別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
厚木 9-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
厚木 9-5 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　佐竹　良輔   TEL.
鑑定評価額 973,000,000 円  １㎡当たりの価格 152,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 厚木市長谷字柳町２６０番１６外
 ②地積
　(㎡)		 6,400  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）



(70,200)
不整形
1.2:1		 倉庫兼事務所

Ｓ2		 配送センター、工場
等が建ち並ぶ工業地
域		 南西24m県道、三方路 水道、ガス、下水 愛甲石田

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 流通業務用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  90.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　     6,300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 「厚木流通センターまちづく
り計画」計画区域内。		 街

路		 ２４ｍ県道 交通

施設		 愛甲石田駅北西方

1.8km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 高速厚木ＩＣから３キロ圏内に位置する立地条件から配送センターや工場等が集積する地域要因に大きな変化は
考えられない。一部で敷地の集約化が進みながら地価は安定的に推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 流通業務用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    157,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    122,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、厚木市や伊勢原市、寒川町、平塚市、茅ケ崎市の工業地域と判定する。需要者は、高速ＩＣに比較的近
接することから運送事業者を中心に、首都圏で製品の製造や組立、開発、加工などを行う製造業者、或いは倉庫業や印
刷業、食品加工業など様々である。好立地の工業地は供給が少なく、価格水準は強含みで推移している。価格は１０～
２０万円／㎡と幅があり、幹線道路や高速道路ＩＣとの位置関係や敷地の規模、形状などにより大きく異なる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は工業地に対する様々な需要者の競合の結果取引された事例を比準して求めており、市場の実勢を捉えて説得
力は高いといえる。一方、収益価格については、一定の賃貸需要が認められるため投資家からみた合理性はあるが、賃
貸需要を見込んだ取引よりも実需に基づく取引の方が多いため、収益価格の説得力はややお劣る。よって、鑑定評価額
は比準価格を重視して収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討も踏まえて上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　厚木 9-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    143,000 円／㎡		 [107.0]
100		 100
[102.0]		 100
[101.8]		 [103.0]
100		 152,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    140,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 本厚木駅周辺で分譲マンション供給が多く、
郊外部でも戸建分譲が進んでいる。幹線道路
が輻輳するエリアで物流施設開発が進み市場
は活発である。

高速道路や主要な国道などが輻輳する事業適
地で、周辺では都市整備が進んで事業用地の
希少性は高まっている。このため地価は上昇
基調にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 厚木 9-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１０
０７
-37		 厚木市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西14m市道、
中間画地
工業

(60,200)
b １０６１０
０６Ｄ
-497		 厚木市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西22m国道、
東4.8m、
二方路
準工

(70,200)
c １０６１０
０８
-14		 厚木市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東23m国道、
南西4.6m、
角地
準工

(70,200)
d １０６１１
０２
-40		 愛甲郡愛川町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西23m町道、
北14m、角地
工専

(70,200)
e １０６１０
０６Ｄ
-340		 茅ケ崎市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西9m市道、
北6m、南6m、
三方路
工専
高度4種最高31m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
97,570  		 100
[ 100.0]		 [ 108.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
106,059 		 100
[  82.7]
128,245 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
132,000 
b (　           ) 
146,756  		 100
[ 100.0]		 [ 110.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
170,082 		 100
[ 110.7]
153,642 
158,000 
c (　           ) 
106,551  		 100
[ 100.0]		 [ 104.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
106,247 		 100
[  99.0]
107,320 
111,000 
d (　           ) 
159,688  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
160,296 		 100
[ 104.1]
153,983 
159,000 
e (　           ) 
151,302  		 100
[ 100.0]		 [ 111.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.0]
155,925 		 100
[ 105.3]
148,077 
153,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +19.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 -15.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +25.0
e 正常 ％／月  
+0.81 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    157,000 円／㎡]  



厚木 9-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており、土地の再調達原価を求めることが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

135,719,329 
22,526,870 
113,192,459 
78,690,000 
34,502,459 		 （　0.9526）
32,867,042 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    782,548,619 円　　　　（　    122,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
厚木 9-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所 4,480.00 Ｓ2 8,960.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 70 ％   200 ％   200 ％   6,400 ㎡     90.0 m x   70.0 m  前面道路：県道     　  24.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄骨造２階建倉庫兼事務所を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 倉庫兼事務所
8,960.00 
100.0 
8,960.00 
1,321 
11,836,160 		 7.0  82,853,120 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
8,960.00 
100.0 
8,960.00 

11,836,160 		 82,853,120 
0 
⑨年額支払賃料     11,836,160 円　×　12ヶ月　＝　     142,033,920 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   8,960.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       142,033,920 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     7,101,696 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 134,932,224 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        82,853,120 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         787,105 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     135,719,329 円　　　　（　        21,206 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１００９
Ｔ
　　　　-20		 1,340  
(   1,296) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,343 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,330 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,321 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６１００９
Ｔ
　　　　-14		 1,103  
(   1,100) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 88.0]		 100
[100.0]
1,319 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
厚木 9-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,290,000 円  　　　　  1,290,000,000　×　　　　   0.1 ％
②維持管理費 710,170 円  　　　      142,033,920　×　　　　   0.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    7,626,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   10,320,000 円  　　　　  1,290,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料     1,290,000 円  　　　　  1,290,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,290,000 円  　　　　  1,290,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      22,526,870 円　（　　　　　　         3,520 円／㎡）　　（経費率　　  16.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,290,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 140,000 円／㎡　×　   8,960.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0610     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0499 ×　 50 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 78,690,000 円  
（　　　　　        12,295 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 135,719,329 円      
②総費用 22,526,870 円      
③純収益　①－② 113,192,459 円      
④建物等に帰属する純収益 78,690,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 34,502,459 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 32,867,042 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,135 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    782,548,619 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     122,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 厚木 9-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　厚木市長谷字柳町２６０番１６
 0204000279769-0000
2 　厚木市長谷字柳町２６０番１８
 0204000279771-0000
3 　厚木市長谷字柳町２６０番１９
 0204000279772-0000
4 　厚木市長谷字柳町２６０番２０
 0204000279773-0000
5 　厚木市長谷字柳町２６０番２１
 0204000279774-0000
6 　厚木市長谷字柳町２６０番２２
 0204000279775-0000
7 　厚木市長谷字柳町２６０番２３
 0204000279776-0000
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
厚木 9-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
厚木 9-5 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　溝呂木　良幸   TEL.
鑑定評価額 966,000,000 円  １㎡当たりの価格 151,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 厚木市長谷字柳町２６０番１６外
 ②地積
　(㎡)		 6,400  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）



(70,200)
不整形
1.2:1		 倉庫兼事務所

Ｓ2		 配送センター、工場
等が建ち並ぶ工業地
域		 南西24m県道、三方路 水道、ガス、下水 愛甲石田

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 流通業務用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  90.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　     6,300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２４ｍ県道 交通

施設		 愛甲石田駅北西方

1.8km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、配送センター、工場等が建ち並ぶ工業地域として熟成しており、特段の変動要因もないので、現状
を維持するものと予測する。地価水準は、利便性等の向上を反映し、上昇傾向が続いている。
(3)最有効使用の判定 流通業務用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    156,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    121,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、厚木市及び近接する平塚市等の県央地区に位置する倉庫、工場等が建ち並ぶ工業地域である。主
な需要者は、首都圏の事業法人、物流業者等が中心となる。厚木市内の工業地は、新東名高速道等の一部開通により利
便性が向上し、物流関係の需要が多く見られ、価格水準は強含みで推移している。需要の中心価格帯は標準的画地面積
で６０，０００万円～１２０，０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は工場、倉庫等が混在する工業地域である。厚木市、平塚市等の工場、倉庫を中心とする工業地域の取引事例
を選択して求めた比準価格の規範性は高い。一部に賃貸工場、倉庫等も見られるが、収益目的の取引よりも自営目的で
不動産を取得する取引が中心である。従って、不動産市場の実態を反映した規範性の高い比準価格を重視し、収益性を
反映した収益価格を参考にし、さらに代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　厚木 9-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    143,000 円／㎡		 [107.0]
100		 100
[102.0]		 100
[101.9]		 [103.0]
100		 152,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    140,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 厚木市の人口は、転入が拡大傾向である。地
価は、全般的に上昇傾向が強まり、下落地点
はゼロとなった。


厚木市中央部の工業地域の一画にある。不動
産需要は、利便性等の向上により強含みで推
移している


個別的要因の変動は特にない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 厚木 9-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１０
０６Ｄ
-478		 厚木市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北6.5m市道、
中間画地
準工

(60,200)
b １０６１０
０７
-11		 平塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西20m市道、
中間画地
準工
高度2種最高15m
(60,200)
c １０６１０
０６Ｄ
-74		 平塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東16m市道、
北9m、角地
工専
高度地区4種
地区計画等
(70,200)
d １０６１０
０６Ｄ
-43		 平塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
準工
高度2種最高15m
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
153,559  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
163,233 		 100
[ 107.5]
151,845 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
156,000 
b (　           ) 
195,267  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
205,421 		 100
[ 130.0]
158,016 
163,000 
c (　           ) 
129,448  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
133,218 		 100
[  83.9]
158,782 
164,000 
d (　           ) 
106,774  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
111,045 		 100
[  77.1]
144,027 
148,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    156,000 円／㎡]  



厚木 9-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既存市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

140,755,723 
23,940,122 
116,815,601 
82,560,000 
34,255,601 		 （　0.9506）
32,563,374 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    775,318,429 円　　　　（　    121,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
厚木 9-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫、事務所 4,480.00 Ｓ2 8,960.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 70 ％   200 ％   200 ％   6,400 ㎡     90.0 m x   70.0 m  前面道路：県道     　  24.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 倉庫等の建ち並ぶ工業地域なので倉庫、事務所を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 倉庫、事務所の一棟貨しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 倉庫、事務所
8,960.00 
100.0 
8,960.00 
1,358 
12,167,680 		 5.0  60,838,400 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
8,960.00 
100.0 
8,960.00 

12,167,680 		 60,838,400 
0 
⑨年額支払賃料     12,167,680 円　×　12ヶ月　＝　     146,012,160 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   8,960.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       146,012,160 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     5,840,486 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 140,171,674 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        60,838,400 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         584,049 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     140,755,723 円　　　　（　        21,993 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１００９
Ｔ
　　　　-19		 1,625  
(   1,524) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[111.0]		 100
[100.0]
1,464 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,361 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,358 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６１００９
Ｔ
　　　　-21		 994  
(     933) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 79.0]		 100
[100.0]
1,258 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
厚木 9-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,580,000 円  　　　　  1,290,000,000　×　　　　   0.2 ％
②維持管理費 1,460,122 円  　　　      146,012,160　×　　　　   1.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    7,000,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   10,320,000 円  　　　　  1,290,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料     1,290,000 円  　　　　  1,290,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,290,000 円  　　　　  1,290,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      23,940,122 円　（　　　　　　         3,741 円／㎡）　　（経費率　　  17.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9506    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,290,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 140,000 円／㎡　×　   8,960.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0640     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0521 ×　 50 ％　＋　0.0655 ×  30 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 82,560,000 円  
（　　　　　        12,900 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 140,755,723 円      
②総費用 23,940,122 円      
③純収益　①－② 116,815,601 円      
④建物等に帰属する純収益 82,560,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 34,255,601 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 32,563,374 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,088 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    775,318,429 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     121,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 厚木 9-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　厚木市長谷字柳町２６０番１６
 0204000279769-0000
2 　厚木市長谷字柳町２６０番１８
 0204000279771-0000
3 　厚木市長谷字柳町２６０番１９
 0204000279772-0000
4 　厚木市長谷字柳町２６０番２０
 0204000279773-0000
5 　厚木市長谷字柳町２６０番２１
 0204000279774-0000
6 　厚木市長谷字柳町２６０番２２
 0204000279775-0000
7 　厚木市長谷字柳町２６０番２３
 0204000279776-0000
8 　
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備考