別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
秦野 -25　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
秦野 -25 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　宮城　博之   TEL.
鑑定評価額 11,300,000 円  １㎡当たりの価格 71,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 57,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 秦野市三屋字出口４３番１９
 ②地積
　(㎡)		 158  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅が建ち並ぶ
工業地域に隣接した
住宅地域		 北西4.8m市道 水道、下水 渋沢

2.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       158 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　４．８
ｍ市道		 交通

施設		 渋沢駅北東方

2.4km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 駅徒歩圏外で周囲に工場がある住宅地域である。付近に大規模公園等の施設があるが、周囲の工場立地の環境か
ら住宅地としての競争力が弱い。特段の変動要素がなく現状の地価水準を継続するものと予想される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     74,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     22,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、小田急線秦野駅および渋沢駅周辺の住宅地域である。典型的な需要者は秦野市及び周辺市町に居住、ま
たは通勤する自用目的者であって、外部からの流入は少ない。付近に文化会館等があるが、近隣地域の周辺は工場があ
り人気は劣る。周辺市町の一部で人口増加があるが、当市は人口減少が続いているものの近年価格反転の傾向が見られ
る。価格帯は、土地５０坪程度で１１００万～１３００万円、新築戸建で３千万円台前半までである。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺に工場等がある駅から離れた住宅地域である。主たる需要者は、自用目的で快適性や利便性と価額を比較して購入
の判断をする。付近に共同住宅もあるが、所有地の有効活用のためのものであり、収益目的の売買は限られる。取引価
格に見合う賃料収入が得られないことから収益価格は低位に求められたものと判断される。取引市場の特性を反映した
比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地の価格との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　秦野 -11                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     82,300 円／㎡		 [100.2]
100		 100
[100.0]		 100
[114.8]		 [100.0]
100		 71,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     71,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 工業地は活性化の期待が続いている。都心と
の接近性、人口減少等により需給は強くはな
いが、住宅商業とも全体として地価の低下か
ら上昇に転じた。

渋沢駅から徒歩圏外の中規模の開発住宅地域
である。交通利便性および周囲の環境が劣り
、地価の低下は継続している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.2
交通・接近　　　  +6.4
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 秦野 -25　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１２
０２Ｄ
-2		 秦野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4.3m市道
、南東4m、
角地
工業

(70,200)
b １０６１２
０４Ｄ
-18		 秦野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北6.4m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
c １０６１２
１３Ｄ
-38		 秦野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西11m県道、
中間画地
工業

(60,200)
d １０６１２
１１Ｄ
-43		 秦野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西4.5m市道
、中間画地
工業

(60,200)
e １０６１２
０４Ｄ
-40		 秦野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6.3m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
67,627  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
64,961 		 100
[  86.4]
75,186 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
75,200 
b (　           ) 
86,067  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
95,439 		 100
[ 128.3]
74,387 
74,400 
c (　           ) 
58,867  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.9]
68,461 		 100
[  93.0]
73,614 
73,600 
d (　           ) 
56,570  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
55,954 		 100
[  74.2]
75,410 
75,400 
e (　           ) 
94,313  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
97,035 		 100
[ 133.7]
72,577 
72,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.7 交通・接近　  +7.7 環境　　　　 +16.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -14.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.3 交通・接近　  -0.4 環境　　　　 -23.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.6 交通・接近　 +10.4 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     74,400 円／㎡]  



秦野 -25　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価を適切に求める事が困難であるため適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,403,360 
462,900 
1,940,460 
1,768,800 
171,660 		 （　0.9718）
166,819 		 （  4.9 -  0.2 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      3,549,340 円　　　　（　     22,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
秦野 -25　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 90.90 ＬＳ2 160.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   158 ㎡     10.0 m x   15.5 m  前面道路：市道     　   4.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積４０㎡程度の小世帯向け２ＤＫ、４戸 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外廊下等は床面積不算入
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
80.00 
100.0 
80.00 
1,232 
99,000 		 1.0  99,000 
1.0  99,000 

 2～ 2		 居宅
80.00 
100.0 
80.00 
1,257 
101,000 		 1.0  101,000 
1.0  101,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
160.00 
100.0 
160.00 

200,000 		 200,000 
200,000 
⑨年額支払賃料        200,000 円　×　12ヶ月　＝　       2,400,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,400,000 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　        96,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,304,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           200,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,920 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          200,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　          97,440 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,403,360 円　　　　（　        15,211 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１２０２
Ｔ
　　　　-41		 1,363  
(   1,308) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,298 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,310 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,257 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６１２１１
Ｔ
　　　　-63		 1,596  
(   1,470) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[ 98.0]
1,357 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
秦野 -25　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 120,000 円  　　　　     24,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 72,000 円  　　　        2,400,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       24,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      198,000 円  　　　　     24,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        24,000 円  　　　　     24,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        24,000 円  　　　　     24,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         462,900 円　（　　　　　　         2,930 円／㎡）　　（経費率　　  19.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9718    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 24,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0737     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0783 ×  40 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,768,800 円  
（　　　　　        11,195 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,403,360 円      
②総費用 462,900 円      
③純収益　①－② 1,940,460 円      
④建物等に帰属する純収益 1,768,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 171,660 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 166,819 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,056 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,549,340 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      22,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 秦野 -25　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　秦野市三屋字出口４３番１９
 0222000028235-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
秦野 -25　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
秦野 -25 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　丸山　孝樹   TEL.
鑑定評価額 11,300,000 円  １㎡当たりの価格 71,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 57,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 秦野市三屋字出口４３番１９
 ②地積
　(㎡)		 158  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅が建ち並ぶ
工業地域に隣接した
住宅地域		 北西4.8m市道 水道、下水 渋沢

2.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       158 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位、北４．８
ｍ市道		 交通

施設		 渋沢駅北東方

2.4km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺に地域変動要因は見当たらず、当面は現状を維持するものと判断される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     29,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は秦野市内に存する小田急小田原線の各駅を中心に広がる住宅地域と判定した。典型的な需要者は市内外の
エンドユーザーが中心である。需要の中心となる価格帯は規模により差が出るものの、土地であれば概ね１，０００万
円前半～中盤、新築戸建は２，０００万円中盤～後半の水準。駅前の利便性が優れる地域では地価は上昇傾向にあるも
のの、生活利便性が劣る地域では弱含み或いは横ばいで推移している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域等は、戸建住宅等が建ち並ぶ住宅地域である。比準価格は規範性の高い取引事例から比準しており、説得力の
高い比準価格が得られたものと判定される。一方、近隣地域等は自己利用に係る取引が中心であり、収益目的の取引が
少ないため、収益価格は比準価格に比して説得力が劣るものと判断される。以上から、比準価格を重視して、収益価格
を比較考量の上、更に代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　秦野 -11                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     82,300 円／㎡		 [100.2]
100		 100
[100.0]		 100
[115.5]		 [100.0]
100		 71,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     71,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 秦野市内の地価トレンドは、微増ながらも住
宅地、商業地、工業地のいずれも上昇基調で
あるが、地域によって濃淡が認められる。


利便性に劣る地域では横這い乃至弱含みで推
移している。当面は現状を維持するものと判
断される。


特段の変動要因はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 秦野 -25　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１２
０５
-7		 秦野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西4.8m市道、
中間画地
準工

(60,200)
b ７０５１２
０１Ｄ
-20		 秦野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5.5m市道、
中間画地
準工

(60,200)
c １０５１２
０９
-8		 秦野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4m私道、
北東4m、角地
工業

(70,200)
d １０６１２
０３
-38		 秦野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東4.5m市道
、中間画地
工業

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
79,292  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
79,213 		 100
[ 105.0]
75,441 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
75,400 
b (　           ) 
70,903  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
70,761 		 100
[  98.0]
72,205 
72,200 
c (　           ) 
76,625  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
74,170 		 100
[  99.0]
74,919 
74,900 
d (　           ) 
70,542  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
70,471 		 100
[ 100.0]
70,471 
70,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     73,000 円／㎡]  



秦野 -25　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,461,091 
465,306 
1,995,785 
1,768,800 
226,985 		 （　0.9718）
220,584 		 （  4.9 -  0.2 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      4,693,277 円　　　　（　     29,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
秦野 -25　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 90.90 ＬＳ2 160.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   158 ㎡     10.0 m x   15.5 m  前面道路：市道     　   4.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 戸当たり約４０㎡、間取り１ＬＤＫ、総戸数４戸のアパートを想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段及び外廊下による
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
80.00 
100.0 
80.00 
1,287 
102,960 		 1.0  102,960 
1.0  102,960 

 2～ 2		 居宅
80.00 
100.0 
80.00 
1,300 
104,000 		 1.0  104,000 
1.0  104,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
160.00 
100.0 
160.00 

206,960 		 206,960 
206,960 
⑨年額支払賃料        206,960 円　×　12ヶ月　＝　       2,483,520 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,483,520 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       124,176 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,359,344 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           206,960 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,966 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          206,960 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　          99,781 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,461,091 円　　　　（　        15,577 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１２０２
Ｔ
　　　　-41		 1,363  
(   1,308) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,298 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,356 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,300 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６１２１１
Ｔ
　　　　-63		 1,596  
(   1,470) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,451 
c １０６１２０６
Ｔ
　　　　-26		 1,372  
(   1,370) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,372 
秦野 -25　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 120,000 円  　　　　     24,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 74,506 円  　　　        2,483,520　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       24,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      198,000 円  　　　　     24,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        24,000 円  　　　　     24,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        24,000 円  　　　　     24,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         465,306 円　（　　　　　　         2,945 円／㎡）　　（経費率　　  18.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9718    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 24,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0737     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0783 ×  40 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,768,800 円  
（　　　　　        11,195 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,461,091 円      
②総費用 465,306 円      
③純収益　①－② 1,995,785 円      
④建物等に帰属する純収益 1,768,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 226,985 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 220,584 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,396 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,693,277 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      29,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 秦野 -25　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　秦野市三屋字出口４３番１９
 0222000028235-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考