別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
秦野 -28　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
秦野 -28 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　下村　太   TEL.
鑑定評価額 7,780,000 円  １㎡当たりの価格 81,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 65,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 秦野市弥生町４４９番９
｢弥生町６－３９｣		 ②地積
　(㎡)		 96  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）



(70,160)

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中に、ア
パート等も見られる
住宅地域		 南西4m市道 水道、下水 渋沢

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　        96 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　４ｍ市
道		 交通

施設		 渋沢駅北西方

1.1km		 法令

規制		 １中専
(70,160)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅の中にアパート等も見られる住宅地域である。格別の変動要因はなく、将来も概ね現状のまま推移する
ものと予測される。地価は微増傾向で推移している。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     85,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     36,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね秦野市及びその周辺の小田急小田原線沿線の住宅地域である。主な需要者は秦野市内及びその周辺に
居住するエンドユーザーである。近隣地域は渋沢駅から徒歩限界圏に一般住宅やアパート等が建ち並ぶ住宅地域である
。昨今の不動産市況を反映して需要は堅調に推移している。１００㎡程度の更地で１，０００万円以下、同規模の新築
戸建住宅で２，０００万円台が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は規範性の高い複数の事例から試算され信頼性は高い。周辺は渋沢駅北側に一般住宅が建ち並びアパート等も
見られる住宅地域でアパートも見られるが、地主経営によるものが中心で土地価格に見合う適正な賃料水準が形成され
ていないため収益価格は低位に試算された。したがって、豊富な資料に基づき市場性を反映して求められた比準価格を
重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ、標記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　秦野 -11                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     82,300 円／㎡		 [100.2]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 [101.0]
100		 80,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     81,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、このところ一部に足踏みもみられる
が、緩やかに回復している。市内の不動産市
況も回復基調で、地価が上昇に転じた地域も
見られる。

一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域である。格別
の地域要因の変動は認められない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 秦野 -28　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１２
０９
-18		 秦野市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北3.4m市道、
中間画地
１中専

(70,160)
b １０６１２
０３
-24		 秦野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4.3m私道、
中間画地
１低専

(50,100)
c １０６１２
１３Ｄ
-35		 秦野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東5.5m市道
、北東4m、
準角地
１中専

(80,200)
d １０６１２
１３Ｄ
-37		 秦野市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西4m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
e １０６１２
１２
-23		 秦野市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東5m道路、
中間画地
１低専

(50,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
67,652  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
71,213 		 100
[  83.3]
85,490 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
86,300 
b (　           ) 
68,672  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
67,325 		 100
[  84.2]
79,958 
80,800 
c (　           ) 
93,866  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
90,256 		 100
[  96.0]
94,017 
95,000 
d (　           ) 
101,445  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
101,445 		 100
[  99.0]
102,470 
103,000 
e (　           ) 
62,152  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
62,152 		 100
[  85.0]
73,120 
73,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     85,000 円／㎡]  



秦野 -28　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,517,007 
284,666 
1,232,341 
1,061,280 
171,061 		 （　0.9718）
166,237 		 （  4.9 -  0.2 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      3,536,957 円　　　　（　     36,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
秦野 -28　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 58.90 ＬＳ2 96.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防

 70 ％   200 ％   160 ％   96 ㎡      7.0 m x   14.0 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＬＤＫ、平均専有面積４８㎡、２戸 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
48.00 
100.0 
48.00 
1,371 
65,808 		 1.0  65,808 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
48.00 
100.0 
48.00 
1,399 
67,152 		 1.0  67,152 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
96.00 
100.0 
96.00 

132,960 		 132,960 
0 
⑨年額支払賃料        132,960 円　×　12ヶ月　＝　       1,595,520 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      96.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,595,520 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　        79,776 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,515,744 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           132,960 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,263 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,517,007 円　　　　（　        15,802 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１２０６
Ｔ
　　　　-25		 1,684  
(   1,684) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,477 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,400 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,399 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６１２０６
Ｔ
　　　　-26		 1,372  
(   1,370) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,313 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
秦野 -28　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 72,000 円  　　　　     14,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 47,866 円  　　　        1,595,520　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       17,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      118,800 円  　　　　     14,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        14,400 円  　　　　     14,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        14,400 円  　　　　     14,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         284,666 円　（　　　　　　         2,965 円／㎡）　　（経費率　　  18.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9718    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 14,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　      96.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0737     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0783 ×  40 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,061,280 円  
（　　　　　        11,055 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,517,007 円      
②総費用 284,666 円      
③純収益　①－② 1,232,341 円      
④建物等に帰属する純収益 1,061,280 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 171,061 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 166,237 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,732 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,536,957 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      36,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 秦野 -28　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　秦野市弥生町４４９番９
 0222000186934-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
秦野 -28　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
秦野 -28 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　伊東　良平   TEL.
鑑定評価額 7,870,000 円  １㎡当たりの価格 82,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 65,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 秦野市弥生町４４９番９
｢弥生町６－３９｣		 ②地積
　(㎡)		 96  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）



(70,160)

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中に、ア
パート等も見られる
住宅地域		 南西4m市道 水道、下水 渋沢

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　        96 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　４ｍ
市道		 交通

施設		 渋沢駅北西方

1.1km		 法令

規制		 １中専
(70,160)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 　小田急線渋沢駅徒歩圏の住宅地域であり、周辺に空地が見られるものの、郊外の住宅地域として熟成している
。今後も現状の住宅地域としての特性を維持するものと思料される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     85,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     35,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、秦野市内の盆地・丘陵地の地勢からなる住宅地域一帯で、主たる需要者は、市内及び隣接市域の３０
～４０代前半の一次取得者が中心である。近隣地域周辺では小規模な住宅分譲が中心で、大規模な宅地造成はない。渋
沢駅徒歩圏で駅周辺や幹線道路沿いに店舗も多く、利便性は比較的良い。宅地販売は３０～４０坪程度で１０００～１
５００万円程、新築戸建販売は２５００～３０００万円程度が中心価格帯である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　比準価格は、同一需給圏内の類似した住宅用地の取得または新築・中古住宅の売買の事例から求めており、規範性は
高い。地域での賃貸住宅の需要は弱く、賃貸投資に見合った賃料を収受することが困難なため、収益価格は低位に試算
された。よって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との比較検討を行って、表記
の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　秦野 -11                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     82,300 円／㎡		 [100.2]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 [101.0]
100		 81,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     81,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 秦野市及び県西部の住宅取得世帯の人口減は
続いているものの、県西部の住宅需給は均衡
している。


渋沢駅圏の住宅地域で、狭隘道路の多い住宅
地域である。新築住宅が増えているものの、
地域の特性に大きな変化は見られない。


特に変動要因はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 秦野 -28　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１２
１１Ｄ
-24		 秦野市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南西8.7m市道
、中間画地
１住居
居住誘導区域
(70,200)
b １０６１２
１３Ｄ
-35		 秦野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東5.5m市道
、北東4m、
準角地
１中専

(80,200)
c １０６１２
１２
-34		 秦野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西3m市道、
中間画地
１住居

(70,160)
d １０６１２
１０
-30		 秦野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m市道、
中間画地
１住居

(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
96,535  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
94,004 		 100
[ 104.0]
90,388 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
91,300 
b (　           ) 
93,866  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
91,314 		 100
[  99.0]
92,236 
93,200 
c (　           ) 
78,654  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
78,031 		 100
[ 105.0]
74,315 
75,100 
d (　           ) 
75,616  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
74,942 		 100
[ 105.0]
71,373 
72,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     85,000 円／㎡]  



秦野 -28　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,509,502 
282,822 
1,226,680 
1,061,280 
165,400 		 （　0.9718）
160,736 		 （  4.9 -  0.2 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      3,419,915 円　　　　（　     35,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
秦野 -28　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 56.90 ＬＳ2 96.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防

 70 ％   200 ％   160 ％   96 ㎡      7.0 m x   14.0 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ４８㎡のファミリータイプ、各階１戸の共同住宅を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
48.00 
100.0 
48.00 
1,275 
61,200 		 1.0  61,200 
1.0  61,200 

 2～ 2		 居宅
48.00 
100.0 
48.00 
1,342 
64,416 		 1.0  64,416 
1.0  64,416 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
96.00 
100.0 
96.00 

125,616 		 125,616 
125,616 
⑨年額支払賃料        125,616 円　×　12ヶ月　＝　       1,507,392 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      96.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,507,392 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　        60,296 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,447,096 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           125,616 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,206 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          125,616 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　          61,200 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,509,502 円　　　　（　        15,724 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１２１０
Ｔ
　　　　-19		 1,684  
(   1,684) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,531 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,400 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,342 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６１２０６
Ｔ
　　　　-26		 1,372  
(   1,370) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
1,269 
c １０６１２０２
Ｔ
　　　　-51		 1,955  
(   1,954) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
1,650 
秦野 -28　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 72,000 円  　　　　     14,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 45,222 円  　　　        1,507,392　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       18,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      118,800 円  　　　　     14,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        14,400 円  　　　　     14,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        14,400 円  　　　　     14,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         282,822 円　（　　　　　　         2,946 円／㎡）　　（経費率　　  18.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9718    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 14,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　      96.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0737     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0783 ×  40 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,061,280 円  
（　　　　　        11,055 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,509,502 円      
②総費用 282,822 円      
③純収益　①－② 1,226,680 円      
④建物等に帰属する純収益 1,061,280 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 165,400 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 160,736 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,674 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,419,915 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      35,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 秦野 -28　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　秦野市弥生町４４９番９
 0222000186934-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考