別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
厚木 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
厚木 5-5 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　今井　孝   TEL.
鑑定評価額 98,600,000 円  １㎡当たりの価格 310,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 230,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 厚木市中町２丁目５８８番９外
｢中町２－１３－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 318  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,500)

1:1.2		 店舗兼事務所

ＲＣ6		 中高層の店舗、事務
所ビルが多い商業地
域		 東18m県道 水道、ガス、下水 本厚木

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    25 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ県道 交通

施設		 本厚木駅北方

450m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 駅前再開発事業の進捗及び一般的要因の影響を受けて周辺地価は上昇傾向にある。当地域周辺は特段の変動要因
はないものと思料される。近隣地域は中高層の店舗、事務所ビルが多い商業地域として成熟している。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    327,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    264,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は厚木市及び県央各市の圏域に属する普通商業地域及び近隣商業地域である。需要者はチェーン展開してい
る物販、飲食業種、学習塾等の業種である。近隣地域は中高層の店舗、事務所ビルが多い商業地域として成熟している
。金融緩和政策、都心部の地価動向及び駅前再開発事業の進捗並びに商業地の売り物件は少なく、投資対象としての希
少性もあり、地価は上昇傾向にある。画地規模にもよるが中心的価格帯は標準的画地規模で１億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は中高層の店舗、事務所ビルが多い商業地域で、商業事業者向けの賃貸市場は概ね成熟している。上記比準価
格は規範性の高い現実の取引事例より求めた価格であり、信頼性が高く説得力に富むものである。また収益価格は試算
価格を求める各段階で想定要因等が多く、この点に難があり、説得力がやや劣るものである。よって比準価格を中心と
し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　厚木 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    475,000 円／㎡		 [108.4]
100		 100
[100.0]		 100
[165.6]		 [100.0]
100		 311,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    290,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市の人口は転入拡大に転換している。物価上
昇等が懸案事項だが、コロナは５類に移行し
、経済状況の改善が見込まれる。地価は上昇
傾向である。

駅前再開発事業の進捗、都心部の地価動向及
び一般的要因の影響もあり、過去一年間特段
の変動要因は見らないが、当商業地の地価は
上昇傾向にある。

個別的要因の特段の変動は認められない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +64.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 厚木 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１０
０６Ｄ
-588		 厚木市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西12m市道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,500)
b １０６１０
０２
-51		 平塚市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北15m県道、
中間画地
近商
高度3種最高20m
(90,300)
c １０６１０
１１
-42		 平塚市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
商業
高度4種最高31m
駐車付置義務
(100,360)
d １０６１０
０６Ｄ
-188		 平塚市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
中間画地
商業
高度4種最高31m
駐車場整備地区
(100,400)
e １０６１０
０６Ｄ
-28		 平塚市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西15m市道、
中間画地
商業
高度4種最高31m
駐車付置義務
(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
371,361  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
402,555 		 100
[ 111.7]
360,389 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
360,000 
b (　           ) 
341,893  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
352,150 		 100
[  99.0]
355,707 
356,000 
c (　           ) 
331,599  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
343,537 		 100
[  90.6]
379,180 
379,000 
d (　           ) 
293,623  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
309,479 		 100
[  92.7]
333,850 
334,000 
e (　           ) 
341,419  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
366,001 		 100
[ 112.7]
324,757 
325,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    327,000 円／㎡]  



厚木 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  標準地は既成市街地に存するため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

39,616,634 
8,632,014 
30,984,620 
27,283,500 
3,701,120 		 （　0.9541）
3,531,239 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     84,077,119 円　　　　（　    264,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
厚木 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中高層店舗兼事務所 250.00 ＲＣ7 1,581.30
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   500 ％   500 ％   318 ㎡     16.0 m x   20.0 m  前面道路：県道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階・２階は店舗、３～７階は事務所で各々スケルトンのフロア貸しを想定。 ⑦有効率　  81.4 ％
の理由		 中高層店舗兼事務所としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
225.90 
68.9 
155.65 
4,080 
635,052 		 6.0  3,810,312 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
225.90 
83.5 
188.63 
2,856 
538,727 		 5.0  2,693,635 
0.0  0 

 3～ 4		 事務所
225.90 
83.5 
188.63 
2,611 
492,513 		 4.0  1,970,052 
0.0  0 

 5～ 6		 事務所
225.90 
83.5 
188.63 
2,530 
477,234 		 4.0  1,908,936 
0.0  0 

 7～ 7		 事務所
225.90 
83.5 
188.63 
2,448 
461,766 		 4.0  1,847,064 
0.0  0 

計
1,581.30 
81.4 
1,287.43 

3,575,039 		 16,108,987 
0 
⑨年額支払賃料      3,575,039 円　×　12ヶ月　＝　      42,900,468 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,287.43 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により十分担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        42,900,468 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,432,037 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 39,468,431 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        16,108,987 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         148,203 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      39,616,634 円　　　　（　       124,581 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１０１２
Ｔ
　　　　-7		 4,268  
(   4,233) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[107.0]		 100
[100.0]
3,989 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,100 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,080 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６１０１２
Ｔ
　　　　-18		 4,263  
(   4,129) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
4,226 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
厚木 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,115,000 円  　　　　    423,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,287,014 円  　　　       42,900,468　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,000,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,384,000 円  　　　　    423,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       423,000 円  　　　　    423,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       423,000 円  　　　　    423,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,632,014 円　（　　　　　　        27,145 円／㎡）　　（経費率　　  21.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 423,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　   1,581.30 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0645     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 27,283,500 円  
（　　　　　        85,797 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 39,616,634 円      
②総費用 8,632,014 円      
③純収益　①－② 30,984,620 円      
④建物等に帰属する純収益 27,283,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,701,120 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,531,239 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,105 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     84,077,119 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     264,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 厚木 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　厚木市中町二丁目５８８番９
 0204000262525-0000
2 　厚木市中町二丁目５８８番１０
 0204000262526-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
厚木 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
厚木 5-5 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　佐竹　良輔   TEL.
鑑定評価額 99,200,000 円  １㎡当たりの価格 312,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 230,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 厚木市中町２丁目５８８番９外
｢中町２－１３－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 318  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,500)

1:1.2		 店舗兼事務所

ＲＣ6		 中高層の店舗、事務
所ビルが多い商業地
域		 東18m県道 水道、ガス、下水 本厚木

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    25 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ県道 交通

施設		 本厚木駅北方

450m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 市役所等を含む複合施設の整備計画が完了すれば、顧客の回遊導線が変化して商業地域としての繁華性や多様性
が高まる可能性がある。多様な市場参加者が競合することで地価は上昇基調で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    325,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    270,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、本厚木駅前商業地域を中心とする県央地区の駅前商業地域である。マンション開発や賃貸用店舗事務所
ビルなどを開発する首都圏の不動産業者や店舗や事業所などの事業拠点を探索する事業法人が主な需要者となる。高容
積率を背景に土地の立体利用が可能なため地価は上昇基調にある。土地の平米単価３０万円から１００万円超と幅があ
り、基準容積率、客足との適合性などで価格は異なる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、商業収益性や投資採算性が取引価格に織り込まれており、変化する地価動向を捉えて実証的かつ客観的で
説得力は高いと判断される。また、想定する賃料水準に商業的効用が反映されて試算された収益価格は、市場参加者が
着目する判断指標となり得ることから検証手段として有用である。よって、鑑定評価額は比準価格を標準に収益価格を
関連付け、代表標準地からの検討も踏まえて上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　厚木 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    475,000 円／㎡		 [108.4]
100		 100
[100.0]		 100
[165.2]		 [100.0]
100		 312,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    290,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 本厚木駅周辺で分譲マンション供給が多く、
郊外部でも戸建分譲が進んでいる。幹線道路
が輻輳するエリアで物流施設開発が進み市場
は活発である。

南東方で市庁舎を含む複合施設建設が予定さ
れている。道路付けや視認性から容積率消化
の実現性に問題のない地域で、地価は上昇を
維持している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +62.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 厚木 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１０
０６Ｄ
-588		 厚木市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西12m市道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,500)
b １０６１０
０８
-19		 厚木市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南4.5m市道、
中間画地
近商

(90,200)
c １０６１０
０３
-35		 厚木市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西15m県道、
東4m、二方路
近商

(100,200)
d １０６１０
０７
-34		 伊勢原市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6.7m市道
、中間画地
近商

(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
371,361  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
367,310 		 100
[ 112.7]
325,918 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
326,000 
b (　           ) 
237,100  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  89.3]
275,599 		 100
[  82.9]
332,448 
332,000 
c (　           ) 
169,210  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  91.8]
199,992 		 100
[  62.9]
317,952 
318,000 
d (　           ) 
245,506  		 100
[ 100.0]		 [ 107.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
262,937 		 100
[  77.2]
340,592 
341,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.71 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    325,000 円／㎡]  



厚木 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており、土地の再調達原価を求めることが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

44,885,208 
10,014,817 
34,870,391 
31,100,400 
3,769,991 		 （　0.9562）
3,604,865 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     85,830,119 円　　　　（　    270,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
厚木 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 250.00 ＲＣ7 1,581.30
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   500 ％   500 ％   318 ㎡     16.0 m x   20.0 m  前面道路：県道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄筋コンクリート造７階建、１階及び２階店舗フロア貸し、３階以上事務所は部分貸しを想定した。 ⑦有効率　  81.4 ％
の理由		 廊下、ＥＶホール等の共用部分を想定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
225.90 
68.9 
155.70 
4,353 
677,762 		 13.0  8,810,906 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
225.90 
83.5 
188.65 
3,482 
656,879 		 5.0  3,284,395 
0.0  0 

 3～ 7		 事務所
225.90 
83.5 
188.65 
2,786 
525,579 		 3.0  1,576,737 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,581.30 
81.4 
1,287.60 

3,962,536 		 19,978,986 
0 
⑨年額支払賃料      3,962,536 円　×　12ヶ月　＝　      47,550,432 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,287.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        47,550,432 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,853,026 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 44,697,406 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        19,978,986 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         187,802 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      44,885,208 円　　　　（　       141,148 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１０１２
Ｔ
　　　　-8		 6,287  
(   6,084) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[139.1]		 100
[100.0]
4,758 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,400 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,353 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６１０１２
Ｔ
　　　　-10		 3,142  
(   3,048) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 78.8]		 100
[100.0]
4,069 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
厚木 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,445,000 円  　　　　    489,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,902,017 円  　　　       47,550,432　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      777,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,912,000 円  　　　　    489,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       489,000 円  　　　　    489,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       489,000 円  　　　　    489,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,014,817 円　（　　　　　　        31,493 円／㎡）　　（経費率　　  22.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9562    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 489,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　   1,581.30 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0636     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0459 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 31,100,400 円  
（　　　　　        97,800 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 44,885,208 円      
②総費用 10,014,817 円      
③純収益　①－② 34,870,391 円      
④建物等に帰属する純収益 31,100,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,769,991 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,604,865 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,336 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     85,830,119 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     270,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 厚木 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　厚木市中町二丁目５８８番９
 0204000262525-0000
2 　厚木市中町二丁目５８８番１０
 0204000262526-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
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49 　
50 　
備考