令和6年1月14日　提出 三浦 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三浦 -13 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　齋藤　伸   TEL.

鑑定評価額 9,810,000 円  １㎡当たりの価格 44,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三浦市宮川町２２番２ ｢宮川町２４－２４｣ ②地積 　(㎡) 222   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度1種最高12m 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模住宅が建ち 並ぶ区画整理済みの 住宅地域 南東6m市道 水道 三崎口 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    25 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 三崎口駅南方 5.0km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度1種最高12m ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は三崎口駅からバス圏となる中小規模住宅が建ち並ぶ住宅地域である。地価は下落傾向が続いているが 、地域要因に特段の変動はなく、今後も現状のまま推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は京浜急行線の鉄道駅からバス圏となる三浦市内の住宅地域一帯である。需要者は三浦市及びその周辺に居 住する１次、２次取得者層が中心である。近隣地域周辺は起伏のある地勢が多く、利便性に劣ることから市場競争力は 限定的であり、宅地需要は弱含みである。市場での需要の中心となる価格帯は２２０㎡程度の土地で１０００万円前後 、新築戸建住宅は２０００万円台前半から２０００万円台後半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中小規模住宅が建ち並ぶバス圏の住宅地域である。比準価格は主として一般住宅の敷地としての利用を目的 とする取引事例により規範性の高い価格が求められた。一方、一般住宅が建ち並ぶ最寄り駅からバス便の住宅地域であ り、賃貸需要は低位であるため収益性になじまないことから、収益還元法は非適用とした。したがって、比準価格を採 用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　三浦 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     49,000 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [100.0] 100 [112.3] [102.0] 100 44,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長期金利は緩やかな上昇基調にあるが、依然 として良好な資金調達環境が続いている。物 価変動や金融政策の動向に留意する必要があ る。 三崎口駅からバス圏の住宅地域であり、周辺 は起伏のある地勢となっている。地域要因に 変動は見られないが、地価は下落基調で推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％