別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
厚木 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
厚木 9-1 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　今井　孝   TEL.
鑑定評価額 2,160,000,000 円  １㎡当たりの価格 140,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 96,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 厚木市緑ケ丘５丁目２０２５番２外
｢緑ケ丘５－１－２｣		 ②地積
　(㎡)		 15,453  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)

（その他）



(70,200)

1:1.5		 工場

 大規模工場、事業所
等が建ち並ぶ工業地
域		 南西12m市道、北西側道 水道、ガス、下水 本厚木

2.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   300 ｍ、西   300 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 工場兼倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 150.0 ｍ、規模　　    15,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 本厚木駅北西方

2.8km		 法令

規制		 工業
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 当地域は東名高速道路厚木ＩＣの影響下にあり、物流系用途の需要増から地価は上昇傾向である。近隣地域は大
規模工場、事業所等が建ち並ぶ工業地域として成熟しており、特段の変動要因はない。
(3)最有効使用の判定 工場兼倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    148,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     83,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は県内中央部を中心に広域的な範囲の圏域にある高速道路等の各ＩＣからアクセス可能な工業地域及び流通
業務地域等である。当地域は東名高速道路厚木ＩＣの影響下にあり、物流系用途の需要増もあり、地価は上昇傾向であ
る。需要者層は県内に拠点を必要とする事業者等であり、物流不動産の堅調な需要から今後企業の積極的な投資も見込
まれる。画地規模により異なり中心となる価格帯は把握しづらいが標準的画地規模で２０億円強程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は規範性の高い現実の取引事例より求めた価格であり、信頼性が高く説得力に富むが、収益価格は経済状況及
び市場に対する先行き不透明感等から収益性が価格に反映されにくいが、適正に求められた。近隣地域は大規模工場、
事業所等が建ち並ぶ工業地域であり、自社工場等を中心に賃貸需要も見込まれる。流通業務施設も可能なことから比準
価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　厚木 9-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     92,000 円／㎡		 [113.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 76.0]		 [102.0]
100		 140,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    122,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市の人口は転入拡大に転換している。物価上
昇等が懸案事項だが、コロナは５類に移行し
、経済状況の改善が見込まれる。地価は上昇
傾向である。

当地域は東名高速道路厚木ＩＣの影響下にあ
り、流通業務施設用地を中心とした工業系用
途の需要増から地価は上昇傾向である。


角地であり効用が若干認められる。なお個別
的要因の特段の変動は認められない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+14.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 厚木 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１０
０６Ｄ
-478		 厚木市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北6.5m市道、
中間画地
準工

(60,200)
b １０６１１
０２
-40		 愛甲郡愛川町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西23m町道、
北14m、角地
工専

(70,200)
c １０６１０
０７
-11		 平塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西20m市道、
中間画地
準工
高度2種最高15m
(60,200)
d １０６１０
０６Ｄ
-74		 平塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東16m市道、
北9m、角地
工専
高度地区4種
地区計画等
(70,200)
e １０６１０
０６Ｄ
-340		 茅ケ崎市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西9m市道、
北6m、南6m、
三方路
工専
高度地区
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
153,559  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
164,615 		 100
[ 109.6]
150,196 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
153,000 
b (　           ) 
159,688  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
173,037 		 100
[ 113.2]
152,860 
156,000 
c (　           ) 
195,267  		 100
[ 100.0]		 [ 113.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
220,652 		 100
[ 126.8]
174,016 
177,000 
d (　           ) 
129,448  		 100
[ 100.0]		 [ 115.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
145,946 		 100
[ 102.8]
141,971 
145,000 
e (　           ) 
151,302  		 100
[ 100.0]		 [ 114.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
167,460 		 100
[ 105.8]
158,280 
161,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +27.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    148,000 円／㎡]  



厚木 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  標準地は既成市街地に存するため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

210,828,096 
39,142,600 
171,685,496 
114,885,000 
56,800,496 		 （　0.9506）
53,994,551 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　  1,285,584,548 円　　　　（　     83,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
厚木 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 7,500.00 Ｓ2 15,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業

 70 ％   200 ％   200 ％   15,453 ㎡    105.0 m x  142.0 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 倉庫（スケルトン） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 倉庫等の一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 倉庫
15,000.00 
100.0 
15,000.00 
1,214 
18,210,000 		 6.0  109,260,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
15,000.00 
100.0 
15,000.00 

18,210,000 		 109,260,000 
0 
⑨年額支払賃料     18,210,000 円　×　12ヶ月　＝　     218,520,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  15,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により十分担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       218,520,000 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     8,740,800 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 209,779,200 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       109,260,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,048,896 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     210,828,096 円　　　　（　        13,643 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１００９
Ｔ
　　　　-20		 1,340  
(   1,296) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[108.0]		 100
[100.0]
1,266 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,220 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,214 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６１００９
Ｔ
　　　　-18		 1,217  
(   1,111) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,183 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
厚木 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 5,550,000 円  　　　　  1,850,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,092,600 円  　　　      218,520,000　×　　　　   0.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   14,000,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   14,800,000 円  　　　　  1,850,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料     1,850,000 円  　　　　  1,850,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,850,000 円  　　　　  1,850,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      39,142,600 円　（　　　　　　         2,533 円／㎡）　　（経費率　　  18.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9506    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,850,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 120,000 円／㎡　×　  15,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0621     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0521 ×　 50 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 114,885,000 円  
（　　　　　         7,434 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 210,828,096 円      
②総費用 39,142,600 円      
③純収益　①－② 171,685,496 円      
④建物等に帰属する純収益 114,885,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 56,800,496 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 53,994,551 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,494 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,285,584,548 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      83,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 厚木 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　厚木市緑ケ丘五丁目２０２５番２
 0204000278614-0000
2 　厚木市緑ケ丘五丁目２１１８番１
 0204000278847-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
厚木 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
厚木 9-1 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　石井　孝憲   TEL.
鑑定評価額 2,160,000,000 円  １㎡当たりの価格 140,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 96,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 厚木市緑ケ丘５丁目２０２５番２外
｢緑ケ丘５－１－２｣		 ②地積
　(㎡)		 15,453  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)

（その他）



(70,200)

1:1.5		 工場

 大規模工場、事業所
等が建ち並ぶ工業地
域		 南西12m市道、北西側道 水道、ガス、下水 本厚木

2.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   300 ｍ、西   300 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 工場兼倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 105.0 ｍ、奥行　約　　 142.0 ｍ、規模　　    15,453 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 本厚木駅北西方

2.8km		 法令

規制		 工業
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 大中規模の工場、倉庫等が建ち並ぶ既成の内陸型工業地域であり、幹線道路等の交通インフラの整備に伴って、
物流施設としての利用が促進されることから、地価は今後とも強含みで推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 工場兼倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    144,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     88,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、厚木市及び周辺市町を含み、県央部の内陸型工業地の存する圏域となる。需要者の中心は、県内外の工
場並びに流通関係の事業者等である。特に物流拠点としての倉庫並びに物流センター用地の需要は底堅く、中規模工業
地にも波及していることもあって、適当な物件の供給不足が長期にわたり続いており、地価は上昇傾向で推移している
。工業地の取引は希少性等から少なく、立地条件、規模、取引動機等により様々で、中心の価格帯の把握は困難。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は厚木市及びその周辺市町の類似地域に存する工業地の取引事例を多数収集し、規範性の高い事例を採用して
おり説得力及び信頼性は認められる。一方収益価格は、取引利回りが低下しているにもかかわらず、賃料水準が土地価
格に追いつくほどには上昇していない状況にあることから低位に試算された。従って、市場の実態をより反映する比準
価格を標準に、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　厚木 9-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     92,000 円／㎡		 [113.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 76.0]		 [102.0]
100		 140,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    122,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 シンクタンク調査では、２０２３年のインバ
ウンド需要は５．９兆円で、コロナ前の２０
１９年の４．８兆円を大きく上回る見通しと
のことである。

幹線道路への接続等、立地条件に優れ、イン
フラ整備の更なる効果が期待できる工業地に
対する需要は堅調、地価は上昇傾向にて推移
している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -24.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+14.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 厚木 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１０
０６Ｄ
-455		 厚木市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西24m市道、
中間画地
準工
地区計画等
(50,200)
b １０６１０
０６Ｄ
-478		 厚木市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北6.5m市道、
中間画地
準工

(60,200)
c １０６１０
１１
-49		 平塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6.5m市道、
中間画地
準工
高度2種最高15m
(60,200)
d １０６１０
０７
-11		 平塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西20m市道、
中間画地
準工
高度2種最高15m
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
76,984  		 100
[ 100.0]		 [ 116.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
81,183 		 100
[  90.9]
89,310 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
91,100 
b (　           ) 
153,559  		 100
[ 100.0]		 [ 110.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 120.0]
141,530 		 100
[ 101.0]
140,129 
143,000 
c (　           ) 
82,620  		 100
[ 100.0]		 [ 109.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 112.0]
80,997 		 100
[  92.1]
87,945 
89,700 
d (　           ) 
195,267  		 100
[ 100.0]		 [ 116.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 118.8]
190,665 		 100
[ 112.1]
170,085 
173,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　 +12.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    144,000 円／㎡]  



厚木 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

217,080,000 
35,403,500 
181,676,500 
121,175,000 
60,501,500 		 （　0.9479）
57,349,372 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　  1,365,461,238 円　　　　（　     88,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
厚木 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 7,500.00 Ｓ2 15,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業

 70 ％   200 ％   200 ％   15,453 ㎡    105.0 m x  142.0 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 倉庫一括貸し ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一括貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 倉庫
15,000.00 
100.0 
15,000.00 
1,250 
18,750,000 		 6.0  112,500,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
15,000.00 
100.0 
15,000.00 

18,750,000 		 112,500,000 
0 
⑨年額支払賃料     18,750,000 円　×　12ヶ月　＝　     225,000,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  15,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       225,000,000 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     9,000,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 216,000,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       112,500,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,080,000 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     217,080,000 円　　　　（　        14,048 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１００９
Ｔ
　　　　-19		 1,625  
(   1,524) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[130.0]		 100
[102.0]
1,225 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,256 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,250 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６１００９
Ｔ
　　　　-20		 1,340  
(   1,296) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]
1,276 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
厚木 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 5,550,000 円  　　　　  1,850,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,125,000 円  　　　      225,000,000　×　　　　   0.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   10,228,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   14,800,000 円  　　　　  1,850,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料     1,850,000 円  　　　　  1,850,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,850,000 円  　　　　  1,850,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      35,403,500 円　（　　　　　　         2,291 円／㎡）　　（経費率　　  16.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9479    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,850,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 120,000 円／㎡　×　  15,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0655     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0551 ×　 50 ％　＋　0.0655 ×  30 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 121,175,000 円  
（　　　　　         7,842 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 217,080,000 円      
②総費用 35,403,500 円      
③純収益　①－② 181,676,500 円      
④建物等に帰属する純収益 121,175,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 60,501,500 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 57,349,372 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,711 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,365,461,238 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      88,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 厚木 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　厚木市緑ケ丘五丁目２０２５番２
 0204000278614-0000
2 　厚木市緑ケ丘五丁目２１１８番１
 0204000278847-0000
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