別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
三浦 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
三浦 5-1 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　柴崎　久   TEL.
鑑定評価額 24,700,000 円  １㎡当たりの価格 84,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 67,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 三浦市初声町入江字二番地２０７番３外
 ②地積
　(㎡)		 292  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度2種最高15m


(70,200)

1:1.2		 店舗兼住宅

Ｓ2		 低層の店舗等が建ち
並ぶ国道沿いの商業
地域		 南西15m国道、背面道 水道 三崎口

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    40 ｍ、南    55 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 低層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 近年、隣接地域に大型店舗の
開設が見られた新興のロード
サイド型商業地域である。		 街

路		 １５ｍ国道 交通

施設		 三崎口駅北西方

1.2km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
高度2種最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 隣接地域への大型店舗の開設以降、周辺には新たな店舗も開業しているが、多種多様な店舗が集積する商業地域
になるには時間がかかりそうである。
(3)最有効使用の判定 低層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     84,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     41,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は三浦半島内の幹線道路沿いの商業地域である。主たる需要者は地場の小売、飲食店舗等の事業者だが、大
規模地はロードサイド型の店舗展開を行う大手小売業者等も需要者となる。同一需給圏内における類似商業地の取引は
少なく、立地条件により個別性が強く、市場の中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格が比準価格に比べて低く試算されたが、その理由としては、賃貸事例の多くが事業に当って節税対策も併せて
検討されて土地取得費の回収が考慮されない傾向にあり、地域の賃料水準が低く抑えられているためと思料する。一方
、比準価格は規範性の高い取引事例を採用できたことから相対的信頼性は高いと判断される。従って、比準価格を重視
し、収益価格を参考として、代表標準地から検討した価格を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　三浦 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     64,500 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 77.2]		 [101.0]
100		 84,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     84,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 商業背後地の人口減少や少子高齢化による生
産年齢人口の減少等に伴う購買力の低下によ
り、三浦市内の商業地域の商業収益性は低下
しつつある。

隣接地域への大型店舗の開設以降、特段の変
動要因はないが、周辺地域では新規出店も見
られ、需給はほぼ均衡している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 -22.5
行政　　　　　　  +7.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 三浦 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０８
１０Ｄ
-103		 横須賀市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西12m国道、
中間画地
１住居
高度1種最高15m
(70,200)
b １０６０８
０８Ｄ
-41		 三浦市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東12m国道、
北東8m、角地
２住居
高度3種最高20m
(70,200)
c １０６０８
０７Ｄ
-30		 横須賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西18m国道、
中間画地
商業
高度3種最高31m
(90,400)
d １０６０８
１１
-26		 横須賀市

 その
他

   
（　          ） 		 不整形 北18m県道、
中間画地
近商
高度3種最高31m
高度地区
(81,257)
e １０６０８
１１Ｄ
-34		 三浦市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東10m県道、
南西3.8m、
西3.4m、
三方路
近商
高度2種最高15m
(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
92,920  		 100
[ 100.0]		 [  98.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
91,526 		 100
[  97.0]
94,357 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
95,300 
b (　           ) 
90,191  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
100,212 		 100
[ 108.1]
92,703 
93,600 
c (　           ) 
82,089  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
81,350 		 100
[ 104.8]
77,624 
78,400 
d (　           ) 
72,418  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
80,143 		 100
[  99.8]
80,304 
81,100 
e (　           ) 
64,125  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
63,490 		 100
[  85.4]
74,344 
75,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.1 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.1 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     84,700 円／㎡]  



三浦 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,740,041 
1,365,495 
5,374,546 
4,780,400 
594,146 		 （　0.9714）
577,153 		 （  4.9 -  0.1 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     12,024,021 円　　　　（　     41,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
三浦 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 175.00 ＬＳ2 330.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度2種最高15m
 70 ％   200 ％   200 ％   292 ㎡     15.7 m x   18.4 m  前面道路：国道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階は住居と想定した。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 標準的な共用部分を考慮して査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
170.00 
90.0 
153.00 
2,432 
372,096 		 5.0  1,860,480 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
160.00 
90.0 
144.00 
1,500 
216,000 		 1.0  216,000 
1.0  216,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
330.00 
90.0 
297.00 

588,096 		 2,076,480 
216,000 
⑨年額支払賃料        588,096 円　×　12ヶ月　＝　       7,057,152 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     297.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　          96,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,057,152 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　          96,000 円　　×　　   7.0 ％　＝　　       500,721 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,652,431 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,076,480 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          19,311 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          216,000 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          68,299 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,740,041 円　　　　（　        23,082 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０８０４
Ｔ
　　　　-114		 3,007  
(   2,917) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[118.8]		 100
[103.4]
2,448 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,438 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,432 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０８０４
Ｔ
　　　　-119		 2,263  
(   2,166) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 89.1]		 100
[104.6]
2,428 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
三浦 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 314,500 円  　　　　     62,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 214,595 円  　　　        7,153,152　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      176,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      534,600 円  　　　　     62,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        62,900 円  　　　　     62,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        62,900 円  　　　　     62,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,365,495 円　（　　　　　　         4,676 円／㎡）　　（経費率　　  20.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9714    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 62,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　     330.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0760     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0789 ×  30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,780,400 円  
（　　　　　        16,371 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,740,041 円      
②総費用 1,365,495 円      
③純収益　①－② 5,374,546 円      
④建物等に帰属する純収益 4,780,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 594,146 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 577,153 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,977 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     12,024,021 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      41,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 三浦 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　三浦市初声町入江字二番地２０７番３
 0214000005371-0000
2 　三浦市初声町入江字二番地２０７番４
 0214000005372-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
三浦 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
三浦 5-1 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　西嶋　靖   TEL.
鑑定評価額 24,700,000 円  １㎡当たりの価格 84,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 67,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 三浦市初声町入江字二番地２０７番３外
 ②地積
　(㎡)		 292  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度2種最高15m


(70,200)

1:1.2		 店舗兼住宅

Ｓ2		 低層の店舗等が建ち
並ぶ国道沿いの商業
地域		 南西15m国道、背面道 水道 三崎口

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    40 ｍ、南    55 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 低層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       288 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ国道 交通

施設		 三崎口駅北西方

1.2km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
高度2種最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗、スーパーが存する国道沿いの商業地域にあって、周辺にはロードサイド型店舗も増えつつある。幹線道路
も拡幅されたものの、集積度が低い為、当面の間は地価は概ね横這い傾向が続くものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     85,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     39,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、三浦市を中心とする路線商業地域である。需要者の中心は地場の個人の事業者であるが、ロードサイド
型店舗を運営する法人等の需要も認められる。商圏の人口減少が続き、商況は厳しく、商業用途の土地需要は全般的に
概ね横這い傾向で推移している。敷地の規模等により個別性が強く、市場の中心の価格帯を把握するのは困難であり、
建物付か否かでの個別性も強く、価格帯は様々である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 幹線道路沿いに建ち並ぶ商業地域にあり、土地効率利用度の低い低層建物が多くを占め、収益価格は低位に試算された
。取引の中心は、収益性に着目してなされているケースが少ない為に、自用目的での取引が多くを占める。比準価格は
広域的に収集した規範性ある取引事例に基づき試算された。従って、信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較
考量し、単価と総額との関連も考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　三浦 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     64,500 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 77.4]		 [101.0]
100		 84,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     84,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ後を見据えた動きも見られるものの、
依然として先行きは不透明である中で、市内
の人口動態や景気動向に注視する必要がある
。

幹線道路沿いには大型のロードサイド型店舗
等もみられるが、背後は一般住宅となってお
り、地価は概ね横這い傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　 -22.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 三浦 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０８
０８Ｄ
-41		 三浦市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東12m国道、
北東8m、角地
２住居
高度3種最高20m
(70,200)
b １０６０８
０２
-7		 三浦市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北11m県道、
中間画地
準工
高度2種最高15m
(60,200)
c １０６０８
１１Ｄ
-34		 三浦市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東10m県道、
南西3.8m、
西3.4m、
三方路
近商
高度2種最高15m
(80,200)
d １０６０８
１１Ｄ
-50		 三浦市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西9.5m県道
、中間画地
近商
高度2種最高15m
(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
90,191  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
94,938 		 100
[ 111.0]
85,530 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
86,400 
b (　           ) 
85,818  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 127.4]
67,361 		 100
[  77.9]
86,471 
87,300 
c (　           ) 
64,125  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
63,490 		 100
[  78.9]
80,469 
81,300 
d (　           ) 
98,365  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 120.0]
81,971 		 100
[  94.1]
87,111 
88,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　 +27.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     85,800 円／㎡]  



三浦 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,178,812 
1,340,063 
4,838,749 
4,263,600 
575,149 		 （　0.9714）
558,700 		 （  4.9 -  0.1 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     11,639,583 円　　　　（　     39,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
三浦 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 175.00 ＬＳ2 330.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度2種最高15m
 70 ％   200 ％   200 ％   292 ㎡     15.7 m x   18.4 m  前面道路：国道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗（フロア貸し）、２階は住居（総戸数３戸）を想定した。住居の平均面積は約４８㎡ ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 標準的な共用部分を考慮した為。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
170.00 
90.0 
153.00 
2,192 
335,376 		 5.0  1,676,880 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
160.00 
90.0 
144.00 
1,534 
220,896 		 1.0  220,896 
1.0  220,896 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
330.00 
90.0 
297.00 

556,272 		 1,897,776 
220,896 
⑨年額支払賃料        556,272 円　×　12ヶ月　＝　       6,675,264 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     297.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　          96,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,675,264 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　          96,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       677,126 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,094,138 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,897,776 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          17,080 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          220,896 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          67,594 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,178,812 円　　　　（　        21,160 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０８０８
Ｔ
　　　　-57		 2,292  
(   2,280) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.5]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,214 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,201 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,192 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０８０８
Ｔ
　　　　-58		 1,516  
(   1,471) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 69.5]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,181 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
三浦 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 280,500 円  　　　　     56,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 338,563 円  　　　        6,771,264　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      132,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      476,800 円  　　　　     56,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        56,100 円  　　　　     56,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        56,100 円  　　　　     56,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,340,063 円　（　　　　　　         4,589 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9714    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 56,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     330.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0760     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0789 ×  30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,263,600 円  
（　　　　　        14,601 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,178,812 円      
②総費用 1,340,063 円      
③純収益　①－② 4,838,749 円      
④建物等に帰属する純収益 4,263,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 575,149 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 558,700 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,913 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     11,639,583 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      39,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 三浦 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　三浦市初声町入江字二番地２０７番３
 0214000005371-0000
2 　三浦市初声町入江字二番地２０７番４
 0214000005372-0000
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備考