別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
厚木 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
厚木 5-4 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　難波　秀夫   TEL.
鑑定評価額 826,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,270,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 920,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 厚木市中町２丁目９３９番外
 ②地積
　(㎡)		 650  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)

3:1		 建築中

 中高層の店舗ビルが
建ち並ぶ駅前の商業
地域		 北西（駅前広場）市道 水道、ガス、下水 本厚木駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西   120 ｍ、南     0 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中高層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 駅前広場 交通

施設		 本厚木駅前広場接面

 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺再開発等による発展的気運及び客足の流れによる収益性を反映した需要は旺盛で潜在価値は高く、地価は強
含み傾向にあり、当面は当該傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,400,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,030,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は県央・県西・湘南地区の駅周辺商業地域。需要者は市内及び隣接市域で商業活動を行う一般事業法人・不
動産投資会社が中心である。容積率に恵まれた商業地域で、飲食店舗の出店は停滞する傾向が続いていたが改善傾向も
みられ、ヘルスケア・娯楽施設等の顧客量は豊富であり賃料水準は堅調に推移する。また周辺の再開発事業等の気運か
ら土地の潜在的需要が旺盛である。需要の中心価格帯は用途・規模・立地条件等により様々で収斂されていない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 本厚木駅周辺並びに代替競争関係にある小田原市・平塚市・相模原市の類似する事例から査定した比準価格は実証的で
説得力がある。一方、投資価値判断の主要な指標となる賃料収入を基に求めた収益価格は理論的で、建物の構造・設備
内容等は実情に即しているが想定事項を多く含む点でやや精度が劣る。以上から、比準価格を重視し、算定過程が定型
的で規範性が認められる収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　平塚 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    750,000 円／㎡		 [105.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 62.7]		 [100.0]
100		 1,260,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,150,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口総数微増、高齢化率上昇、新築住宅着工
戸数増加傾向。駅周辺の再開発事業・産業系
区画整理事業進行中。生活利便性が良好な住
宅地は上昇傾向。

世界的な金融市場の不透明感・景気後退懸念
の下、周辺再開発等による発展的気運及び豊
富な客足の流動性から需要は旺盛で地価は強
含みで推移する。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -32.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 厚木 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２２１１
１４２０６
-11218		 小田原市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西12m市道、
中間画地
商業
高度4種最高31m
(100,400)
b １０６１０
１５
-8		 厚木市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西9m市道、
北6m、南6m、
三方路
商業

(100,400)
c １０６１０
０６Ｄ
-92		 平塚市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西36m市道、
北2.1m、角地
商業
高度4種最高31m
駐車場整備地区
(100,600)
d １０６１１
０４Ｄ
-69		 相模原市緑区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東15m県道、
南西15m、
北西6m、
三方路
商業

(100,400)
e １０６１０
０３
-40		 厚木市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東4m市道、
中間画地
商業

(100,240)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,020,031  		 100
[ 100.0]		 [ 112.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,143,455 		 100
[  82.1]
1,392,759 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,390,000 
b (　           ) 
514,595  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
538,576 		 100
[  48.2]
1,117,378 
1,120,000 
c (　           ) 
1,575,451  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,638,469 		 100
[  96.0]
1,706,739 
1,710,000 
d (　           ) 
831,773  		 100
[ 100.0]		 [ 110.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
944,221 		 100
[  85.6]
1,103,062 
1,100,000 
e (　           ) 
2,105,706  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
2,269,951 		 100
[  69.6]
3,261,424 
3,260,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.87 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.77 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.87 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -13.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,400,000 円／㎡]  



厚木 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

105,512,887 
23,844,516 
81,668,371 
52,195,000 
29,473,371 		 （　0.9541）
28,120,543 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    669,536,738 円　　　　（　  1,030,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
厚木 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 325.00 ＲＣ8 2,600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   650 ㎡     44.0 m x   15.0 m  前面道路：市道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺の利用状況から１・２階はフロアー貸しの店舗、３階以上は事務所を想定した。 ⑦有効率　  84.4 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
325.00 
80.0 
260.00 
7,000 
1,820,000 		 6.0  10,920,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
325.00 
85.0 
276.25 
6,000 
1,657,500 		 6.0  9,945,000 
0.0  0 

 3～ 8		 事務所
325.00 
85.0 
276.25 
3,450 
953,063 		 4.0  3,812,252 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,600.00 
84.4 
2,193.75 

9,195,878 		 43,738,512 
0 
⑨年額支払賃料      9,195,878 円　×　12ヶ月　＝　     110,350,536 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,193.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　  13 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,900,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       110,350,536 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       3,900,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     9,140,043 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 105,110,493 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        43,738,512 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         402,394 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     105,512,887 円　　　　（　       162,328 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１０１２
Ｔ
　　　　-8		 6,287  
(   6,084) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 99.0]		 100
[105.0]
7,560 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    7,035 円/㎡

　月額支払賃料
（　    7,000 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６１０１２
Ｔ
　　　　-7		 4,268  
(   4,233) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 85.5]		 100
[100.0]
6,240 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
厚木 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,015,000 円  　　　　    803,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,427,516 円  　　　      114,250,536　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    8,372,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,424,000 円  　　　　    803,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       803,000 円  　　　　    803,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       803,000 円  　　　　    803,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      23,844,516 円　（　　　　　　        36,684 円／㎡）　　（経費率　　  22.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 803,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　   2,600.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0650     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 35 ％　＋　0.0593 ×  35 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 52,195,000 円  
（　　　　　        80,300 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 105,512,887 円      
②総費用 23,844,516 円      
③純収益　①－② 81,668,371 円      
④建物等に帰属する純収益 52,195,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 29,473,371 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 28,120,543 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       43,262 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    669,536,738 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,030,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 厚木 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　厚木市中町二丁目９３９番
 0204000262786-0000
2 　厚木市中町二丁目９４０番
 0204000262787-0000
3 　厚木市中町二丁目９４１番
 0204000262788-0000
4 　厚木市中町二丁目９４２番
 0204000262789-0000
5 　厚木市中町二丁目９４３番
 0204000262790-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
厚木 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
厚木 5-4 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　四家　俊英   TEL.
鑑定評価額 826,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,270,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 920,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 厚木市中町２丁目９３９番外
 ②地積
　(㎡)		 650  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)

3:1		 建築中

 中高層の店舗ビルが
建ち並ぶ駅前の商業
地域		 北西（駅前広場）市道 水道、ガス、下水 本厚木駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西   120 ｍ、南     0 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中高層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 「本厚木」駅前の商業地域 街

路		 駅前広場 交通

施設		 本厚木駅前広場接面

 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 本厚木駅の駅前広場に接面する繁華性の高い商業地域。店舗や事務所等としての需要は高まりつつあり、近隣で
はマンション建設、再開発事業等が行われるなど需要は堅調であるため、今後地価は強含みで推移すると予測。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,330,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,120,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、小田急小田原線の伊勢原市～厚木市内、及び東海道本線の平塚市～藤沢市内に存する普通商業地域であ
る。需要者は、小売業を中心に投資法人、ホテル、マンションデベロッパー等が見られる。駅前広場に面した商業地域
であり、駅前を中心とした再開発事業が進みつつあることから不動産市況は依然として堅調に推移している。不動産需
要として中心となる価格帯は、土地の取得規模等によりまちまちである。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及び同一需給圏内の類似地域において、普通商業地域等の取引からなる信頼性のある取引事例を収集出来た。
一方、対象標準地周囲には賃貸店舗・事務所等の収益物件が多く存し、投資採算に見合う程度に収益価格は試算された
。したがって本件においては、比準価格を中心に収益価格を十分に検討したうえで関連づけ、代表標準地との検討をも
踏まえた結果、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　平塚 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    750,000 円／㎡		 [105.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 62.0]		 [100.0]
100		 1,270,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,150,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内の景気は、海外経済の回復ペース鈍化の
影響などを受けつつも、緩やかに回復してい
る。市内の人口は概ね横ばい、世帯数は微増
。

人件費を始めとする建築費の上昇はあるが、
駅前広場に面する商業地域であるため需要は
強く、再開発需要等にも支えられ地価は依然
堅調に推移。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -38.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 厚木 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１０
１５
-8		 厚木市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西9m市道、
北6m、南6m、
三方路
商業

(100,400)
b １０６１０
０６Ｄ
-296		 茅ケ崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西12m市道、
中間画地
近商
高度地区
(90,300)
c １０６１０
０６Ｄ
-279		 茅ケ崎市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北5m市道、
中間画地
近商
高度地区
(90,300)
d １０６１０
０６Ｄ
-91		 平塚市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北22m市道、
南6m、二方路
商業
高度地区
(100,480)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
514,595  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
531,082 		 100
[  41.9]
1,267,499 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,270,000 
b (　           ) 
663,892  		 100
[ 100.0]		 [ 108.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
718,995 		 100
[  51.0]
1,409,794 
1,410,000 
c (　           ) 
665,298  		 100
[ 120.0]		 [ 107.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.0]
702,476 		 100
[  52.5]
1,338,050 
1,340,000 
d (　           ) 
552,762  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.5]
669,779 		 100
[  51.7]
1,295,511 
1,300,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -53.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
c 買進み

 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -45.0
画地　　　　 -14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,330,000 円／㎡]  



厚木 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

125,865,207 
26,481,464 
99,383,743 
67,416,000 
31,967,743 		 （　0.9562）
30,567,556 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    727,798,952 円　　　　（　  1,120,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
厚木 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所 460.00 ＲＣ8 3,680.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   650 ㎡     44.0 m x   15.0 m  前面道路：市道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗及び２～８事務所：フロア貸し。　　　　　機械式駐車場１３台。　　　　　 ⑦有効率　  79.8 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
460.00 
78.0 
358.80 
7,000 
2,511,600 		 10.0  25,116,000 
0.0  0 

 2～ 8		 事務所
460.00 
80.0 
368.00 
3,300 
1,214,400 		 6.0  7,286,400 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,680.00 
79.8 
2,934.80 

11,012,400 		 76,120,800 
0 
⑨年額支払賃料     11,012,400 円　×　12ヶ月　＝　     132,148,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,934.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　  13 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,900,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       132,148,800 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       3,900,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　    10,883,904 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 125,164,896 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        76,120,800 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         700,311 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     125,865,207 円　　　　（　       193,639 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１０１２
Ｔ
　　　　-8		 6,287  
(   6,084) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
7,353 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    7,060 円/㎡

　月額支払賃料
（　    7,000 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６１０１２
Ｔ
　　　　-7		 4,268  
(   4,233) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 70.0]		 100
[100.0]
6,775 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
厚木 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 5,300,000 円  　　　　  1,060,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 4,081,464 円  　　　      136,048,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    6,500,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    8,480,000 円  　　　　  1,060,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料     1,060,000 円  　　　　  1,060,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,060,000 円  　　　　  1,060,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      26,481,464 円　（　　　　　　        40,741 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9562    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,060,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　   3,680.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0636     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0459 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 67,416,000 円  
（　　　　　       103,717 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 125,865,207 円      
②総費用 26,481,464 円      
③純収益　①－② 99,383,743 円      
④建物等に帰属する純収益 67,416,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 31,967,743 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 30,567,556 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       47,027 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    727,798,952 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,120,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 厚木 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　厚木市中町二丁目９３９番
 0204000262786-0000
2 　厚木市中町二丁目９４０番
 0204000262787-0000
3 　厚木市中町二丁目９４１番
 0204000262788-0000
4 　厚木市中町二丁目９４２番
 0204000262789-0000
5 　厚木市中町二丁目９４３番
 0204000262790-0000
6 　
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備考