別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
秦野 9-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
秦野 9-2 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　小泉　正義   TEL.
鑑定評価額 195,000,000 円  １㎡当たりの価格 59,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 45,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 秦野市堀山下字東中道１１９番９外
 ②地積
　(㎡)		 3,305  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)

（その他）

1:1		 工場

 中小規模工場、倉庫
等が多い内陸型の工
業地域		 北東6m市道 水道、ガス、下水 渋沢

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   300 ｍ、西   130 ｍ、南    80 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 工場兼倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  56.9 ｍ、奥行　約　　  58.6 ｍ、規模　　     3,305 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 渋沢駅北東方

1.8km		 法令

規制		 工専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模工場、倉庫等が存する堀山下テクノパーク内の工業地域。新東名のＩＣも開通し、需要はやや強含みの傾
向が続いているとみられる。その他は特段の変動要因なく現在の状況が継続するとみられる。
(3)最有効使用の判定 工場兼倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     33,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は県西および県央の内陸型工業地域の圏域。圏央道から距離があり物流施設需要は小さいため、主たる需要
者は地元の製造業者だが、東名や国道２４６号に程近く県外の製造業者等の進出もみられる。新東名（新秦野ＩＣ）及
び秦野丹沢スマートＩＣの工事が完成し、需要はやや強含みの傾向が続いているとみられる。取引件数は多くなく、ま
た画地規模等も取引毎に異なるため、取引の中心となる価格を見出しにくい状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は倉庫の賃貸を想定した理論的な価格であるが、近隣地域及びその周辺では自用目的の取引が中心であり、収
益目的の取引は少ない。このため収益価格は比準価格に比してやや説得力が劣ると判断した。比準価格は秦野市内の工
場地の事例を中心に、接近性や規模の類似性等に留意し選択して試算され、規範性は高いと判断した。以上から比準価
格を重視し収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　秦野 9-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -0.1
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     54,200 円／㎡		 [104.2]
100		 100
[ 99.9]		 100
[ 95.5]		 [100.0]
100		 59,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     56,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物流需要が高まる中、市内工業地は製造業中
心であるが、新東名ＩＣ開通の影響等から工
業地の需要は強含みの傾向が続いているとみ
られる。

中小製造業の工場が集積する地域。新東名や
秦野丹沢スマートＩＣ開通の影響で、需要の
増加傾向が続いているとみられる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.3
交通・接近　　　  -2.7
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 秦野 9-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１２
０３Ｄ
-12		 秦野市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西8m市道、
南東6m、
準角地
工専

(70,200)
b １０６１２
０７Ｄ
-41		 小田原市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東7.7m市道、
北4m、角地
工業
高度5種最高31m
(60,200)
c １０６１２
１１Ｄ
-1		 秦野市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東9.1m市道
、中間画地
工専

(60,200)
d １０６１２
０８Ｄ
-51		 小田原市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西13m私道、
中間画地
準工

(60,200)
e １０６１２
０６
-20		 小田原市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北13.1m市道、
西12m、
準角地
工専
高度5種最高31m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　     51,597) 
51,597  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
54,280 		 100
[  94.2]
57,622 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
57,600 
b (　           ) 
75,625  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
78,953 		 100
[ 108.8]
72,567 
72,600 
c (　           ) 
38,157  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
40,408 		 100
[  89.6]
45,098 
45,100 
d (　           ) 
60,494  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
62,490 		 100
[ 102.6]
60,906 
60,900 
e (　           ) 
68,728  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
69,817 		 100
[ 114.5]
60,976 
61,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.8 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.7 交通・接近　  +7.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.1 交通・接近　  -0.7 環境　　　　 -12.5
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -2.3 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -6.1 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     60,200 円／㎡]  



秦野 9-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,834,168 
3,579,160 
15,255,008 
9,901,200 
5,353,808 		 （　0.9416）
5,041,146 		 （  4.8 -  0.2 ）
4.6％  
⑧収益価格 　    109,590,130 円　　　　（　     33,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
秦野 9-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 1,200.00 Ｓ2 1,600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工専

 60 ％   200 ％   200 ％   3,305 ㎡     56.9 m x   58.6 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 倉庫として一棟貸を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 倉庫
1,600.00 
100.0 
1,600.00 
1,030 
1,648,000 		 3.0  4,944,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,600.00 
100.0 
1,600.00 

1,648,000 		 4,944,000 
0 
⑨年額支払賃料      1,648,000 円　×　12ヶ月　＝　      19,776,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        19,776,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       988,800 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,787,200 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,944,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          46,968 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,834,168 円　　　　（　         5,699 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１２０２
Ｔ
　　　　-61		 897  
(     880) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,015 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,033 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,030 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６１２０２
Ｔ
　　　　-52		 1,165  
(   1,165) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
1,238 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
秦野 9-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 296,000 円  　　　　    148,000,000　×　　　　   0.2 ％
②維持管理費 197,760 円  　　　       19,776,000　×　　　　   1.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,568,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,221,000 円  　　　　    148,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       148,000 円  　　　　    148,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       148,000 円  　　　　    148,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,579,160 円　（　　　　　　         1,083 円／㎡）　　（経費率　　  19.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 80 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 10 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9416    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 148,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　  90,000 円／㎡　×　   1,600.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0669     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0622 ×　 80 ％　＋　0.0776 ×  10 ％　＋ 0.0939 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,901,200 円  
（　　　　　         2,996 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,834,168 円      
②総費用 3,579,160 円      
③純収益　①－② 15,255,008 円      
④建物等に帰属する純収益 9,901,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,353,808 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,041,146 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,525 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    109,590,130 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      33,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 秦野 9-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　秦野市堀山下字東中道１１９番９
 0222001162684-0000
2 　秦野市堀山下字東中道１１９番１２
 0204010059837-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
秦野 9-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
秦野 9-2 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　酒井　義直   TEL.
鑑定評価額 197,000,000 円  １㎡当たりの価格 59,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 45,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月17日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 秦野市堀山下字東中道１１９番９外
 ②地積
　(㎡)		 3,305  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)

（その他）

1:1		 工場

 中小規模工場、倉庫
等が多い内陸型の工
業地域		 北東6m市道 水道、ガス、下水 渋沢

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   300 ｍ、西   130 ｍ、南    80 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 工場兼倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  57.0 ｍ、奥行　約　　  58.0 ｍ、規模　　     3,300 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 平成初期に造成された内陸工
業団地（堀山下テクノパーク
）		 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 渋沢駅北東方

1.8km		 法令

規制		 工専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 中小規模の工場や倉庫の集積度が高い工業地域で、当面は現状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ工場兼倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     37,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、秦野市及び隣接市町を含む県西エリアから県央・湘南エリアの工業地域が中心。需要者は、画地規模・
高速道路網等との接近性等により、地場の製造業から大手物流業や投資目的の不動産業者等まで様々である。近年の高
速道路網等の整備に伴い、大規模かつＩＣ至近の物流適地に対する需要は旺盛で、工業地全般の地価動向を牽引してい
る。物件に応じて様々な需要者が競合するため、総額は大きく異なるが、土地単価で４万円～８万円／㎡程度と把握。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格が収益価格より高位に試算された。比準価格は、同一需給圏内の代替競争関係にある取引事例から試算してお
り、信頼性が高い。収益価格の試算に当たっては、最有効使用の建物及び賃料・利回り等を適切に想定したが、標準地
の規模・交通接近条件等を考慮すると、自用目的の需要が中心と考えられるため相対的な信頼性にやや劣る。従って、
比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　秦野 9-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -0.1
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     54,200 円／㎡		 [104.2]
100		 100
[ 99.9]		 100
[ 94.9]		 [100.0]
100		 59,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     56,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ｅコマースの市場規模は拡大を続けている。
物流適地に対する需要は引き続き旺盛である
が、物流２０２４年問題や製造業の国内回帰
等に留意が必要。

圏央道沿いなどの物流適地ほどの需要の過熱
感は未だないが、今後の新東名や厚木秦野道
路等の高速道路網の整備効果が期待される。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.5
交通・接近　　　  -2.5
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 秦野 9-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１２
０３Ｄ
-12		 秦野市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西8m市道、
南東6m、
準角地
工専

(70,200)
b １０６１２
０６
-20		 小田原市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北13.1m市道、
西12m、
準角地
工専
高度5種最高31m
(70,200)
c １０６１０
０６Ｄ
-455		 厚木市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西24m市道、
中間画地
準工

(60,200)
d １０６１２
１３Ｄ
-19		 中郡二宮町

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南9m町道、
中間画地
工専

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　     51,597) 
51,597  		 100
[ 100.0]		 [ 105.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
53,998 		 100
[  93.0]
58,062 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
58,100 
b (　           ) 
68,728  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
69,065 		 100
[ 109.0]
63,362 
63,400 
c (　           ) 
76,984  		 100
[ 100.0]		 [ 112.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
87,482 		 100
[ 146.0]
59,919 
59,900 
d (　           ) 
66,895  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
70,205 		 100
[ 102.5]
68,493 
68,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.96 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +17.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     62,000 円／㎡]  



秦野 9-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

19,586,765 
3,529,060 
16,057,705 
10,035,000 
6,022,705 		 （　0.9416）
5,670,979 		 （  4.8 -  0.2 ）
4.6％  
⑧収益価格 　    123,282,152 円　　　　（　     37,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
秦野 9-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 1,200.00 Ｓ2 1,600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工専

 60 ％   200 ％   200 ％   3,305 ㎡     56.9 m x   58.6 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 標準地の画地条件・立地条件や同一需給圏内の賃貸動向等を勘案し、一括貸の倉庫を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一括貸につき有効率１００％
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 倉庫
1,600.00 
100.0 
1,600.00 
1,060 
1,696,000 		 3.0  5,088,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,600.00 
100.0 
1,600.00 

1,696,000 		 5,088,000 
0 
⑨年額支払賃料      1,696,000 円　×　12ヶ月　＝　      20,352,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        20,352,000 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       814,080 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 19,537,920 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,088,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          48,845 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      19,586,765 円　　　　（　         5,926 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１２０５
Ｔ
　　　　-30		 1,616  
(   1,524) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[130.0]		 100
[123.0]
1,042 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,063 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,060 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６１２０２
Ｔ
　　　　-52		 1,165  
(   1,165) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]
1,154 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
秦野 9-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 300,000 円  　　　　    150,000,000　×　　　　   0.2 ％
②維持管理費 101,760 円  　　　       20,352,000　×　　　　   0.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,589,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,237,500 円  　　　　    150,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       150,000 円  　　　　    150,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       150,000 円  　　　　    150,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,529,060 円　（　　　　　　         1,068 円／㎡）　　（経費率　　  18.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 80 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 10 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9416    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 150,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　  91,000 円／㎡　×　   1,600.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0669     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0622 ×　 80 ％　＋　0.0776 ×  10 ％　＋ 0.0939 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,035,000 円  
（　　　　　         3,036 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 19,586,765 円      
②総費用 3,529,060 円      
③純収益　①－② 16,057,705 円      
④建物等に帰属する純収益 10,035,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,022,705 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,670,979 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,716 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    123,282,152 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      37,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 秦野 9-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　秦野市堀山下字東中道１１９番９
 0222001162684-0000
2 　秦野市堀山下字東中道１１９番１２
 0204010059837-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
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備考