別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
厚木 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
厚木 5-7 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　福沢　雄太   TEL.
鑑定評価額 132,000,000 円  １㎡当たりの価格 139,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 105,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 厚木市林４丁目２０１２番９
｢林４－１２－３７｣		 ②地積
　(㎡)		 950  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)
準防
（その他）
地区計画等


(80,200)

1:1.5		 店舗

Ｓ1		 低層店舗が建ち並ぶ
国道沿いの路線商業
地域		 東22m国道、背面道 水道、ガス、下水 本厚木

2.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.4 ｍ、奥行　約　　  37.5 ｍ、規模　　       950 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ国道 交通

施設		 本厚木駅北西方

2.8km		 法令

規制		 準住居
(80,200)
準防 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は幹線道路沿いに店舗や事業所等が建ち並ぶ路線商業地域であり、今後もその性格を維持するものと予
測される。一般的要因の影響を受けて地価は上昇傾向で推移している。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    142,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    101,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は厚木市及び隣接市等の周辺都市を含む幹線道路沿いの路線商業地域の範囲であり、近隣はロードサイド店
舗のほか自動車関連業や事業所等が見られる。需要者はファミリーレストラン、コンビニ、自動車関連販売店等のチェ
ーン展開をはかる業者の参入もみられる。商業地の取引件数は多くないため、取引の中心となる価格帯の把握は困難で
ある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は国道沿いに小売店舗や飲食店舗等が建ち並ぶ路線商業地であるが、路線商業施設は駐車スペースを広く求め
られることにより賃貸による収益性は低くならざるを得ない傾向がある。そうした面も反映した収益価格は比準価格に
比べてやや低位に求められたものと思料される。よって、より実証的で規範性を有する比準価格を重視し、収益価格を
比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連に留意の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　厚木 5-8                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    120,000 円／㎡		 [103.3]
100		 100
[101.0]		 100
[ 90.2]		 [102.0]
100		 139,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    135,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 厚木市の人口は概ね横這い傾向にある。市内
商業地の不動産市況はエリア、収益性性、物
件等により多極化する傾向が強く需要には強
弱が見られる。

特段大きな地域要因の変動は見られない。一
般的要因の影響を受けて地域内の商業地の地
価も上昇傾向にある。


個別的要因の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 厚木 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１０
０５
-5		 厚木市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m市道、
中間画地
準住居
地区計画等
(70,200)
b １０６１０
０８
-14		 厚木市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東23m国道、
南西4.6m、
角地
準工

(70,200)
c １０６１０
０６Ｄ
-620		 厚木市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西9.5m県道
、中間画地
近商

(90,200)
d １０６１０
１２
-16		 厚木市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西22m国道、
北4.5m、角地
工業

(70,200)
e １０６１０
０６Ｄ
-511		 厚木市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西13m国道、
中間画地
２住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
166,667  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
153,788 		 100
[  94.1]
163,430 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
167,000 
b (　           ) 
106,551  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
106,342 		 100
[ 105.0]
101,278 
103,000 
c (　           ) 
197,930  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
203,472 		 100
[ 124.1]
163,958 
167,000 
d (　           ) 
140,917  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 113.3]
126,863 		 100
[  96.0]
132,149 
135,000 
e (　           ) 
106,990  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.2]
109,739 		 100
[  81.1]
135,313 
138,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +13.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    142,000 円／㎡]  



厚木 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

21,774,321 
4,635,530 
17,138,791 
12,718,700 
4,420,091 		 （　0.9526）
4,210,579 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     95,694,977 円　　　　（　    101,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
厚木 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 425.00 Ｓ2 850.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居 準防
地区計画等
 80 ％   200 ％   200 ％   950 ㎡     25.4 m x   37.5 m  前面道路：国道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄骨造２階建の一棟貸し店舗を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 店舗
850.00 
100.0 
850.00 
2,305 
1,959,250 		 8.0  15,674,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
850.00 
100.0 
850.00 

1,959,250 		 15,674,000 
0 
⑨年額支払賃料      1,959,250 円　×　12ヶ月　＝　      23,511,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     850.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        23,511,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,880,880 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 21,630,120 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        15,674,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         144,201 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      21,774,321 円　　　　（　        22,920 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１０１２
Ｔ
　　　　-2		 2,348  
(   2,278) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[108.0]		 100
[100.0]
2,389 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,320 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,305 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６１０１２
Ｔ
　　　　-3		 2,414  
(   2,341) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[112.2]		 100
[100.0]
2,241 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
厚木 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 965,000 円  　　　　    193,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 705,330 円  　　　       23,511,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,035,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,544,000 円  　　　　    193,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       193,000 円  　　　　    193,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       193,000 円  　　　　    193,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,635,530 円　（　　　　　　         4,880 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 193,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　     850.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0659     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 ×  30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,718,700 円  
（　　　　　        13,388 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 21,774,321 円      
②総費用 4,635,530 円      
③純収益　①－② 17,138,791 円      
④建物等に帰属する純収益 12,718,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,420,091 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,210,579 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,432 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     95,694,977 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     101,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 厚木 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　厚木市林四丁目２０１２番９
 0204000288206-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
厚木 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
厚木 5-7 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　岩渕　隆   TEL.
鑑定評価額 133,000,000 円  １㎡当たりの価格 140,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 105,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 厚木市林４丁目２０１２番９
｢林４－１２－３７｣		 ②地積
　(㎡)		 950  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)
準防
（その他）
地区計画等


(80,200)

1:1.5		 店舗

Ｓ1		 低層店舗が建ち並ぶ
国道沿いの路線商業
地域		 東22m国道、背面道 水道、ガス、下水 本厚木

2.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.4 ｍ、奥行　約　　  37.5 ｍ、規模　　       950 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ国道 交通

施設		 本厚木駅北西方

2.8km		 法令

規制		 準住居
(80,200)
準防 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 ほぼ熟成した路線型の商業地域であり、地域要因に特に変動はなく、当面は現状を維持していくものと予測する
。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    149,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    101,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は厚木市及びその周辺の市町の幹線道路沿いの商業地域である。需要者は地元企業あるいは個人事業主が中
心で、全国に店舗展開する上場企業等も見られる。商業地に対する需要は一定程度あるが、供給は少なく、希少性を反
映した高値での取引も見られる。取引当事者の属性等により取引価格に差があり、規模によっても価格差があり、市場
の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益目的の取引と自社ビル等の自己使用の取引がともに見られ、収益性のみで価格が形成されている地域ではない。ま
た、総額により需要者が異なる傾向にあるため、市場の実態を反映した取引価格から求められた比準価格を重視し、収
益価格も関連付け、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記とおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　厚木 5-8                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    120,000 円／㎡		 [103.3]
100		 100
[101.0]		 100
[ 89.3]		 [102.0]
100		 140,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    135,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内の自動車専用道路等の整備は進んでおり
、企業の出店も相次いで見られ、商業地に対
する需要は高い状態が続いている。


路線型商業地域としての地域要因に変動はな
いが、路線型商業地への消費者の需要は一定
程度認められ、地価はやや上昇傾向にある。


個別的要因の変動はない


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 厚木 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１０
１２
-16		 厚木市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西22m国道、
北4.5m、角地
工業

(70,200)
b １０６１０
０６Ｄ
-497		 厚木市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西22m国道、
東4.8m、
二方路
準工

(70,200)
c １０６１０
０６Ｄ
-620		 厚木市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西9.5m県道
、中間画地
近商

(90,200)
d １０６１０
０６Ｄ
-511		 厚木市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西13m国道、
中間画地
２住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
140,917  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
137,159 		 100
[  96.0]
142,874 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
146,000 
b (　           ) 
146,756  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
150,068 		 100
[  94.0]
159,647 
163,000 
c (　           ) 
197,930  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
204,066 		 100
[ 136.2]
149,828 
153,000 
d (　           ) 
106,990  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
117,351 		 100
[  83.7]
140,204 
143,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    149,000 円／㎡]  



厚木 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため、土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

17,189,755 
3,665,836 
13,523,919 
9,193,200 
4,330,719 		 （　0.9534）
4,128,907 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     96,021,093 円　　　　（　    101,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
厚木 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 330.00 Ｓ2 650.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居 準防
地区計画等
 80 ％   200 ％   200 ％   950 ㎡     25.4 m x   37.5 m  前面道路：国道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸しの店舗を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 店舗
650.00 
100.0 
650.00 
2,354 
1,530,100 		 8.0  12,240,800 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
650.00 
100.0 
650.00 

1,530,100 		 12,240,800 
0 
⑨年額支払賃料      1,530,100 円　×　12ヶ月　＝　      18,361,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     650.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,361,200 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,285,284 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,075,916 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        12,240,800 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         113,839 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      17,189,755 円　　　　（　        18,094 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１０１２
Ｔ
　　　　-2		 2,348  
(   2,278) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,405 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,370 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,354 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６１０１２
Ｔ
　　　　-3		 2,414  
(   2,341) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,360 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
厚木 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 705,000 円  　　　　    141,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 550,836 円  　　　       18,361,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,000,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,128,000 円  　　　　    141,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       141,000 円  　　　　    141,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       141,000 円  　　　　    141,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,665,836 円　（　　　　　　         3,859 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 141,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　     650.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0652     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,193,200 円  
（　　　　　         9,677 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 17,189,755 円      
②総費用 3,665,836 円      
③純収益　①－② 13,523,919 円      
④建物等に帰属する純収益 9,193,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,330,719 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,128,907 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,346 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     96,021,093 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     101,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 厚木 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　厚木市林四丁目２０１２番９
 0204000288206-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考