鑑定評価書

令和6年1月12日　提出
厚木 -21　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

厚木 -21

神奈川県

神奈川第１０

氏名

不動産鑑定士　今井　孝

TEL.

鑑定評価額

24,500,000 円

１㎡当たりの価格

137,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	105,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	厚木市妻田東２丁目２２１５番１４｢妻田東２－１７－１５｣				②地積　(㎡)	179 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他） (70,180)
	1.2:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域	北東4.5m市道	水道、ガス、下水	本厚木 2.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 120 ｍ、南 150 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北４．５ｍ
市道

交通

施設

本厚木駅北方

2.3km

法令

規制

１住居
(70,180)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域であり、特段の変動要因はない。最寄り駅からバス便
利用であるが、郊外型商業施設等が多いことから需要は高く、一般的要因の影響もあり地価は上昇傾向にある。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 146,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 65,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は小田急小田原線の本厚木駅外縁部のバス便利用の住宅地域である。当地域の需要者は都心に通勤するサラ
リーマン層やマンションからの買い換え需要者等の隣接市居住者等が中心である。小規模開発や既存宅地の分割による
宅地供給が比較的多いが、郊外型店舗等も見られ、最寄り駅からバス便利用であるが、住宅地の需要は強含みで推移し
ている需要の中心価格帯の宅地供給は１４０㎡程度の画地で２千万円台前半、新築戸建は３．５千万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は規範性の高い現実の取引事例より求めた価格であり信頼性が高く説得力に富むが、収益価格は想定要因等が
多くこの点に難があり説得力にやや劣る。近隣地域は中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域で、周辺にアパー
トは見られるが、利便性が劣り賃貸需要は弱い。アパートの投資採算は劣り、取引の中心は居住目的である。本件では
比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、他の標準地との秤量的検討を行い、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    133,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　厚木（県） -17             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    135,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市の人口は転入拡大に転換している。物価上
昇が懸案だが、コロナは５類に移行し、経済
状況の改善が見込まれる。地価は緩やかな上
昇傾向である。

最寄り駅からバス便利用であるが、周辺施設
、一般的要因の影響を受けて地域内の住宅地
の地価は上昇傾向にある。過去一年間特段の
変動要因はない。

画地規模がやや大きいことから、選好性はや
や弱いが、幅員４．５ｍの北東側道路で、需
要は堅調である。個別的要因の特段の変動は
認められない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.0 ％

+1.5 ％

３　試算価格算定内訳

厚木 -21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０６１００８ -17	厚木市		貸家建付地	（　）	長方形	東4.5m市道、中間画地		１住居 (70,180)
b	１０６１００５ -8	厚木市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南西6m市道、中間画地		１住居 (70,200)
c	１０６１００２ -2	厚木市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東5.2m市道、中間画地		１住居 (70,200)
d	１０６１００２ -4	厚木市		建付地	（　）	長方形	西4.5m市道、中間画地		１住居 (70,180)
e	１０６１００２ -8	厚木市		建付地	（　）	長方形	北4.3m市道、中間画地		１住居 (70,172)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 150,454	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	151,646	100 [ 100.0]	151,646	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	153,000
b	(　 ) 166,269	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	163,072	100 [ 100.0]	163,072		165,000
c	(　 ) 158,543	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	161,369	100 [ 105.1]	153,539		155,000
d	(　 ) 164,690	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 116.2]	145,273	100 [ 104.9]	138,487		140,000
e	(　 ) 154,343	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	157,893	100 [ 97.0]	162,776		164,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +16.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 146,000 円／㎡]

厚木 -21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			標準地は既成市街地に存するため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,517,798	668,886	2,848,912	2,331,840	517,072	（　0.9732） 503,214	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	11,702,651 円　　　　（　 65,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

厚木 -21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	107.00	ＬＳ2	204.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	180 ％	179 ㎡	15.0 m x 12.0 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプの共同住宅で、住宅のタイプは３ＤＫ、４戸、平均専有面積は５１㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下・外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	102.00	100.0	102.00	1,413	144,126	1.0	144,126
							1.0	144,126
2～ 2	住宅	102.00	100.0	102.00	1,457	148,614	1.0	148,614
							1.0	148,614
～

～

～

計		204.00	100.0	204.00		292,740		292,740
								292,740

⑨年額支払賃料	292,740 円　×　12ヶ月　＝　 3,512,880 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 204.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,512,880 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 140,515 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,372,365 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	292,740 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,810 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 292,740 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 142,623 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,517,798 円　　　　（　 19,653 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０６１００２Ｔ　　　　-20	1,471 ( 1,469)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,456	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,520 円/㎡　月額支払賃料（　 1,457 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０６１００２Ｔ　　　　-22	1,534 ( 1,532)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [102.0]	1,583
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

厚木 -21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	173,500 円	34,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	105,386 円	3,512,880　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 43,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 277,600 円	34,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	34,700 円	34,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	34,700 円	34,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 668,886 円　（　　　　　　 3,737 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9732

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	34,700,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 204.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0672	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0559 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,331,840 円（　　　　　 13,027 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,517,798 円
②総費用	668,886 円
③純収益　①－②	2,848,912 円
④建物等に帰属する純収益	2,331,840 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	517,072 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	503,214 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,811 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,702,651 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 65,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

厚木 -21　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	厚木市妻田東二丁目２２１５番１４	0204000241961-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月13日　提出
厚木 -21　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

厚木 -21

神奈川県

神奈川第１０

氏名

不動産鑑定士　四家　俊英

TEL.

鑑定評価額

24,500,000 円

１㎡当たりの価格

137,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月9日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	105,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	厚木市妻田東２丁目２２１５番１４｢妻田東２－１７－１５｣				②地積　(㎡)	179 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他） (70,180)
	1.2:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域	北東4.5m市道	水道、ガス、下水	本厚木 2.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 120 ｍ、南 150 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

国道東側背後の住宅地域

街

路

基準方位　北　　４
．５ｍ市道

交通

施設

本厚木駅北方

2.3km

法令

規制

１住居
(70,180)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は住宅地として既に熟成し、格別の変動要因はなく当分の間は現状維持。最寄り駅からやや遠いものの
、住宅地としての需要は依然として堅調であることから、今後も地価は上昇傾向で推移するものと予測。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 141,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 72,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は小田急小田原線「本厚木」駅、「愛甲石田」駅を最寄りとする、徒歩及びバス便利用の住宅地域である。
需要者は厚木市内を中心に隣接市の居住者も含まれている。最寄り駅からやや遠いものの、東京方面から見た総額での
割安感等から購入需要は増加しており、これは市内の人口社会増にも繋がっているため、不動産市場は堅調に推移して
いる。市場において土地は２０００万円前後、新築戸建は４０００万円前後の物件が需要の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域及び同一需給圏内の類似地域において、対象標準地と住環境が概ね類似する、厚木市妻田地区を中心とした信
頼性ある取引事例を収集することが出来た。一方、対象標準地の周囲には共同住宅等の収益物件は見られるものの、不
動産投資金額に見合う収支には届いていないことから、収益価格は低位に試算された。したがって、本件においては比
準価格を重視し、収益価格を関連づけて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内の景気は、海外経済の回復ペース鈍化の
影響などを受けつつも、緩やかに回復してい
る。市内の人口は概ね横ばい、世帯数は微増
。

最寄り駅からやや遠い住宅地域であるが、住
宅需要は依然として根強い。生活上の利便性
を有するため、建築費の上昇はあるが、地価
は堅調に推移。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.0 ％

+1.5 ％

３　試算価格算定内訳

厚木 -21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０６１００６Ｄ -461	厚木市		建付地	（　）	不整形	北西4m市道、中間画地		１住居 (70,160)
b	１０６１００２ -2	厚木市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東5.2m市道、中間画地		１住居 (70,200)
c	１０６１００２ -10	厚木市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東7.3m市道、中間画地		１住居 (70,200)
d	１０６１００２ -8	厚木市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4.3m市道、中間画地		１住居 (70,172)
e	１０６１００６Ｄ -539	厚木市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東5.5m市道、北4.5m、角地		１中専 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 146,598	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	151,729	100 [ 105.0]	144,504	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	146,000
b	(　 ) 158,543	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	160,584	100 [ 111.1]	144,540		146,000
c	(　 ) 125,000	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	125,000	100 [ 95.8]	130,480		132,000
d	(　 ) 154,343	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	157,893	100 [ 108.0]	146,197		148,000
e	(　 ) 134,009	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	132,708	100 [ 96.0]	138,238		140,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 141,000 円／㎡]

厚木 -21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,653,730	670,584	2,983,146	2,414,000	569,146	（　0.9732） 553,893	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	12,881,233 円　　　　（　 72,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

厚木 -21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	Ｗ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	180 ％	179 ㎡	15.0 m x 12.0 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

住戸タイプ：２ＬＤＫ、平均専有面積：約５０㎡の住戸４戸。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	100.00	100.0	100.00	1,560	156,000	1.0	156,000
							0.0	0
2～ 2	居宅	100.00	100.0	100.00	1,609	160,900	1.0	160,900
							0.0	0
～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		316,900		316,900
								0

⑨年額支払賃料	316,900 円　×　12ヶ月　＝　 3,802,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,802,800 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 152,112 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,650,688 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	316,900 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,042 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,653,730 円　　　　（　 20,412 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０６１００２Ｔ　　　　-20	1,471 ( 1,469)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,548	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,610 円/㎡　月額支払賃料（　 1,609 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０６１００２Ｔ　　　　-22	1,534 ( 1,532)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 94.0]	100 [103.0]	1,668
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

厚木 -21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	170,000 円	34,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	114,084 円	3,802,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 46,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 272,000 円	34,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	34,000 円	34,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	34,000 円	34,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 670,584 円　（　　　　　　 3,746 円／㎡）　　（経費率　　 18.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9732

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	34,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0710	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0559 ×　 40 ％　＋　0.0757 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,414,000 円（　　　　　 13,486 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,653,730 円
②総費用	670,584 円
③純収益　①－②	2,983,146 円
④建物等に帰属する純収益	2,414,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	569,146 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	553,893 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,094 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,881,233 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 72,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

厚木 -21　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	厚木市妻田東二丁目２２１５番１４	0204000241961-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考