別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大和 -11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大和 -11 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　藤原　新一   TEL.
鑑定評価額 35,700,000 円  １㎡当たりの価格 257,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 195,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大和市南林間５丁目３３４７番３３
｢南林間５－１－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 139  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:1.5		 住宅

Ｗ3		 一般住宅等が多い区
画整然とした住宅地
域		 北西7.3m市道 水道、ガス、下水 南林間

460m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　７
．３ｍ市道		 交通

施設		 南林間駅西方

460m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅が多い住宅地域で成熟しているが、駅徒歩圏内の住宅適地への需要は強く、地価は上昇基調にある。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    264,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    114,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は大和市内並びに隣接市内の戸建住宅を中心とした住宅地域である。需要者の中心は都心への通勤を目的と
する一次取得者のサラリーマン等である。最寄駅から徒歩圏内で住環境に優れるため、堅調な需要が認められる。市場
の中心価格帯は土地が約１４０㎡程度で３，５００万円前後、新築戸建住宅は５，０００万円前後がボリュームゾーン
である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は最寄駅である小田急江ノ島線「南林間」駅から徒歩圏内の住宅地域である。「南林間」駅を最寄駅とする住
宅地の取引事例を選択して求めた比準価格の規範性は高い。共同住宅の賃貸を想定して得られた収益価格は、居住の快
適性等を指向する住宅地であり、やや低く求められた。従って、比準価格を重視し、収益価格を参考にし、さらに代表
標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大和 -13                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    220,000 円／㎡		 [105.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.2]		 [100.0]
100		 255,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    246,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は微増、高齢化率は横這いであるが、県
全体の中では低位に位置する。「大和」駅を
中心に文教施設が集積し、市全体で価格は上
昇傾向にある。

大和市内に所在する駅徒歩圏内の物件は稀少
であり、需要が旺盛で地価は上昇している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.5
交通・接近　　　  -0.5
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大和 -11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１１
１２
-40		 大和市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南西4m市道、
中間画地
１低専

(60,100)
b １０６１１
０７
-53		 大和市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西7.3m市道
、中間画地
１低専

(60,100)
c １０６１１
０７
-50		 大和市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5.3m市道
、北6m、
角地
１低専

(70,80)
d １０６１１
１０
-18		 大和市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南4m未舗装私
道、西4m、
角地
１低専

(70,80)
e １０６１１
０４
-29		 大和市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西7.2m市道
、中間画地
１住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
321,534  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
338,457 		 100
[  88.4]
382,870 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
383,000 
b (　           ) 
241,600  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
243,732 		 100
[  94.1]
259,014 
259,000 
c (　           ) 
263,687  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
262,166 		 100
[  88.3]
296,904 
297,000 
d (　           ) 
240,718  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
239,329 		 100
[  90.3]
265,038 
265,000 
e (　           ) 
256,292  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
261,066 		 100
[  97.0]
269,140 
269,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    264,000 円／㎡]  



大和 -11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既存市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,776,721 
473,085 
2,303,636 
1,585,500 
718,136 		 （　0.9709）
697,238 		 （  4.7 -  0.3 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     15,846,318 円　　　　（　    114,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大和 -11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 75.00 Ｗ2 140.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   139 ㎡     10.4 m x   13.5 m  前面道路：市道     　   7.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 駅徒歩圏の１戸辺り３５㎡前後の若年世帯向けの共同住宅を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
70.00 
100.0 
70.00 
1,634 
114,380 		 1.0  114,380 
1.0  114,380 

 2～ 2		 居宅
70.00 
100.0 
70.00 
1,667 
116,690 		 1.0  116,690 
1.0  116,690 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
140.00 
100.0 
140.00 

231,070 		 231,070 
231,070 
⑨年額支払賃料        231,070 円　×　12ヶ月　＝　       2,772,840 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,772,840 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       110,914 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,661,926 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           231,070 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,218 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          231,070 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         112,577 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,776,721 円　　　　（　        19,976 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１１０９
Ｔ
　　　　-23		 1,644  
(   1,576) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,842 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,739 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,667 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６１１０９
Ｔ
　　　　-24		 1,596  
(   1,596) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 83.0]		 100
[120.0]		 100
[ 98.0]
1,635 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大和 -11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 105,000 円  　　　　     21,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 83,185 円  　　　        2,772,840　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       74,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      168,000 円  　　　　     21,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        21,000 円  　　　　     21,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        21,000 円  　　　　     21,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         473,085 円　（　　　　　　         3,403 円／㎡）　　（経費率　　  17.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9709    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 21,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     140.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0755     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0608 ×　 40 ％　＋　0.0817 ×  40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,585,500 円  
（　　　　　        11,406 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,776,721 円      
②総費用 473,085 円      
③純収益　①－② 2,303,636 円      
④建物等に帰属する純収益 1,585,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 718,136 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 697,238 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,016 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     15,846,318 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     114,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大和 -11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大和市南林間五丁目３３４７番３３
 0218000228141-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大和 -11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大和 -11 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　西田　利寛   TEL.
鑑定評価額 35,400,000 円  １㎡当たりの価格 255,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 195,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大和市南林間５丁目３３４７番３３
｢南林間５－１－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 139  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:1.5		 住宅

Ｗ3		 一般住宅等が多い区
画整然とした住宅地
域		 北西7.3m市道 水道、ガス、下水 南林間

460m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　７
．３ｍ市道		 交通

施設		 南林間駅西方

460m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 南林間駅から徒歩圏に存する中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、現在の住環境を維持するものとみ
られる。駅徒歩圏の住宅地域であり、地価は安定的に上昇していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    283,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    131,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は大和市において小田急江ノ島線各駅が利用可能な住宅地域と認める。近隣地域は最寄駅の南林間駅から徒
歩圏の既成住宅地域であり、駅及び商業施設からの交通接近性、利便性において優位にある。選好性の高さから住宅地
需要は底堅く安定している。需要者の中心は市内居住者のほか、東京都心方面や横浜方面に通勤する高額所得の勤労世
帯等もある。土地１４０㎡程度で３５００万円前後、新築戸建住宅は５０００万円前後が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格と収益価格が得られた。比準価格は南林間駅を最寄とする低層住宅地の事例を採用し比較することで対象標準
地の市場性を反映した値を得た。収益価格は共同住宅を想定したが、地価の上昇が認められる南林間駅周辺の賃料は地
価水準に遅行しており比準価格に比し低位となった。近隣地域は自用目的の取引が中心なので、比準価格を標準に収益
価格を比較考量し、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大和 -13                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    220,000 円／㎡		 [105.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.2]		 [100.0]
100		 255,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    246,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 大和市は人口、世帯数ともに微増で推移して
いる。不動産取引は利便性による選別があり
地域による強弱が認められる。


南林間駅及び商業施設に近く、利便性が良好
な既成住宅地域で、需給は底堅く地価は上昇
基調にある。地域要因に変動はない。


北西道路であり、日照、居住の快適性等にお
いて特段の優位性はない。個別的要因の変動
はない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.5
交通・接近　　　  -0.5
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大和 -11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１１
０１Ｄ
-205		 大和市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東7.3m市道
、中間画地
１低専

(60,100)
b １０６１１
１３Ｄ
-40		 大和市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西7.2m市道
、中間画地
１低専

(60,100)
c １０６１１
０３
-1		 大和市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東4m市道、
中間画地
１低専

(60,80)
d １０６１１
０７
-50		 大和市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東5.3m市道
、北6m、
角地
１低専

(70,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
286,382  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
291,387 		 100
[ 104.3]
279,374 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
279,000 
b (　           ) 
307,217  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
316,038 		 100
[ 114.7]
275,534 
276,000 
c (　           ) 
243,513  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
246,888 		 100
[  88.4]
279,285 
279,000 
d (　           ) 
263,687  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
266,823 		 100
[  90.2]
295,813 
296,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    283,000 円／㎡]  



大和 -11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,884,393 
475,711 
2,408,682 
1,585,500 
823,182 		 （　0.9709）
799,227 		 （  4.7 -  0.3 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     18,164,250 円　　　　（　    131,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大和 -11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 75.00 Ｗ2 140.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   139 ㎡     10.4 m x   13.5 m  前面道路：市道     　   7.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 南林間駅から徒歩圏にあり賃貸需要が認められる。１戸当たり３５㎡程度、１ＤＫタイプの２階建共同住宅を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
70.00 
100.0 
70.00 
1,697 
118,790 		 1.0  118,790 
1.0  118,790 

 2～ 2		 住宅
70.00 
100.0 
70.00 
1,732 
121,240 		 1.0  121,240 
1.0  121,240 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
140.00 
100.0 
140.00 

240,030 		 240,030 
240,030 
⑨年額支払賃料        240,030 円　×　12ヶ月　＝　       2,880,360 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,880,360 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       115,214 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,765,146 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           240,030 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,304 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          240,030 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         116,943 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,884,393 円　　　　（　        20,751 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１１０９
Ｔ
　　　　-23		 1,644  
(   1,576) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
1,805 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,807 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,732 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６１１０３
Ｔ
　　　　-34		 1,762  
(   1,691) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,816 
c １０６１１０７
Ｔ
　　　　-21		 1,658  
(   1,590) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]
1,801 
大和 -11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 105,000 円  　　　　     21,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 86,411 円  　　　        2,880,360　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       74,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      168,000 円  　　　　     21,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        21,000 円  　　　　     21,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        21,000 円  　　　　     21,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         475,711 円　（　　　　　　         3,422 円／㎡）　　（経費率　　  16.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9709    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 21,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     140.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0755     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0608 ×　 40 ％　＋　0.0817 ×  40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,585,500 円  
（　　　　　        11,406 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,884,393 円      
②総費用 475,711 円      
③純収益　①－② 2,408,682 円      
④建物等に帰属する純収益 1,585,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 823,182 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 799,227 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,750 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     18,164,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     131,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大和 -11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大和市南林間五丁目３３４７番３３
 0218000228141-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考