別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
秦野 -17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
秦野 -17 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　下村　太   TEL.
鑑定評価額 10,300,000 円  １㎡当たりの価格 62,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 50,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 秦野市羽根字葛和渕３２番１４
 ②地積
　(㎡)		 166  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
建築協定


(50,100)

1:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中に空地
が見られる住宅地域
 北西5.2m市道 水道、下水 秦野

3.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    80 ｍ、南    70 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.6 ｍ、奥行　約　　  13.2 ｍ、規模　　       166 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　５．２
ｍ市道		 交通

施設		 秦野駅北西方

3.7km		 法令

規制		 １中専
(50,100)
準防 
建築協定
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅の中に空地が見られる住宅地域である。格別の変動要因はなく、将来も概ね現状のまま推移するものと
予測される。地価は弱含みで推移している。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     25,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね秦野市及びその周辺の小田急小田原線沿線の住宅地域である。主な需要者は秦野市内及びその周辺に
居住するエンドユーザーである。近隣地域は工業団地背後に中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。最寄駅から
遠く需要は弱含みである。５０坪程度の更地で１，０００万円程度、同規模の新築戸建住宅で２，０００万円台が需要
の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は規範性の高い事例から試算され信頼性は高い。周辺は工業団地背後に中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
である。建築協定のため戸建住宅の賃貸を想定して収益価格を試算したが、土地価格に見合う適正な賃料水準が形成さ
れていないため収益価格は低位に試算された。したがって、豊富な資料に基づき市場性を反映して求められた比準価格
を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ、標記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　秦野 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    108,000 円／㎡		 [101.9]
100		 100
[100.0]		 100
[178.2]		 [100.0]
100		 61,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     62,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、このところ一部に足踏みもみられる
が、緩やかに回復している。市内の不動産市
況も回復基調で、地価が上昇に転じた地域も
見られる。

一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域である。
格別の地域要因の変動は認められない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +68.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 秦野 -17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１２
０６
-27		 秦野市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東7.5m市道
、南東4.5m、
南西4.5m、
北西4.5m、
四方路
１低専

(60,100)
b １０６１２
１１Ｄ
-43		 秦野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西4.5m市道
、中間画地
工業

(60,200)
c １０６１２
１１Ｄ
-39		 秦野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西4.7m市道
、南東4.7m、
角地
１低専

(50,100)
d １０６１２
１１Ｄ
-103		 秦野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4.7m市道
、南東4.3m、
角地
１低専

(60,100)
e １０６１２
０９
-31		 秦野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北4.1m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
64,491  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
61,055 		 100
[  96.9]
63,008 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
63,000 
b (　           ) 
56,570  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
55,842 		 100
[  90.9]
61,432 
61,400 
c (　           ) 
70,861  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
68,522 		 100
[  97.0]
70,641 
70,600 
d (　           ) 
68,043  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
65,295 		 100
[  90.9]
71,832 
71,800 
e (　           ) 
72,529  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
72,456 		 100
[ 100.0]
72,456 
72,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     63,000 円／㎡]  



秦野 -17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,380,550 
249,360 
1,131,190 
930,000 
201,190 		 （　0.9699）
195,134 		 （  4.9 -  0.2 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      4,151,787 円　　　　（　     25,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
秦野 -17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
戸建住宅 50.00 Ｗ2 100.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
建築協定
 50 ％   200 ％   100 ％   166 ㎡     12.6 m x   13.2 m  前面道路：市道     　   5.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸し戸建住宅 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 住宅
100.00 
100.0 
100.00 
1,210 
121,000 		 1.0  121,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
100.00 
100.0 
100.00 

121,000 		 121,000 
0 
⑨年額支払賃料        121,000 円　×　12ヶ月　＝　       1,452,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,452,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　        72,600 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,379,400 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           121,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,150 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,380,550 円　　　　（　         8,317 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１２０６
Ｔ
　　　　-27		 1,744  
(   1,744) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[109.0]		 100
[100.0]
1,391 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,211 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,210 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６１２０６
Ｔ
　　　　-28		 1,107  
(   1,106) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[107.0]		 100
[100.0]
1,035 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
秦野 -17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 60,000 円  　　　　     12,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 43,560 円  　　　        1,452,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       22,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　       99,000 円  　　　　     12,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        12,000 円  　　　　     12,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        12,000 円  　　　　     12,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         249,360 円　（　　　　　　         1,502 円／㎡）　　（経費率　　  18.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9699    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 12,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 120,000 円／㎡　×　     100.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0775     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0629 ×　 40 ％　＋　0.0837 ×  40 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 930,000 円  
（　　　　　         5,602 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,380,550 円      
②総費用 249,360 円      
③純収益　①－② 1,131,190 円      
④建物等に帰属する純収益 930,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 201,190 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 195,134 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,176 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,151,787 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      25,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 秦野 -17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　秦野市羽根字葛和渕３２番１４
 0222000110352-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
秦野 -17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
秦野 -17 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　宮代　亮二   TEL.
鑑定評価額 10,300,000 円  １㎡当たりの価格 62,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 50,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 秦野市羽根字葛和渕３２番１４
 ②地積
　(㎡)		 166  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
建築協定


(50,100)

1:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中に空地
が見られる住宅地域
 北西5.2m市道 水道、下水 秦野

3.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    80 ｍ、南    70 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.6 ｍ、奥行　約　　  13.2 ｍ、規模　　       166 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、５．２
ｍ市道		 交通

施設		 秦野駅北西方

3.7km		 法令

規制		 １中専
(50,100)
準防 
建築協定
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅を主として空き家、空地が散見されるバス便エリアの区画整然とした住宅地域である。特段の変動要因
はなく、当面は現状を維持していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     26,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、秦野市内の小田急小田原線沿線のバス便エリアに存する住宅地域である。バス便エリアの住宅地需要は
、駅徒歩圏と異なり利便性の低さからやや弱含みである。主たる需要者は、市内及び隣接市町に居住する一次取得者等
が想定される。取引価格帯は、取引価格帯は、４０坪～５０坪前後の土地で８００万円～１，１００万円程度、新築戸
建住宅で総額１，９００万円～２，６００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域等の取引事例を適切に選択して試算し、収益価格は建築協定等を踏まえ、２階建て
戸建住宅を想定して試算した。対象標準地は、駅距離のある、バス便エリアの住宅団地内に存する。対象標準地の主た
る需要者層は、主として居住の快適性を重視する個人等であることから、市場性を的確に反映した比準価格を重視し、
収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　秦野 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    108,000 円／㎡		 [101.9]
100		 100
[100.0]		 100
[175.0]		 [100.0]
100		 62,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     62,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 リモートワーク需要は落ち着きをみせつつあ
るも、駅徒歩圏内の住宅地需要は堅調であり
、住宅地地価は緩やかではあるが、回復基調
に転じている。

最寄り駅から距離があるバス便エリアの住宅
地域である。区画整然とした住宅団地内では
、やや底入れ感が出ている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 +62.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 秦野 -17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１２
１１Ｄ
-106		 秦野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4.5m市道
、中間画地
１中専

(70,180)
b １０６１２
０６
-27		 秦野市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東7.5m市道
、南東4.5m、
南西4.5m、
北西4.5m、
四方路
１低専

(60,100)
c １０６１２
１１Ｄ
-39		 秦野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西4.7m市道
、南東4.7m、
角地
１低専

(50,100)
d １０６１２
０９
-31		 秦野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北4.1m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
77,855  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
76,930 		 100
[ 108.9]
70,643 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
70,600 
b (　           ) 
64,491  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
62,237 		 100
[  97.9]
63,572 
63,600 
c (　           ) 
70,861  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
69,055 		 100
[ 107.1]
64,477 
64,500 
d (　           ) 
72,529  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
72,456 		 100
[ 113.8]
63,670 
63,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     64,100 円／㎡]  



秦野 -17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,547,470 
278,327 
1,269,143 
1,054,000 
215,143 		 （　0.9699）
208,667 		 （  4.9 -  0.2 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      4,439,723 円　　　　（　     26,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
秦野 -17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
戸建住宅 55.00 Ｗ2 110.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
建築協定
 50 ％   200 ％   100 ％   166 ㎡     12.6 m x   13.2 m  前面道路：市道     　   5.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階建て戸建住宅を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 住宅
110.00 
100.0 
110.00 
1,233 
135,630 		 1.0  135,630 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
110.00 
100.0 
110.00 

135,630 		 135,630 
0 
⑨年額支払賃料        135,630 円　×　12ヶ月　＝　       1,627,560 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     110.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,627,560 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　        81,378 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,546,182 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           135,630 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,288 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,547,470 円　　　　（　         9,322 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１２１１
Ｔ
　　　　-64		 1,122  
(   1,121) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 84.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,272 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,234 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,233 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６１２１１
Ｔ
　　　　-65		 1,210  
(   1,210) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 83.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
1,268 
c １０６１２１１
Ｔ
　　　　-44		 602  
(     601) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 78.0]		 100
[ 70.0]		 100
[100.0]
1,103 
秦野 -17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 68,000 円  　　　　     13,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 48,827 円  　　　        1,627,560　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       22,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      112,200 円  　　　　     13,600,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        13,600 円  　　　　     13,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        13,600 円  　　　　     13,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         278,327 円　（　　　　　　         1,677 円／㎡）　　（経費率　　  18.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9699    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 13,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 124,000 円／㎡　×　     110.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0775     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0629 ×　 40 ％　＋　0.0837 ×  40 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,054,000 円  
（　　　　　         6,349 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,547,470 円      
②総費用 278,327 円      
③純収益　①－② 1,269,143 円      
④建物等に帰属する純収益 1,054,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 215,143 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 208,667 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,257 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,439,723 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      26,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 秦野 -17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　秦野市羽根字葛和渕３２番１４
 0222000110352-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考