別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
秦野 -21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
秦野 -21 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　小泉　正義   TEL.
鑑定評価額 13,200,000 円  １㎡当たりの価格 64,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 52,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 秦野市東田原字くずは台２００番３１２
 ②地積
　(㎡)		 205  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)

（その他）
建築協定

1:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い高台の閑静な住宅
地域		 北4.7m市道 水道、ガス、下水 秦野

2.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.1 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       205 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　４．７
ｍ市道		 交通

施設		 秦野駅北方

2.8km		 法令

規制		 １低専
(50,100)
建築協定
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模一般住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域であり、建築協定が存し、今後も現在の住環境を維持すると予測さ
れる。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     19,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は秦野市内、小田急小田原線秦野駅および渋沢駅を最寄りとするバス圏の住宅地域の圏域。主たる需要者は
市内および隣接市町居住の一次取得者である。東京方面への通勤は距離的に厳しく、圏外からの転入は少ない。最寄駅
距離の大きいバス圏住宅地の需要はやや弱含みである。取引中心は土地が１０００万～１５００万円程度、新築戸建が
２５００万～３５００万円程度とみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は建築協定が存するため、戸建て住宅の賃貸を想定したが、賃料水準は土地価格に見合っておらず収益価格は
低位に求められた。比準価格は対象地所在の東田原を中心に、秦野駅最寄りの事例から接近性や規模等の類似性に留意
し選択して試算され規範性が高いと判断した。自用目的の取引が中心で居住の快適性が重視される地域特性から、比準
価格を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　秦野 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    108,000 円／㎡		 [101.9]
100		 100
[100.0]		 100
[171.4]		 [100.0]
100		 64,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     64,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内人口は減少傾向が続いているが、住宅地
の需要は、最寄駅徒歩圏のほか、バス圏でも
安定化傾向に向かっているとみられる。


最寄駅バス圏の高台の住宅地域。街区は整然
としているが、建築協定が存し古い建物が多
い。地域要因に特段の変動はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.3
交通・接近　　　  +5.3
環境　　　　　　 +53.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 秦野 -21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１２
０９
-31		 秦野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北4.1m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
b １０６１２
０９
-23		 秦野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東4.6m市道
、中間画地
準工

(60,200)
c １０６１２
１１Ｄ
-39		 秦野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西4.7m市道
、南東4.7m、
角地
１低専

(50,100)
d １０６１２
０６Ｄ
-26		 秦野市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北東6m私道、
中間画地
１低専

(50,100)
e １０６１２
０２Ｄ
-21		 秦野市

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 北4.7m市道、
中間画地
１低専
建築協定
(50,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
72,529  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
72,456 		 100
[  92.5]
78,331 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
78,300 
b (　           ) 
82,902  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
82,736 		 100
[ 131.3]
63,013 
63,000 
c (　           ) 
70,861  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
69,194 		 100
[  96.5]
71,704 
71,700 
d (　           ) 
63,339  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
63,149 		 100
[  96.8]
65,237 
65,200 
e (　           ) 
68,249  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
67,976 		 100
[ 100.0]
67,976 
68,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.6 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.1 交通・接近　  +4.3 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -2.5
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -0.7 環境　　　　  -0.5
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     65,500 円／㎡]  



秦野 -21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,548,813 
287,088 
1,261,725 
1,069,500 
192,225 		 （　0.9699）
186,439 		 （  4.9 -  0.2 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      3,966,787 円　　　　（　     19,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
秦野 -21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
住宅 64.25 Ｗ2 115.26
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
建築協定
 50 ％   100 ％   100 ％   205 ㎡     14.1 m x   14.5 m  前面道路：市道     　   4.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 建築協定が存するため、戸建住宅の一棟貸を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 戸建住宅一棟貸のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 居宅
115.26 
100.0 
115.26 
1,130 
130,244 		 1.0  130,244 
1.0  130,244 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
115.26 
100.0 
115.26 

130,244 		 130,244 
130,244 
⑨年額支払賃料        130,244 円　×　12ヶ月　＝　       1,562,928 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     115.26 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,562,928 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　        78,146 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,484,782 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           130,244 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,237 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          130,244 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　          62,794 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,548,813 円　　　　（　         7,555 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１２１２
Ｔ
　　　　-10		 1,061  
(   1,059) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,110 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,179 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,130 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６１２０２
Ｔ
　　　　-39		 1,142  
(   1,142) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,202 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
秦野 -21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 69,000 円  　　　　     13,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 46,888 円  　　　        1,562,928　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       29,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      113,800 円  　　　　     13,800,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        13,800 円  　　　　     13,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        13,800 円  　　　　     13,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         287,088 円　（　　　　　　         1,400 円／㎡）　　（経費率　　  18.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9699    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 13,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 120,000 円／㎡　×　     115.26 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0775     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0629 ×　 40 ％　＋　0.0837 ×  40 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,069,500 円  
（　　　　　         5,217 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,548,813 円      
②総費用 287,088 円      
③純収益　①－② 1,261,725 円      
④建物等に帰属する純収益 1,069,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 192,225 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 186,439 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          909 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,966,787 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      19,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 秦野 -21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　秦野市東田原字くずは台２００番３１２
 0222000115257-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
秦野 -21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
秦野 -21 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　伊東　良平   TEL.
鑑定評価額 13,100,000 円  １㎡当たりの価格 64,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 52,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 秦野市東田原字くずは台２００番３１２
 ②地積
　(㎡)		 205  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)

（その他）
建築協定

1:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い高台の閑静な住宅
地域		 北4.7m市道 水道、ガス、下水 秦野

2.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.1 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       205 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　４．
７市道		 交通

施設		 秦野駅北方

2.8km		 法令

規制		 １低専
(50,100)
建築協定
⑤地域要因の将
　来予測		 　建築協定により土地の分割や共同住宅の建設が制限され、土地利用規制が厳しいため、今後も戸建住宅中心の
地域の特性を維持するものと思料される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     15,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、秦野市その他近隣市町の造成住宅団地の住宅地域一帯である。主な需要者は、市内並びに隣接市町の
一次取得者であるが、需要の中心となる価格帯が１５０㎡程度で１２００万円～１５００万円程度であるのに対し、近
隣地域は土地の分割規制により、市場の標準的な需要規模より大きいため、土地単価は低位に位置している。眺望や景
観に優れるものの、傾斜地で利便性に劣り、中古住宅の需要は既存建物の良否に依存している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　比準価格は、同一需給圏内の類似した住宅用地の取得または新築・中古住宅の売買の事例から求めており、規範性は
高い。地域では共同住宅の建設が制限されており、戸建住宅の賃貸は資産価値に見合った賃料を収受することが困難な
ため、収益価格は著しく低位に試算された。よって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表
標準地との比較検討を行って、表記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　秦野 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    108,000 円／㎡		 [101.9]
100		 100
[100.0]		 100
[167.5]		 [100.0]
100		 65,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     64,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 秦野市及び県西部の住宅取得世帯の人口減は
続いているものの、県西部の住宅需給は均衡
している。


駅からバス便の、丘陵地に造成された住宅地
域である。新規の住宅建設は少なく、地域の
特性に大きな変化は見られない。


特に変動要因はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　 +15.0
環境　　　　　　 +40.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 秦野 -21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１２
０２Ｄ
-21		 秦野市

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 北4.7m市道、
中間画地
１低専
建築協定
(50,100)
b １０６１２
０６
-25		 秦野市

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 南西4.7m市道
、中間画地
１低専

(50,100)
c １０６１２
１１Ｄ
-103		 秦野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4.7m市道
、南東4.3m、
角地
１低専

(60,100)
d １０６１２
０６Ｄ
-26		 秦野市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北東6m私道、
中間画地
１低専

(50,100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
68,249  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
68,249 		 100
[ 100.0]
68,249 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
68,200 
b (　           ) 
29,394  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
29,103 		 100
[ 100.0]
29,103 
29,100 
c (　           ) 
68,043  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.9]
67,436 		 100
[  96.0]
70,246 
70,200 
d (　           ) 
63,339  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
64,632 		 100
[  95.1]
67,962 
68,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     65,000 円／㎡]  



秦野 -21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,524,138 
297,541 
1,226,597 
1,069,500 
157,097 		 （　0.9699）
152,368 		 （  4.9 -  0.2 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      3,241,872 円　　　　（　     15,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
秦野 -21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
戸建住宅 64.25 Ｗ2 115.26
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
建築協定
 50 ％   100 ％   100 ％   205 ㎡     14.1 m x   14.5 m  前面道路：市道     　   4.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 建築協定から、木造２階建（延１１５㎡）の戸建賃貸を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 居宅
115.26 
100.0 
115.26 
1,112 
128,169 		 1.0  128,169 
1.0  128,169 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
115.26 
100.0 
115.26 

128,169 		 128,169 
128,169 
⑨年額支払賃料        128,169 円　×　12ヶ月　＝　       1,538,028 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     115.26 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,538,028 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　        76,901 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,461,127 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           128,169 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,218 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          128,169 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　          61,793 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,524,138 円　　　　（　         7,435 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１２０２
Ｔ
　　　　-14		 857  
(     821) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,128 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,160 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,112 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６１２０６
Ｔ
　　　　-28		 1,107  
(   1,106) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,295 
c １０６１２０２
Ｔ
　　　　-42		 1,026  
(     985) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,080 
秦野 -21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 69,000 円  　　　　     13,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 46,141 円  　　　        1,538,028　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       41,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      113,800 円  　　　　     13,800,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        13,800 円  　　　　     13,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        13,800 円  　　　　     13,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         297,541 円　（　　　　　　         1,451 円／㎡）　　（経費率　　  19.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9699    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 13,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 120,000 円／㎡　×　     115.26 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0775     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0629 ×　 40 ％　＋　0.0837 ×  40 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,069,500 円  
（　　　　　         5,217 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,524,138 円      
②総費用 297,541 円      
③純収益　①－② 1,226,597 円      
④建物等に帰属する純収益 1,069,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 157,097 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 152,368 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          743 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,241,872 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      15,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 秦野 -21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　秦野市東田原字くずは台２００番３１２
 0222000115257-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考