 50.00 Ｗ2 100.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防

 60 ％   100 ％   100 ％   117 ㎡      8.7 m x   13.4 m  前面道路：市道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ５４㎡程度のファミリータイプ２戸、２階建のテラスハウス（長屋）形式の共同住宅を想定した。駐車場付き。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 長屋形式の住戸配置を想定したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 居宅
100.00 
100.0 
100.00 
1,550 
155,000 		 1.0  155,000 
1.0  155,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
100.00 
100.0 
100.00 

155,000 		 155,000 
155,000 
⑨年額支払賃料        155,000 円　×　12ヶ月　＝　       1,860,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,860,000 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　        74,400 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,785,600 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           155,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,488 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          155,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　          75,516 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,862,604 円　　　　（　        15,920 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１１０１
Ｔ
　　　　-33		 1,514  
(   1,451) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,545 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,617 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,550 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６１１０１
Ｔ
　　　　-35		 1,511  
(   1,450) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,625 
c １０６１１０１
Ｔ
　　　　-34		 1,486  
(   1,485) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
1,697 
大和 -20　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 77,500 円  　　　　     15,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 55,800 円  　　　        1,860,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       37,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      124,000 円  　　　　     15,500,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        15,500 円  　　　　     15,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        15,500 円  　　　　     15,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         325,500 円　（　　　　　　         2,782 円／㎡）　　（経費率　　  17.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9709    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 15,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　     100.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0755     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0608 ×　 40 ％　＋　0.0817 ×  40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,170,250 円  
（　　　　　        10,002 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,862,604 円      
②総費用 325,500 円      
③純収益　①－② 1,537,104 円      
④建物等に帰属する純収益 1,170,250 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 366,854 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 356,179 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,044 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,094,977 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      69,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大和 -20　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大和市上和田字三貫目１２３９番１５
 0218001113018-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
大和 -20　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大和 -20 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　山崎　敏   TEL.
鑑定評価額 17,800,000 円  １㎡当たりの価格 152,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 120,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大和市上和田字三貫目１２３９番１５
 ②地積
　(㎡)		 117  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)
準防
（その他）



(60,100)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅が建ち並ぶ
区画整然とした住宅
地域		 南東4.5m市道 水道、ガス、下水 桜ヶ丘

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    75 ｍ、西    35 ｍ、南    40 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北４．５ｍ
市道		 交通

施設		 桜ヶ丘駅北東方

1.3km		 法令

規制		 １低専
(60,100)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 区画整然と中規模一般住宅が建ち並ぶ境川背後の住宅地域で、住宅需要は安定していることから、当面現状の住
環境を維持しつつ、地価水準は上昇傾向にて推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    160,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     64,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大和市及び隣接市のうち小田急線・相鉄線沿線の住宅地域。需要者の中心は、大和市及び隣接市内に居
住の一次取得者で、周辺市域からの転入者も見られる。また、駅徒歩圏外縁部に位置する区画整然とした住宅地域で、
土地分割による戸建住宅の供給のほか中古物件の流通も見られ、一定の需要が認められる。市場での中心価格帯は、土
地１２０㎡程度で２，０００万円前後、新築戸建は３，５００万円前後となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は自用目的の取引事例を収集し試算しており、自用目的の取引が多い住宅市場の実態を反映し信頼性は高い。
一方、収益価格の試算において、用途地域による容積率の影響を受け、収益性よりも居住の快適性や利便性を重視する
ため地価水準に見合う賃料水準が形成されず、収益価格は低位に試算された。以上より市場参加者の属性を考慮し、比
準価格を重視し収益価格を比較考量して代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大和 -12                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    179,000 円／㎡		 [105.0]
100		 100
[100.0]		 100
[127.9]		 [103.0]
100		 151,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    149,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復し金融緩和政策が継続さ
れるなか、土地取引件数は昨年比で減少、建
築着工戸数は回復。大和市の人口は微増とな
っている。

大きな地域要因の変動はない。区画整然とし
た駅徒歩圏外縁部の住宅地域で需要は堅調な
ため、地価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +8.6
環境　　　　　　 +19.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大和 -20　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１１
０７
-34		 大和市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4.5m市道
、北東4.5m、
角地
１低専

(70,100)
b １０６１１
０９
-1		 大和市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東5m市道、
中間画地
１低専

(60,100)
c １０６１１
１０
-20		 大和市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m市道、
中間画地
１低専

(60,100)
d １０６１１
１０Ｄ
-33		 大和市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東5m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
176,713  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.2]
165,607 		 100
[ 100.0]
165,607 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
171,000 
b (　           ) 
152,381  		 100
[ 100.0]		 [ 107.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  86.7]
188,587 		 100
[ 128.4]
146,875 
151,000 
c (　           ) 
179,592  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
190,255 		 100
[ 122.0]
155,947 
161,000 
d (　           ) 
139,370  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
149,823 		 100
[ 101.0]
148,340 
153,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.7 環境　　　　 +25.0
画地　　　　 -13.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +7.2 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +6.3 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    160,000 円／㎡]  



大和 -20　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,937,733 
344,251 
1,593,482 
1,253,300 
340,182 		 （　0.9709）
330,283 		 （  4.7 -  0.3 ）
4.4％  
⑧収益価格 　      7,506,432 円　　　　（　     64,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大和 -20　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 56.00 Ｗ2 104.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防

 60 ％   100 ％   100 ％   117 ㎡      8.7 m x   13.4 m  前面道路：市道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＬＤＫタイプで平均専有面積約５２㎡が２戸の木造２階建共同住宅を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
52.00 
100.0 
52.00 
1,535 
79,820 		 1.0  79,820 
1.0  79,820 

 2～ 2		 居宅
52.00 
100.0 
52.00 
1,566 
81,432 		 1.0  81,432 
1.0  81,432 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
104.00 
100.0 
104.00 

161,252 		 161,252 
161,252 
⑨年額支払賃料        161,252 円　×　12ヶ月　＝　       1,935,024 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     104.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,935,024 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　        77,401 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,857,623 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           161,252 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,548 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          161,252 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　          78,562 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,937,733 円　　　　（　        16,562 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１１１２
Ｔ
　　　　-10		 1,689  
(   1,619) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 96.9]		 100
[105.0]
1,747 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,634 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,566 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６１１０３
Ｔ
　　　　-29		 1,782  
(   1,709) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[115.4]		 100
[100.0]
1,576 
c １０６１１０１
Ｔ
　　　　-33		 1,514  
(   1,451) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 97.9]		 100
[100.0]
1,594 
大和 -20　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 83,000 円  　　　　     16,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 58,051 円  　　　        1,935,024　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       37,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      132,800 円  　　　　     16,600,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        16,600 円  　　　　     16,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        16,600 円  　　　　     16,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         344,251 円　（　　　　　　         2,942 円／㎡）　　（経費率　　  17.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9709    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 16,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     104.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0755     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0608 ×　 40 ％　＋　0.0817 ×  40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,253,300 円  
（　　　　　        10,712 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,937,733 円      
②総費用 344,251 円      
③純収益　①－② 1,593,482 円      
④建物等に帰属する純収益 1,253,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 340,182 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 330,283 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,823 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,506,432 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      64,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大和 -20　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大和市上和田字三貫目１２３９番１５
 0218001113018-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
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備考