別記様式第三 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出 三浦 13-1　林地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三浦 13-1 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　榎本　一裕   TEL.

鑑定評価額 3,280,000 円  １㎡当たりの価格 1,140  円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 円／㎡  33.0 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 中 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 三浦市初声町高円坊字隠田１６１９番 ②地積(㎡) 2,879  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 ｢調区｣ 地森計 （その他） 不整形 山林（雑木林） 雑木林の多い農家住宅 等に近接する地域 南東2.2m市道 水道 三浦海岸 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東　  200 ｍ、西　  150 ｍ、南　  100 ｍ、北　  100 ｍ ②地域区分  市街化近郊林地 ③標準的規模等 規模　　     2,900 ㎡程度、形状　　不整形    、方位・傾斜度(　南東　)向　20 ° ④地域的特性 特記 事項 特にない。 道 路 ２．２ｍ市道 交通 施設 三浦海岸駅北方 2.5km 法令 規制 ｢調区｣ 地森計 ⑤地域要因の将 　来予測 調整区域内の都市近郊林地地域で特段の変動要因は認められず、また、市内の人口減少・少子高齢化の影響等に より宅地化の影響が年々弱まっているため、当面は現環境を維持したまま、地価の微減傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 市街化の影響を受けた林地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　　       1,150 円／㎡  控除法 控除後価格　　　　　         581 円／㎡  収益還元法 収益価格　　　　　　       /     円／㎡  (6)市場の特性 同一需給圏は、三浦半島を中心に県内全域に渡る都市近郊林地地域一帯。当圏域は、採算性の観点から林業目的の土地 の取引は殆ど見られず、主たる取引目的が資材置場、福祉施設、緑地保全等の取得ゆえ、需要者は地縁のある事業者、 社会福祉法人、公共団体等が中心である。このように需要者は限定的であるが、アフターコロナのもと事業用地の需要 が増えつつあり、地価は回復傾向にある。取引価格はバラツキがあるため、中心価格帯が見出し難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似林地の取引事例を採用のうえ、適切な要因比較により試算されているため、実証的か つ客観的な説得力を有する。一方、控除法による控除後価格は、法規制や実現性を考慮し、転換後の利用方法を資材置 場として試算しているが、想定要素が多いため、流動的で信頼性にやや欠ける。よって、本評価では説得力で優る比準 価格を重視して、控除後価格を参酌し、更に類似の基準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を標記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　■基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[ 神奈川（林） 20-4           ] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 交通・接近　　　　　　   0.0 自然　　　　　　　　　   0.0 宅地化　　　　　　　　   0.0 行政　　　　　　　　　   0.0 その他　　　　　　　　   0.0 [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　      1,210 円／㎡ [ 100.0] 100 100 [ 100.0] 100 [ 106.1] [ 100.0] 100 　　1,140  イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      1,140 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　　   0.0 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 割安感があり自動車利便性良好な三浦市及び周辺の 事業用地ではアフターコロナのもと相応の需要があ り、転用可能な林地の価格は安定化しつつある。 地域の状況に特段の変化は認められないが、集落に 近く、幹線道路へのアクセスも概ね良好であるため 、緩やかながらも地価は回復傾向にある。 個別的要因に変動はない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　  +1.0 自然　　　　　　　　　   0.0 宅地化　　　　　　　　   0.0 行政　　　　　　　　　   0.0 その他　　　　　　　　   0.0