令和6年1月13日　提出 厚木 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   厚木 -14 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　四家　俊英   TEL.

鑑定評価額 18,300,000 円  １㎡当たりの価格 94,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 74,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 厚木市森の里３丁目１８番６ ｢森の里３－１８－６｣ ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 建築協定 (50,80) 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い郊外の環境の良い 住宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 本厚木 7.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       195 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 県立七沢森林公園に近い住宅 地域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 本厚木駅北西方 7.6km 法令 規制 １低専 (50,80) 地区計画等 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域内は住宅団地として既に熟成し、格別の変動要因はなく当分の間は現状維持。最寄り駅から遠いものの 、住宅需要は当市周辺部にまで広がっているため、今後地価は若干上昇で推移するものと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     94,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、小田急小田原線「本厚木」駅、「愛甲石田」駅から主にバス便を利用する住宅地域である。需要者は主 に厚木市、伊勢原市内を中心に隣接市の居住者に広がっている。最寄り駅徒歩圏の住宅価格上昇を受け、需要は周辺地 域へ広がりつつあるため不動産市場は堅調に推移している。市場において土地は１０００万円台、新築住宅は３０００ 万円台の物件が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び同一需給圏内の類似地域において、戸建住宅地の取引を主体とする、厚木市森の里地区を中心とした新し く信頼性のある取引事例を十分に収集することが出来た。一方、対象標準地周辺は最寄り駅から遠いため自己利用が中 心であり、賃貸需要は戸建住宅も含めきわめて希なため収益価格は採用出来なかった。したがって本件においては比準 価格を中心に、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　厚木 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     84,000 円／㎡ [101.8] 100 100 [100.0] 100 [ 92.1] [101.0] 100 93,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     93,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の景気は、海外経済の回復ペース鈍化の 影響などを受けつつも、緩やかに回復してい る。市内の人口は概ね横ばい、世帯数は微増 。 最寄り駅からバス圏域の住宅団地であるが、 住宅需給は比較的良好であり、人件費を始め とする建築費の上昇はあるが、地価は概ね堅 調に推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％