別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
厚木 -17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
厚木 -17 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　石井　孝憲   TEL.
鑑定評価額 22,000,000 円  １㎡当たりの価格 102,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 80,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 厚木市下依知２丁目１１０６番
｢下依知２－２４－２｣		 ②地積
　(㎡)		 216  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中に空地
等が見られる住宅地
域		 西6m市道 水道、ガス、下水 本厚木

4.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西     0 ｍ、南    60 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.6 ｍ、奥行　約　　  18.8 ｍ、規模　　       216 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北６ｍ市道 交通

施設		 本厚木駅北方

4.8km		 法令

規制		 ２中専
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 下依知地区に所在する既成住宅地域であり、未利用地も介在する。中長期的にはミニ開発が進むと見られるが、
当面の間、地域要因に特段変動はなく、今後も既成住宅地域として現状を維持していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    105,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     59,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、本厚木駅北方のバス便利用圏内に位置する郊外部の住宅地域一帯。主な需要者は厚木市内又は周辺市町
内に居住する一次取得者層である。圏内では物的・時間的同一性が認められる地域との比較において地価水準が低位で
値頃感があり土地需要は堅調である。取引の中心となる土地の規模は１２０～１５０㎡であり、中心価格帯は、土地で
１，２００～１，５００万円程度、新築戸建住宅で３，０００万円台前半から後半程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は下依知２丁目の既成住宅地である。同一需給圏は本厚木駅北方のバス便圏内に位置する郊外部の住宅地域
で、アパート等も介在するが、収益目的の土地取引は投資採算性から限定的で、収益還元法は規範性が劣る。取引事例
比較法においては地域的類似性を有する事例を採用できたので比準価格の規範性は高い。よって、比準価格を重視し、
収益価格を参酌のうえ、代表標準地との均衡及び単価と総額との関連を考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　厚木 -29                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     76,500 円／㎡		 [102.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 77.0]		 [101.0]
100		 102,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    100,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 シンクタンク調査では、２０２３年のインバ
ウンド需要は５．９兆円で、コロナ前の２０
１９年の４．８兆円を大きく上回る見通しと
のことである。

本厚木駅北方バス便利用の下依知２丁目に所
在する既成の住宅地域である。地域要因に特
段の変動はなく、地価は概ねやや上昇傾向で
推移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -23.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 厚木 -17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１０
１５
-29		 厚木市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西12m市道、
北6m、角地
２中専

(80,200)
b １０６１０
１２
-18		 厚木市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m市道、
北西6m、角地
１中専

(80,200)
c １０６１０
１５
-28		 厚木市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東12m市道、
中間画地
工業

(60,200)
d １０６１０
１２
-16		 厚木市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西22m国道、
北4.5m、角地
工業

(70,200)
e １０６１０
０５
-1		 厚木市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5m市道、
中間画地
準工

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
148,333  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 133.1]
112,782 		 100
[ 101.0]
111,665 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
113,000 
b (　           ) 
127,497  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 129.4]
100,204 		 100
[ 100.0]
100,204 
101,000 
c (　           ) 
120,690  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 123.2]
99,432 		 100
[ 101.0]
98,448 
99,400 
d (　           ) 
140,917  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 129.4]
110,425 		 100
[ 112.2]
98,418 
99,400 
e (　           ) 
136,911  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 126.3]
110,461 		 100
[  98.0]
112,715 
114,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +33.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +29.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +23.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 +29.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +26.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    105,000 円／㎡]  



厚木 -17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,515,502 
657,073 
2,858,429 
2,274,650 
583,779 		 （　0.9728）
567,900 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     12,906,818 円　　　　（　     59,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
厚木 -17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 98.60 ＬＳ2 197.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   216 ㎡     11.6 m x   18.8 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階２ＤＫタイプ２戸を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
98.60 
100.0 
98.60 
1,450 
142,970 		 1.0  142,970 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
98.60 
100.0 
98.60 
1,460 
143,956 		 1.0  143,956 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
197.20 
100.0 
197.20 

286,926 		 286,926 
0 
⑨年額支払賃料        286,926 円　×　12ヶ月　＝　       3,443,112 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     197.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         216,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,443,112 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　         216,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　       146,364 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,512,748 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           286,926 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,754 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,515,502 円　　　　（　        16,275 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１００２
Ｔ
　　　　-19		 1,290  
(   1,290) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]
1,460 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,461 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,460 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６１００２
Ｔ
　　　　-21		 1,260  
(   1,260) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,482 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
厚木 -17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 167,500 円  　　　　     33,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 109,773 円  　　　        3,659,112　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       44,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      268,000 円  　　　　     33,500,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        33,500 円  　　　　     33,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        33,500 円  　　　　     33,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         657,073 円　（　　　　　　         3,042 円／㎡）　　（経費率　　  18.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9728    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 33,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     197.20 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0679     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0566 ×　 40 ％　＋　0.0668 ×  40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,274,650 円  
（　　　　　        10,531 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,515,502 円      
②総費用 657,073 円      
③純収益　①－② 2,858,429 円      
④建物等に帰属する純収益 2,274,650 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 583,779 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 567,900 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,629 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     12,906,818 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      59,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 厚木 -17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　厚木市下依知二丁目１１０６番
 0204000205288-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
厚木 -17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
厚木 -17 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　丸山　隆之   TEL.
鑑定評価額 21,800,000 円  １㎡当たりの価格 101,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 80,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 厚木市下依知２丁目１１０６番
｢下依知２－２４－２｣		 ②地積
　(㎡)		 216  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中に空地
等が見られる住宅地
域		 西6m市道 水道、ガス、下水 本厚木

4.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西     0 ｍ、南    60 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北６ｍ市道 交通

施設		 本厚木駅北方

4.8km		 法令

規制		 ２中専
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 本厚木駅からバス便エリアの住宅地で、地域内の一部に空地等が介在する。中長期的には戸建住宅地としての利
用が進むと見られるが、地域要因に特段の変動はないことから、当面の間は現状を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    103,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     52,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、本厚木駅北方に位置する郊外部の住宅地域一帯である。主な需要者は、厚木市内または周辺市等に地縁
を有する一次取得者層である。バス便エリアで利便性は劣るが、住環境は比較的良好で、土地価格が相対的に割安なこ
ともあって需要は概ね堅調で、当該地域の地価は緩やかな上昇傾向にある。２２０㎡程度の比較的規模の大きい土地は
、２，０００万円台前半が中心価格帯で、新築建売住宅については、３，０００万円前半～後半程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は本厚木駅からバス便エリアの既成市街地で、同一需給圏内にはアパート等もみられるが、収益目的の土地
取引は限定的であるため、収益価格の規範性は劣る。取引事例比較法による比準価格は、本厚木駅からバス圏内に所在
する類似性の高い取引事例から求めた実証的な価格であり、規範性が高い。従って、本件では比準価格を重視し、収益
価格を参酌のうえ、代表標準地との均衡及び単価と総額との関連を考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　厚木 -29                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     76,500 円／㎡		 [102.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 78.2]		 [101.0]
100		 101,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    100,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 厚木市の人口は微減傾向だが、住宅需要は堅
調である。利便性良好なエリアは地価上昇傾
向が強く、郊外部も上昇傾向にあるが、個別
性に左右される。

バス便エリアに位置し利便性は劣るが、周辺
住宅地の地価上昇の影響は当該地域にも及ん
でおり、地価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -21.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 厚木 -17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１０
０６Ｄ
-530		 厚木市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
２中専

(70,200)
b １０６１０
１５
-28		 厚木市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東12m市道、
中間画地
工業

(60,200)
c １０６１０
０８
-16		 厚木市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南4.5m市道、
中間画地
１住居

(70,180)
d １０６１０
０６
-45		 厚木市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西4.5m私道
、中間画地
１中専

(70,180)
e １０６１０
０６Ｄ
-625		 厚木市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 東4m市道、
中間画地
１中専

(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
79,152  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
79,864 		 100
[  85.0]
93,958 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
94,900 
b (　           ) 
120,690  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
120,332 		 100
[ 113.3]
106,207 
107,000 
c (　           ) 
106,433  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
104,972 		 100
[ 107.8]
97,377 
98,400 
d (　           ) 
102,909  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
102,501 		 100
[ 102.9]
99,612 
101,000 
e (　           ) 
102,213  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.9]
109,942 		 100
[ 103.8]
105,917 
107,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  -6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    103,000 円／㎡]  



厚木 -17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,451,754 
660,857 
2,790,897 
2,274,650 
516,247 		 （　0.9728）
502,205 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     11,413,750 円　　　　（　     52,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
厚木 -17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 98.60 ＬＳ2 197.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   216 ㎡     11.6 m x   18.8 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階２ＤＫタイプ２戸を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段及び外廊下を想定しているため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
98.60 
100.0 
98.60 
1,419 
139,913 		 1.0  139,913 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
98.60 
100.0 
98.60 
1,459 
143,857 		 1.0  143,857 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
197.20 
100.0 
197.20 

283,770 		 283,770 
0 
⑨年額支払賃料        283,770 円　×　12ヶ月　＝　       3,405,240 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     197.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         180,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,405,240 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　         180,000 円　　×　　       ％　＝　　       136,210 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,449,030 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           283,770 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,724 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,451,754 円　　　　（　        15,980 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１００２
Ｔ
　　　　-6		 1,433  
(   1,433) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,479 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,460 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,459 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６１００２
Ｔ
　　　　-21		 1,260  
(   1,260) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 96.0]		 100
[101.0]
1,444 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
厚木 -17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 167,500 円  　　　　     33,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 107,557 円  　　　        3,585,240　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       50,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      268,000 円  　　　　     33,500,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        33,500 円  　　　　     33,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        33,500 円  　　　　     33,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         660,857 円　（　　　　　　         3,060 円／㎡）　　（経費率　　  19.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9728    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 33,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     197.20 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0679     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0566 ×　 40 ％　＋　0.0668 ×  40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,274,650 円  
（　　　　　        10,531 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,451,754 円      
②総費用 660,857 円      
③純収益　①－② 2,790,897 円      
④建物等に帰属する純収益 2,274,650 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 516,247 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 502,205 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,325 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     11,413,750 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      52,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 厚木 -17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　厚木市下依知二丁目１１０６番
 0204000205288-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考