別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
秦野 9-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
秦野 9-3 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　丸山　孝樹   TEL.
鑑定評価額 400,000,000 円  １㎡当たりの価格 56,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 43,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 秦野市曽屋字配畑５６８番１
 ②地積
　(㎡)		 7,076  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)

（その他）



(70,200)
不整形
1:3		 工場

 大規模、中規模の工
場が多い工業地域
 北西9.3m市道、三方路 水道、ガス、下水 秦野

2.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 工場兼倉庫用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　 120.0 ｍ、規模　　     7,200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ９．３ｍ市道 交通

施設		 秦野駅北西方

2.9km		 法令

規制		 工専
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺に地域変動要因は見当たらず、当面は現状を維持するものと判断される。
(3)最有効使用の判定 工場兼倉庫用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
不整形　　　　　　　　　　　　　  -3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     42,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は県西、県央エリアの工業地域と判定した。典型的な需要者は地元の中小企業、あるいは資本力を有する国
内企業等が中心と思料され、業種は製造業から物流・倉庫業まで多岐にわたることが想定される。同一需給圏における
工業地の取引件数は少なく、さらに各取引の個別性が強いため、中心となる価格帯が見出せない状況である。また、同
一需給圏では小規模の物流用地や研究施設等の需要から工業用地の需要は増加傾向にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域等は、工場、事業所等が集積する工業地域である。比準価格は規範性の高い取引事例から比準しており、説得
力の高い比準価格が得られたものと判定される。一方、近隣地域等は自己利用の事業者に係る取引が中心であり、収益
目的の取引が少ないため、収益価格は比準価格に比して説得力が劣るものと判断される。以上から、比準価格を重視し
て、収益価格を比較考量の上、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     54,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 秦野市内の地価トレンドは、微増ながらも住
宅地、商業地、工業地のいずれも上昇基調で
あるが、地域によって濃淡が認められる。


小規模の物流用地や研究施設等の需要から工
業用地の需要は増加傾向にあり、工業用地の
地価は上昇傾向にある。


特段の変動要因はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 秦野 9-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０５１２
０２Ｄ
-8		 秦野市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東2.5m市道
、中間画地
工専

(60,200)
b １０５１２
１１
-38		 秦野市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北3.2m未舗装
市道、
中間画地
工業

(60,200)
c １０５１２
０２Ｄ
-9		 秦野市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西5.5m市道
、北西6.5m、
角地
工専

(70,200)
d １０６１２
０６
-20		 小田原市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北13.1m市道、
西12m、
準角地
工専
高度5種最高31m
(70,200)
e ７０５１２
０５
-38		 小田原市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東4m市道、
中間画地
工業
高度5種最高31m
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
53,851  		 100
[ 100.0]		 [ 111.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
61,956 		 100
[ 100.0]
61,956 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -0.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.9]
　　　　 100
61,900 
b (　           ) 
63,607  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
68,540 		 100
[ 100.0]
68,540 
68,500 
c (　           ) 
54,443  		 100
[ 100.0]		 [ 111.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.9]
59,412 		 100
[ 100.0]
59,412 
59,400 
d (　           ) 
68,728  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
69,272 		 100
[ 115.0]
60,237 
60,200 
e (　           ) 
56,312  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
58,170 		 100
[ 100.9]
57,651 
57,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     59,000 円／㎡]  



秦野 9-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

39,942,720 
6,746,000 
33,196,720 
18,598,200 
14,598,520 		 （　0.9416）
13,745,966 		 （  4.8 -  0.2 ）
4.6％  
⑧収益価格 　    298,825,348 円　　　　（　     42,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
秦野 9-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 3,000.00 Ｓ1 3,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工専

 70 ％   200 ％   200 ％   7,076 ㎡     38.0 m x  108.0 m  前面道路：市道     　   9.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 倉庫の賃貸市場を考慮して一棟貸しを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 倉庫
3,000.00 
100.0 
3,000.00 
1,200 
3,600,000 		 6.0  21,600,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,000.00 
100.0 
3,000.00 

3,600,000 		 21,600,000 
0 
⑨年額支払賃料      3,600,000 円　×　12ヶ月　＝　      43,200,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        43,200,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,456,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 39,744,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        21,600,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         198,720 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      39,942,720 円　　　　（　         5,645 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１２０２
Ｔ
　　　　-52		 1,165  
(   1,165) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,165 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,206 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,200 円/㎡）


　基準階     F     B
b １０６１２０２
Ｔ
　　　　-53		 1,945  
(   1,914) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[130.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
1,247 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
秦野 9-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 278,000 円  　　　　    278,000,000　×　　　　   0.1 ％
②維持管理費 432,000 円  　　　       43,200,000　×　　　　   1.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,186,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,293,500 円  　　　　    278,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       278,000 円  　　　　    278,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       278,000 円  　　　　    278,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,746,000 円　（　　　　　　           953 円／㎡）　　（経費率　　  16.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 80 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 10 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9416    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 278,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　  90,000 円／㎡　×　   3,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0669     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0622 ×　 80 ％　＋　0.0776 ×  10 ％　＋ 0.0939 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 18,598,200 円  
（　　　　　         2,628 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 39,942,720 円      
②総費用 6,746,000 円      
③純収益　①－② 33,196,720 円      
④建物等に帰属する純収益 18,598,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 14,598,520 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 13,745,966 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,943 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    298,825,348 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      42,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 秦野 9-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　秦野市曽屋字配畑５６８番１
 0222000056064-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
秦野 9-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
秦野 9-3 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　宮代　亮二   TEL.
鑑定評価額 400,000,000 円  １㎡当たりの価格 56,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 43,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 秦野市曽屋字配畑５６８番１
 ②地積
　(㎡)		 7,076  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)

（その他）



(70,200)
不整形
1:3		 工場

 大規模、中規模の工
場が多い工業地域
 北西9.3m市道、三方路 水道、ガス、下水 秦野

2.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 工場兼倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　 140.0 ｍ、規模　　     7,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ９．３ｍ市道 交通

施設		 秦野駅北西方

2.9km		 法令

規制		 工専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 大・中規模の工場・事業所が立地する工業地域である。新東名新秦野ＩＣ以西は未開通であり、工業地域として
の更なる熟成を促す状態には至っていない。全線開通まで期間があり、当面は現状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 工場兼倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
不整形　　　　　　　　　　　　　  -3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     32,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、相模川以西の東名高速道路が利用可能な工業地域である。倉庫用地の需要はやや落ち着きをみせつつあ
るが、生産拠点の国内回帰等の工場用地の需要もあり、工業地の地価は堅調である。主たる需要者は、倉庫用地の取得
を企図する事業者等が想定される。立地、規模等により異なるが、取引価格帯は４万円／㎡～９万円／㎡程度と開差が
大きい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域等の取引事例を適切に選択し、収益価格は周辺の利用状況等を参考に倉庫を想定し
試算した。対象標準地は、自用の大・中規模工場を主とする工業地域に存するが、倉庫用地としての需要も期待し得る
。主たる需要者層は、収益性を考慮しつつ、市場性を重視する事業会社等であることを踏まえ、市場性を的確に反映し
た比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     54,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物流倉庫需要は一服感があるものの、円安、
地政学的リスク等を背景に、生産拠点の国内
回帰が進展しており、工業地需要は堅調であ
る。

新東名高速道路の全線開通が２０２７年度と
遅れており、現時点では、工業地としての需
要を大きく高めるまでに至っていない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 秦野 9-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１２
０８Ｄ
-35		 秦野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8m市道、
南東4m、角地
準工

(70,200)
b １０６１２
１１Ｄ
-1		 秦野市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東9.1m市道
、中間画地
工専

(60,200)
c １０６１２
０６
-20		 小田原市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北13m市道、
西12m、
準角地
工専
高度5種最高31m
(70,200)
d １０６１２
１３Ｄ
-19		 中郡二宮町

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南9m町道、
中間画地
工専

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
80,823  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
83,086 		 100
[ 135.0]
61,545 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -0.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.9]
　　　　 100
61,500 
b (　           ) 
38,157  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
39,569 		 100
[  69.3]
57,098 
57,000 
c (　           ) 
68,728  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
69,749 		 100
[ 116.1]
60,077 
60,000 
d (　           ) 
66,895  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
68,835 		 100
[ 110.0]
62,577 
62,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     59,300 円／㎡]  



秦野 9-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

39,112,898 
6,790,780 
32,322,118 
21,274,200 
11,047,918 		 （　0.9416）
10,402,720 		 （  4.8 -  0.2 ）
4.6％  
⑧収益価格 　    226,146,087 円　　　　（　     32,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
秦野 9-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 3,000.00 Ｓ1 3,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工専

 70 ％   200 ％   200 ％   7,076 ㎡     38.0 m x  108.0 m  前面道路：市道     　   9.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸しの平屋建て倉庫を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 倉庫
3,000.00 
100.0 
3,000.00 
1,178 
3,534,000 		 3.0  10,602,000 
1.0  3,534,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,000.00 
100.0 
3,000.00 

3,534,000 		 10,602,000 
3,534,000 
⑨年額支払賃料      3,534,000 円　×　12ヶ月　＝　      42,408,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        42,408,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,392,640 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 39,015,360 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,602,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          97,538 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
        3,534,000 円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      39,112,898 円　　　　（　         5,528 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１２０２
Ｔ
　　　　-52		 1,165  
(   1,165) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,132 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,181 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,178 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６１２０２
Ｔ
　　　　-53		 1,945  
(   1,914) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[140.0]		 100
[100.0]
1,418 
c １０６１２１１
Ｔ
　　　　-17		 1,103  
(   1,100) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,199 
秦野 9-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 318,000 円  　　　　    318,000,000　×　　　　   0.1 ％
②維持管理費 424,080 円  　　　       42,408,000　×　　　　   1.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,789,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,623,500 円  　　　　    318,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       318,000 円  　　　　    318,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       318,000 円  　　　　    318,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,790,780 円　（　　　　　　           960 円／㎡）　　（経費率　　  17.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 80 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 10 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9416    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 318,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 103,000 円／㎡　×　   3,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0669     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0622 ×　 80 ％　＋　0.0776 ×  10 ％　＋ 0.0939 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 21,274,200 円  
（　　　　　         3,007 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 39,112,898 円      
②総費用 6,790,780 円      
③純収益　①－② 32,322,118 円      
④建物等に帰属する純収益 21,274,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 11,047,918 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,402,720 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,470 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    226,146,087 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      32,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 秦野 9-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　秦野市曽屋字配畑５６８番１
 0222000056064-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考